Cara Membeli Foreclosures Bank Milik
Bank memiliki real estat karena bank telah mengakuisisi rumah melalui penyitaan . Rumah di buku bank disebut REO, yang merupakan singkatan dari "real estate yang dimiliki." Sadarilah bahwa ketika bank menerima akta properti ke rumah melalui penyitaan, sering kali karena tidak ada yang muncul di langkah pengadilan untuk menawar jumlah minimum hipotek yang ada atau bank dengan sengaja, tawaran minimum yang sangat tinggi tidak akan disentuh siapa pun.
Di permukaan, mungkin tidak terdengar seolah-olah penyitaan menguntungkan, terutama jika bank ingin menjual persediaannya di pasar terbuka untuk jumlah yang pernah berutang ke bank oleh mortgagor sebelumnya. Namun, berikut setidaknya ada dua alasan mengapa REO dapat menguntungkan Anda:
- Jika dua pinjaman dijamin ke properti (yang umum hari ini), pemberi pinjaman kedua kadang-kadang tidak menutup. Jika pemberi pinjaman kedua tidak membuat pembayaran kembali ke pemberi pinjaman pertama dan memulai proses penyitaan sendiri, pemberi pinjaman kedua akan dihapus dalam penyitaan. Banyak hipotek kedua terdiri dari 20% atau lebih dari nilai pasar asli.
- Bank sering tidak mau duduk di persediaannya. Karena tidak menerima tawaran minimum dari investor atau pembeli rumah selama penjualan penyitaan di gedung pengadilan, bank mungkin cenderung untuk harga yang REO rumah kurang, hanya untuk menyingkirkannya. Tergantung pada akuntansi internalnya.
Menemukan Agen Daftar REO
Ada banyak tempat yang tersedia secara online untuk menemukan penyitaan . Namun, Anda juga dapat menemukannya di MLS . Jika Anda meminta agen pembeli Anda untuk mencari MLS untuk "REO," Anda mungkin akan menemukan bahwa segelintir kecil agen real estate mengkhususkan diri dalam daftar REOs untuk dijual di lingkungan Anda.
Berikut adalah kiat tentang agen daftar REO:
- Kebanyakan daftar agen REO hanya mendaftar REO, tidak ada jenis properti lain.
- Agen REO listing sering memberikan diskon kepada bank sebagai imbalan atas bisnisnya, karena agen-agen ini berurusan dengan volume dan kadang-kadang manajer aset mendapat pemotongan.
- Agen daftar REO menghasilkan uang dengan menjual banyak REO atau beroperasi sebagai agen ganda . Di bawah agensi ganda , agen daftar REO akan mendapatkan komisi pencatatan dan komisi agen pembeli.
- Untuk menarik agen pembeli, banyak bank menawarkan persentase komisi yang lebih besar kepada agen pembeli sambil mengabaikan komisi agen penjual.
- Agen daftar REO umumnya mewakili penjual, bukan pembeli. Pertimbangkan apakah Anda menginginkan representasi Anda sendiri, Anda mungkin.
- Agen daftar REO biasanya merupakan agen penghasil utama karena volume bisnis yang mereka lakukan. Mereka biasanya tidak menghabiskan banyak waktu bekerja dengan pembeli.
- Beberapa agen daftar REO begitu sibuk sehingga mereka menyewa asisten untuk menelepon. Banyak yang tidak memberikan nomor ponsel pribadi mereka, yang dapat membuat komunikasi menjadi sulit.
Mempekerjakan Agen Pembeli
Kecuali Anda memiliki pengalaman langsung bernegosiasi dengan bank, Anda mungkin menerima representasi yang lebih baik dengan mempekerjakan agen pembeli Anda sendiri .
Sebelum Anda memilih agen, pilih beberapa dan wawancara agen real estat untuk menemukan yang cocok.
- Agen pembeli memiliki tanggung jawab fidusia untuk melindungi kepentingan Anda.
- Agen pembeli tidak mewakili penjual. Bahkan ketika penjual membayar komisi mereka.
- Agen pembeli umumnya dibayar oleh penjual. Ini berarti Anda tidak perlu membayar agen pembeli.
- Agen pembeli dapat meminta Anda untuk menandatangani perjanjian broker pembeli , yang akan menetapkan tugas agen kepada Anda dan menentukan siapa yang membayar komisi .
- Pertimbangkan bekerja dengan agen pembeli yang memiliki pengalaman bekerja dengan REO.
Bernegosiasi dengan REO
Jika daftar ini relatif baru ke pasar, sangat mungkin bahwa bank tidak akan menyimpang banyak dari harga yang diminta . Anda akan memiliki kekuatan negosiasi yang lebih besar jika Anda membuat penawaran di rumah yang telah berada di pasar selama lebih dari 30 hari.
Berikut ini kiat lainnya:
- Bank menegosiasikan diskon tingkat massal dengan perusahaan-perusahaan saham dan escrow. Jika Anda memilih untuk menggunakan bank judul / perusahaan escrow , periksa biaya perusahaan-perusahaan akan menagih Anda. Umumnya, biaya tidak dibayar oleh bank tetapi dibayar oleh pembeli akan lebih tinggi karena hak milik dan escrow sering membuat diskon tersebut dengan memungut lebih banyak pembeli.
- Banyak bank bergerak menjauh dari membayar biaya penutupan khusus untuk pembeli. Beberapa biaya seperti pajak transfer , biaya county dan negara bagian, ditanggung oleh pembeli dan bukan bank. Bank tidak sering membayar untuk laporan OPT , perbaikan atau rencana garansi rumah .
- Beberapa bank tidak akan menandatangani tawaran balik sampai semua persyaratan disepakati bersama antara pihak-pihak secara lisan.
- Harapkan bank untuk menarik kontrak pembelian sendiri atau adendum ke kontrak pembelian standar Anda. Bacalah dengan saksama dan mintalah pengacara real estat untuk meminta nasihat jika Anda tidak memahaminya. Anda dapat bertaruh pengacara bank itu menarik kontrak itu, dan itu tidak menguntungkan Anda.
- Jika bank tidak mau bergerak dan Anda menerima penolakan penawaran , tunggulah 30 hari lagi dan kemudian kirimkan kembali penawaran asli Anda, dengan tanggal asli dicoret dan tanggal baru Anda dimasukkan.
- Anda mungkin menunggu 10 hari untuk menanggapi penawaran Anda dari bank. Sabar. Saya tahu kedengarannya gila bahwa beberapa bank dapat membutuhkan waktu lama untuk merespon, tetapi mereka bisa.
- Bank dapat meminta Anda mengajukan permohonan pinjaman sehingga dapat mengkualifikasi Anda terlebih dahulu; Namun, Anda tidak diwajibkan untuk mendapatkan pinjaman dari bank itu.
- Jika Anda tidak dapat menutup tanggal penutupan yang telah ditentukan, bank dapat menagih Anda penalti untuk setiap hari Anda melewati tanggal tersebut. Pastikan Anda memiliki surat pra-persetujuan pinjaman dari kreditur Anda sendiri sebelum mengajukan penawaran, dan dapatkan jaminan bahwa Anda akan menerima pembiayaan dari pemberi pinjaman Anda tanpa mengalami penundaan yang tidak terduga.
- Anda mungkin akan diminta untuk membeli rumah "sebagaimana adanya." Ada kelemahan untuk membeli penyitaan . Buat penawaran Anda tunduk pada inspeksi rumah . Beberapa penjual di aset strip default dari rumah penyitaan .
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.