Mengapa Apakah Pemberi Pinjaman Menerima Penjualan Pendek?
Penjualan singkat di real estat tidak selalu merupakan transaksi yang menyenangkan, tetapi penjualan singkat telah terjadi jauh sejak 2006, jadi jangan menjual konsep ini secara singkat. Perekonomian kita saat ini bukan berarti penjualan pendek telah hilang. Misalnya, seseorang yang membeli rumah baru dapat meninggal sehari setelah penutupan, dan biaya penjualan langsung dapat melemparkan transaksi tersebut ke status penjualan pendek.
Bagi mereka yang berada di bawah air untuk sementara waktu atau berjuang dengan modifikasi pinjaman, itu adalah cerita lain.
Ada banyak cara untuk kehilangan rumah tetapi menanda tangani kepemilikan dengan cara yang menghancurkan kredit, mempermalukan keluarga dan merusak pemilik martabat adalah salah satu yang paling sulit, dan itulah yang ditawarkan oleh penyitaan. Untuk pemilik rumah yang tidak lagi mampu mempertahankan pembayaran hipotek saat ini, ada alternatif untuk proses kebangkrutan atau penyitaan . Salah satu opsi itu disebut "short sale."
Lebih dari separuh penjualan saya di Sacramento dari 2006 hingga 2012 merupakan penjualan singkat. Itulah bagaimana penjualan singkat yang menonjol selama beberapa tahun. Hari ini, tidak begitu banyak. Dalam beberapa tahun terakhir, bahkan penjual yang tidak nakal mungkin memenuhi syarat untuk penjualan singkat, yang telah membuka lebih banyak pintu penjualan pendek . Penjualan pendek cenderung memberikan proses penutupan yang bermartabat bagi penjual.
Ketika pemberi pinjaman setuju untuk melakukan penjualan singkat di real estat , itu berarti pemberi pinjaman menerima kurang dari jumlah total jatuh tempo. Tidak semua pemberi pinjaman akan menerima penjualan pendek atau potongan hadiah, terutama jika itu akan lebih masuk akal secara finansial untuk menyita; Selain itu, tidak semua penjual atau semua properti memenuhi syarat untuk penjualan singkat .
Jika Anda mempertimbangkan untuk membeli penjualan pendek , mungkin ada kekurangan. Untuk perlindungan Anda, saya sarankan agar semua kandidat potensial untuk penjualan singkat, sebagai langkah pertama:
- Dapatkan nasihat hukum dari pengacara real estat yang kompeten
- Panggil seorang akuntan untuk mendiskusikan konsekuensi pajak penjualan pendek
Sebagai agen real estat, saya tidak dilisensikan sebagai pengacara atau CPA dan tidak dapat memberikan saran tentang konsekuensi tersebut.
Kecuali untuk kondisi-kondisi tertentu sesuai dengan Undang-Undang Pengampunan Utang Pengampunan Hipotek tahun 2007, ketahuilah bahwa IRS dapat mempertimbangkan pengampunan utang sebagai penghasilan, dan tidak ada jaminan bahwa pemberi pinjaman yang menerima penjualan pendek tidak akan secara hukum mengejar peminjam untuk perbedaan antara jumlah terutang dan jumlah yang dibayarkan. Di beberapa negara bagian, jumlah ini dikenal sebagai defisiensi. Seorang pengacara dapat menentukan apakah pinjaman Anda memenuhi syarat untuk penilaian atau klaim defisiensi .
Sebagian besar penjualan singkat di California tidak lagi mengenakan denda pajak.
Meskipun semua pemberi pinjaman memiliki persyaratan yang bervariasi dan mungkin menuntut peminjam untuk menyerahkan beragam dokumentasi, langkah-langkah berikut akan memberi Anda ide yang cukup bagus tentang apa yang diharapkan.
- Hubungi Pemberi Pinjaman
Anda mungkin perlu melakukan setengah lusin panggilan telepon sebelum Anda menemukan orang yang bertanggung jawab untuk menangani penjualan singkat. Anda akan ingin berbicara dengan departemen "penjualan real estat" atau "kerja", dan mencoba mendapatkan nama negosiator. Agen real estat Anda juga dapat menangani langkah ini untuk Anda, dalam banyak situasi. - Kirim Surat Kuasa
Pemberi pinjaman biasanya tidak ingin mengungkapkan informasi pribadi Anda tanpa izin tertulis untuk melakukannya. Jika Anda bekerja dengan agen real estat, agen penutupan, perusahaan atau pengacara, Anda akan menerima kerja sama yang lebih baik jika Anda menulis surat kepada pemberi pinjaman yang memberi pemberi pinjaman izin untuk berbicara dengan pihak-pihak yang berkepentingan khusus tentang pinjaman Anda. Surat itu harus termasuk yang berikut:- Alamat Properti
- Nomor Referensi Pinjaman
- Namamu
- Tanggal dan Jangka Waktu Efektif
- Nama dan Informasi Kontak Agen Anda
- Lembar Bersih Awal
Ini adalah pernyataan penutupan perkiraan yang menunjukkan harga jual yang Anda harapkan untuk terima dan semua biaya penjualan, saldo pinjaman yang belum dibayar, pembayaran terutang dan biaya keterlambatan, termasuk komisi real estat . Agen penutupan atau pengacara Anda harus dapat menyiapkan ini atas nama Anda. Jika garis bawah menunjukkan uang kepada penjual, kabar baik, Anda mungkin tidak perlu penjualan pendek. - Surat Kesulitan
Yang menyedihkan, semakin baik. Pernyataan fakta ini menjelaskan bagaimana Anda masuk ke dalam ikatan keuangan ini dan membuat permohonan kepada pemberi pinjaman untuk menerima kurang dari pembayaran penuh. Pemberi pinjaman tidak tidak manusiawi dan dapat memahami jika Anda kehilangan pekerjaan Anda, dirawat di rumah sakit atau truk menabrak seluruh keluarga Anda, tetapi pemberi pinjaman tidak terlalu empati terhadap situasi yang melibatkan ketidakjujuran atau perilaku kriminal.
- Bukti Penghasilan dan Aset
Yang terbaik adalah jujur dan jujur tentang situasi keuangan Anda dan mengungkapkan aset. Pemberi pinjaman ingin mengetahui apakah Anda memiliki rekening tabungan, rekening pasar uang, saham atau obligasi, instrumen yang dapat dinegosiasikan, uang tunai atau real estat lain atau apa pun yang bernilai nyata. Pemberi pinjaman tidak dalam bisnis amal dan sering membutuhkan jaminan bahwa debitur tidak dapat membayar kembali utang apa pun yang ia maafkan. Bank juga akan membutuhkan 30 hari tunggakan gaji. - Salinan Laporan Bank
Jika laporan bank Anda mencerminkan simpanan yang tidak dapat dipertanggungjawabkan, penarikan tunai besar atau jumlah cek yang tidak biasa, mungkin sebaiknya Anda menjelaskan setiap item baris tersebut kepada kreditur. Selain itu, kreditur mungkin ingin Anda mempertanggungjawabkan setiap setoran sehingga dapat menentukan apakah setoran akan berlanjut. Biasanya bank membutuhkan 2 bulan terakhir Anda. - Analisis Pasar Komparatif
Terkadang pasar menurun dan nilai properti jatuh. Jika ini adalah bagian dari alasan bahwa Anda tidak dapat menjual rumah Anda cukup untuk melunasi kreditur, fakta ini harus dibuktikan untuk pemberi pinjaman melalui analisis pasar komparatif (CMA). Agen real estat Anda dapat menyiapkan CMA untuk Anda, yang akan menunjukkan harga rumah serupa:- Aktif di pasar
- Penjualan tertunda
- Menjual dari 6 bulan terakhir.
- Perjanjian Pembelian dan Perjanjian Cantuman
Ketika Anda mencapai kesepakatan untuk menjual dengan calon pembeli, kreditur akan menginginkan salinan penawaran, bersama dengan salinan perjanjian listing Anda. Bersiaplah untuk pemberi pinjaman untuk menegosiasikan kembali biaya dan menolak membayar barang-barang tertentu seperti rencana perlindungan rumah atau pemeriksaan rayap.
Sekarang, jika semuanya berjalan dengan baik, pemberi pinjaman akan menyetujui penjualan singkat Anda. Sebagai bagian dari negosiasi, Anda mungkin meminta pemberi pinjaman untuk tidak melaporkan kredit yang merugikan kepada agen pelaporan kredit, tetapi menyadari bahwa pemberi pinjaman tidak berkewajiban untuk mengakomodasi permintaan ini. Status laporan kredit sering tidak dapat dinegosiasikan.
Baca lebih lanjut tentang Sebelum Anda Membeli Penjualan Pendek .
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.