Mana yang lebih menguntungkan: penyitaan, penjualan singkat atau REO?
Namun, tanpa pengetahuan khusus tentang cara menangani pembelian penyitaan, penjualan singkat atau REO, Anda dapat menemukan diri Anda di wilayah berbahaya.
Sebagai contoh, sementara banyak penjualan pendek adalah penyitaan, tidak semua penyitaan adalah penjualan pendek dan tidak setiap penjualan pendek dalam penyitaan. Untuk memperumit masalah, REO juga bukan penjualan pendek, tetapi beberapa penjualan pendek yang dimaksudkan dapat berakhir sebagai REO.
Apa itu properti penyitaan?
A properti penyitaan adalah rumah di penyitaan - ketika pemberitahuan default telah diajukan dalam catatan publik. Itu berarti pemilik telah berhenti melakukan pembayaran hipotek dan pemberi pinjaman telah memberikan pemberitahuan bahwa kecuali pembayaran dibaharui, itu akan menjual properti kepada penawar tertinggi.
Pemberi pinjaman dapat menutup untuk alasan lain, tetapi alasan paling umum pemberi pinjaman mengajukan pemberitahuan tentang default adalah ketika peminjam setidaknya dua pembayaran menunggak.
Jika pemilik rumah tidak membawa pinjaman saat ini, pemberi pinjaman akan mengambil properti dari pemiliknya. Langkah terakhir yang diambil kreditur setelah periode tertentu berlalu adalah dengan mencoba melelang properti dengan penjualan publik.
Tidak semua rumah yang jatuh ke dalam penyitaan pergi ke penjualan umum karena pemilik memiliki hak untuk membuat pembayaran kembali sampai titik tertentu, waktu yang bervariasi dari satu negara bagian ke negara.
Investor real estat dan pembeli rumah melihat keuntungan dalam membeli penyitaan karena mereka sering dapat membeli properti untuk jumlah terutang, mengambil ekuitas pemilik rumah secara gratis.
Bagaimana undang-undang California memengaruhi penyitaan / investor penjualan pendek
Negara memiliki berbagai undang-undang yang mengatur penyitaan dan beberapa mengikuti hukum California . Untuk sepenuhnya memahami hak-hak Anda sebagai pembeli penyitaan, hubungi pengacara real estat lokal. Namun, menyadari bahwa untuk waktu yang lama di California, agen real estat tidak dapat mewakili investor penyitaan jika semua dari empat pernyataan berikut ini benar:
- Rumah itu memenuhi syarat sebagai kediaman pribadi penjual.
- Properti adalah rumah keluarga tunggal atau 2 hingga 4 unit .
- Pemberitahuan tentang Standar telah diajukan dalam catatan publik terhadap properti.
- Pembeli investor tidak akan menempati properti.
Namun, jika salah satu dari keempat pernyataan itu salah, agen di California akan diizinkan untuk mewakili pembeli, terutama jika pembeli akan menempati rumah. Tetapi untuk mewakili investor, hukum CA mensyaratkan bahwa agen real estat memposting obligasi. Tidak ada ikatan seperti itu yang tersedia di negara bagian California. Oleh karena itu, sebagai investor pra-penyitaan di California, banyak pembeli dipaksa untuk bertindak sendiri.
Pengadilan California memutuskan pada 2007 bahwa persyaratan obligasi tidak dapat dilaksanakan. California Association of Realtors kemudian menyediakan paket khusus formulir yang dapat digunakan agen untuk mewakili investor.
Sadari, sebagai investor, Anda harus mematuhi Undang-Undang Penjualan Ekuitas Rumah. Di antara persyaratan lainnya, penjual yang berada dalam penyitaan memiliki hak untuk membatalkan (membatalkan) transaksi dalam lima hari. Investor harus memberikan pemberitahuan kepada penjual tentang hak itu, termasuk salinan formulir yang akan membiarkan penjual membatalkan.
Kegagalan untuk mematuhi Undang-Undang Penjualan Ekuitas Rumah membawa hukuman yang berat, termasuk ketentuan yang memberi penjual hak untuk membatalkan penjualan hingga dua tahun setelah penjualan kepada investor telah ditutup dan mendapatkan kembali properti. Anda membacanya dengan benar. Dua tahun.
Sebagai seorang investor, sebelum Anda memutuskan untuk membeli rumah dalam penyitaan dengan mengganti pembayaran kembali kepada pemberi pinjaman, memberi penjual beberapa dolar dan mencatat akta, hubungi pengacara real estat .
Apa itu properti penjualan singkat?
Penjualan pendek terjadi ketika pemilik rumah sedang dalam penyitaan tetapi sebelum properti itu masuk ke lelang publik.
Di bawah penjualan pendek, pemberi pinjaman harus setuju untuk menerima kurang dari jumlah yang terutang pada properti.
Tidak seperti penyitaan, investor biasanya membeli rumah untuk lebih sedikit karena investor tidak melunasi pinjaman yang ada atau mengganti pembayaran kembali. Investor mencolok kesepakatan dengan pemberi pinjaman yang ada untuk mengambil kurang dari apa yang pemberi pinjaman telah datang untuk menghindari berurusan dengan penyitaan.
Ini adalah mitos bahwa pemberi pinjaman tidak akan membuat kesepakatan dengan investor kecuali penjual telah jatuh di belakang pada kewajiban penjual untuk melakukan pembayaran hipotek tepat waktu . Penjual tidak perlu berada dalam kondisi default karena penjualan singkat terjadi. Untuk pembeli yang ingin menempati rumah, membeli penjualan pendek masuk akal secara finansial.
Apa yang dimaksud dengan REOs - Real Estate Owned?
- Membeli REO mirip dengan membeli penjualan pendek kecuali properti sudah dimiliki oleh pemberi pinjaman.
- Properti diakuisisi oleh pemberi pinjaman melalui tindakan penyitaan.
- Seringkali pemberi pinjaman akan menjual rumah yang diambil alih untuk kurang dari saldo pinjaman masa lalu.
- Properti yang dimiliki bank disebut REOs, yang berarti negara diharuskan oleh pemberi pinjaman.
Bank akhirnya memiliki properti ketika tidak ada orang di lelang publik yang cukup untuk menutupi jumlah yang terhutang terhadap properti. REO rumah sering dianggap sebagai cara terbaik untuk membeli properti yang tertekan karena penjual sudah keluar dari gambar. Hanya investor, agen investor, bank, dan agen bank yang menegosiasikan transaksi. Beberapa REO dapat dibeli langsung dari pemberi pinjaman.
Untuk informasi lebih lanjut, carilah nasihat dari pengacara real estat.