Jawaban: Dalam penjualan singkat, harga daftar paling sering berarti tidak jenuh. Bagaimana bisa, Anda mungkin bertanya-tanya. Bagaimana bisa agen dan penjualnya memberi harga untuk penjualan singkat yang tidak nyata? Ini dilakukan setiap hari di kota-kota di seluruh Amerika.
Di semua kota tersebut adalah pembeli seperti Anda mengajukan pertanyaan yang sama: Seberapa fleksibelkah harga jual singkat itu? Atau, mereka bertanya: Seberapa rendah penjualnya? Karena itulah yang diinginkan pembeli seperti diri Anda sendiri. Apa yang dapat mereka beli dengan penjualan singkat itu? Berapa harga yang mereka tawarkan? Jika mereka menawarkan harga jual , bank harus menerima harga itu, bukan? Jawabannya adalah tidak. Bank tidak.
Sungguh sebuah tempayan. Bagaimana itu bisa terjadi? Bagaimana bisa penjual dan agennya menyesatkan segerombolan pembeli seperti ini, Anda mungkin berpikir. Ini bagaimana penjualan singkat diberi harga . Beberapa harga benar dan beberapa harga jual pendek tidak.
Harga Jual Pendek yang Ditetapkan Sebelumnya
Pertama, sadari bahwa penjualan singkat adalah hak istimewa.
Itu bukan hak. Bank tidak harus menyetujui penjualan singkat. Tidak ada hukum yang mengatakan bank harus memberikan penjualan singkat untuk penjual rumah bawah laut . Bank melakukan penjualan singkat berdasarkan 5 prinsip:
- Penjualnya ada di bawah air
- Penjual mengalami kesulitan atau berada dalam bahaya penyitaan
- Pembeli memenuhi syarat untuk membeli rumah
- Ini lebih menguntungkan untuk penjualan pendek daripada penutupan
- Harga cukup atau sesuai nilai pasar
Ini adalah titik peluru terakhir yang dipedulikan bank ketika mereka memutuskan untuk menyetujui penjualan pendek. Mereka ingin mengendalikan harga. Berada dalam kendali harga berarti mereka tidak akan membuang waktu untuk mengerjakan penjualan singkat dengan harga terlalu rendah. Tetapi itu juga berarti mereka mungkin tidak mendapatkan penawaran sama sekali karena mereka memilih harga yang salah.
Untuk alasan itu, saya tidak suka penjualan singkat yang disetujui sebelumnya. Akan lebih masuk akal bagi bank untuk membiarkan pasar menentukan harga jual, tetapi tidak semua orang bermain adil dan tidak setiap penjualan pendek diberi harga sesuai dengan pasar.
Selain itu, pembeli perlu menyadari bahwa hanya karena bank telah menetapkan harga penjualan, itu tidak berarti pembeli harus menawarkan harga tersebut. Pembeli mungkin menawarkan lebih sedikit tetapi bank mungkin tidak menerimanya. Namun, jika pembeli memang menawarkan harga yang telah disetujui sebelumnya, penjualan jangka pendek akan disetujui, dengan syarat pembeli memenuhi syarat.
Bagaimana Bank Memilih Harga Jual Singkat?
Saya telah berkeliling dan berkeliling dengan bank pada harga lebih dari aspek lain dalam penjualan singkat. Sebagai contoh, saya mendaftarkan rumah penjualan singkat untuk, katakanlah, $ 599,000 dan menerima tawaran untuk $ 599,000.
Bank memutuskan ingin $ 635.000. Pembeli setuju untuk menaikkan harga menjadi $ 635.000. Kemudian, pemberi pinjaman pembeli menilai itu di $ 599.000. Bank kemudian setuju untuk menjual $ 599,000.
Sebagian besar bank bergantung pada BPO . Mereka menyewa agen yang dalam bisnis melakukan penilaian mini cepat dengan harga murah. Agen itu mencari rumah dalam radius dari properti subjek. Rumah-rumah itu memiliki ukuran luas, usia dan kondisi yang sama.
Sistem ini bekerja dengan baik selama ada penjualan yang sebanding dalam 3 bulan terakhir dan selama lingkungannya sama. Namun seringkali agen BPO mungkin perlu menyesuaikan nilainya dengan mengurangi atau menambah harga penjualan untuk rumah yang tidak sebanding. Tidak semua agen tahu cara melakukan ini. Atau, agen mungkin melintasi garis batas lingkungan dan tidak menyadari lingkungan yang berbeda memerintahkan harga yang berbeda.
BPO, seperti penilaian, adalah kombinasi seni dan sains, bukan sains. Sebelum Anda membeli penjualan pendek atau membuat penawaran dengan penjualan singkat , Anda harus meminta agen Anda untuk menjalankan penjualan yang sebanding , sama seperti agen BPO yang akan melakukannya. Kemudian, Anda akan memiliki gagasan yang cukup bagus tentang apakah bank akan menerima tawaran Anda. Jika penjual yakin bank akan menerima tawaran Anda, penjual akan menerima tawaran Anda. Itulah rahasianya.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.