Seorang pembaca bertanya: Kami telah menjauh dari membeli penjualan pendek karena kami mendengar mereka terlalu lama dan mungkin tidak diterima. Tapi sekarang kami mencari tahu bahwa semua harga bagus untuk penjualan pendek. Kami berpikir bahwa mungkin kami harus mempertimbangkan untuk membuat penawaran dengan penjualan singkat. Tetapi kita tidak tahu harus mulai dari mana. Berapa banyak tawaran yang bisa kita buat? Bukankah kita harus membuat banyak penawaran jika beberapa tidak berhasil? Dan berapa banyak di bawah harga jual yang dapat kami tawarkan untuk membeli penjualan singkat? "
Jawaban: Harga penawaran untuk penjualan pendek seringkali sangat membingungkan bagi pembeli. Anda tidak sendirian dengan pertanyaan Anda. Banyak pembeli penjualan pendek merasa seolah-olah mereka dan agen mereka seperti orang buta yang menuntun orang buta, dan dalam beberapa hal mereka. Itu karena ada banyak komponen untuk penjualan singkat. Anda benar bahwa tidak semua penjualan pendek tutup .
Daftar Harga Penjualan Pendek
Pertanyaan terbesar dalam penjualan pendek adalah harganya. Seberapa realistiskah harga daftar itu? Sebagai permulaan, jika penjual tidak memenuhi syarat untuk melakukan penjualan pendek, harga daftar tidak relevan. Itu karena penjual yang tidak memenuhi syarat untuk penjualan singkat mungkin menemukan bahwa penjualan singkat mereka ditolak. Dalam contoh tersebut, bank tidak akan menyetujui penjualan singkat bahkan jika Anda bersedia membayar melebihi nilai pasar.
Anda tidak dapat menggantungkan topi Anda pada harga jual dari penjualan singkat. Satu-satunya harga yang diberikan kepada Anda adalah berapa banyak yang diperlukan untuk membuat penjual menandatangani kontrak pembelian , dan kadang-kadang mereka bahkan tidak akan melakukan itu.
Misalnya, di MLS saya, agen pencatatan harus memberi tahu agen pembeli jika penjual tidak akan menerima harga jual, tetapi tidak semua perusahaan MLS mengharuskan pengungkapan itu.
Jika daftar harga terlalu rendah, bank akan menolak penjualan pendek . Selain itu, harga jual yang rendah bisa menjadi strategi yang digunakan oleh agen penjual dan penjual untuk menarik beberapa penawaran pada penjualan pendek .
Singkatnya, daftar harga penjualan pendek bisa berarti sangat sedikit, jika tidak ada sama sekali.
Cara Mencari Harga Penawaran untuk Penjualan Singkat
Anda harus berpikir seperti agen BPO . Kecuali untuk beberapa jenis penjualan singkat, bank umumnya tidak membayar untuk penilaian. Ini seperti memotong hidung Anda untuk menghina wajah Anda, tetapi bank ingin menghemat sedikit uang. Mereka juga tidak cukup memberikan kepercayaan kepada pengetahuan dan pengalaman yang dimiliki oleh penilai real estat. Mereka cenderung berpikir bahwa setiap tubuh yang hangat dapat menilai rumah, dan anggapan itu akan salah.
Kami tidak akan memiliki masalah ini jika bank mempercayai agen penjualan jangka pendek tetapi mereka tidak, dan dengan alasan yang bagus . Agen penjualan singkat mewakili penjual, bukan bank. Agen penjualan singkat juga ingin cepat menjual rumah itu. Harga yang dianggap agen penjualan pendek adalah nilai pasar mungkin tepat di hidung atau bisa jadi sangat rendah.
Jadi, bank penjualan pendek akan menyewa agen BPO dan membayar agen itu kurang dari $ 100 untuk menghasilkan BPO. Agen itu mungkin agen lokal atau agen itu mungkin tinggal di luar daerah itu. Ini adalah keberuntungan undian. Tetapi banyak agen BPO akan melihat penjualan sebanding yang dijual dalam radius 1/2 mil dari properti subjek.
Mereka akan membandingkan rekaman persegi dan usia yang sama. Anda dapat melakukan hal yang sama.
Berbagai Jenis Harga Penawaran untuk Penjualan Singkat
Meskipun ada sejumlah cara untuk menghitung nilai pasar, tidak setiap agen BPO menggunakan semua alat yang tersedia untuk agen. Agen BPO mungkin hanya mempertimbangkan 3 bulan terakhir rumah yang terjual paling dekat dengan properti subjek. Agen mungkin mengabaikan lokasi, kondisi, faktor unik, dan tren seperti harga yang lebih rendah pada cantuman aktif dan tertunda.
Berikut adalah berbagai jenis penawaran harga jual pendek dan mengapa mereka berbeda:
- Daftar harga untuk penjualan pendek. Ini adalah harga agen pencatatan dan penjual setuju. Ini digunakan untuk menarik penawaran. Itu bisa tinggi; itu bisa rendah; itu bisa benar dengan uang.
- Harga jual agen BPO pendek. Harga ini sering dihitung secara statistik, tetapi tanpa pemeriksaan interior pada dasarnya tidak berharga. Bahkan dengan pemeriksaan interior, harga BPO tidak selalu benar, terutama karena agen tersebut mungkin tidak bekerja di lingkungan. Tapi ini adalah harga penawaran yang akan diterima bank penjualan pendek.
- Pendapat nilai agen pembeli lokal . Spesialis lingkungan mungkin adalah taruhan terbaik kedua Anda untuk pendapat jujur tentang nilai pasar. Agen ini akan mengetahui sejarah dan tren pembelian rumah di lingkungan tertentu. Jika harga ini lebih tinggi daripada nilai BPO, apakah Anda menawarkan harga di mana saja dekat nilai ini sebagian besar didasarkan pada seberapa buruk Anda menginginkan rumah dan apakah Anda menghadapi penawaran yang bersaing.
- Pendapat seorang penilai lokal tentang nilai pasar. Sebuah penilaian akan membebani Anda antara $ 300 dan $ 500, rata-rata, tetapi seorang penilai profesional dengan pengalaman menilai rumah di lingkungan itu harus menghasilkan pendapat yang valid. Namun, itu hanya pendapat satu orang.
- Penilaian kreditur pembeli atas penjualan singkat. Jenis penilaian ini dilakukan melalui kolam penilaian , dan penilai mungkin atau mungkin tidak berpengalaman dan mungkin tidak tahu lingkungan. Berkat hangover yang disebabkan oleh HVCC , pada dasarnya ini adalah sebuah penilaian untuk memvalidasi tawaran, bukan untuk memvalidasi nilai pasar yang sebenarnya.
Intinya, trik untuk memilih harga penawaran dari penjualan pendek adalah untuk mengetahui berapa banyak bank akan menginginkan, berdasarkan pendapat nilai agen BPO. Harga penawaran Anda harus masuk akal. Bank mungkin atau mungkin tidak mengizinkan diskon untuk menunggu persetujuan penjualan singkat . Ingatlah, meskipun, baik harga penawaran Anda maupun harga agen BPO tidak dapat memiliki basis dalam nilai pasar. Jumlah yang Anda bayar dan nilai pasar dapat menjadi dua hal yang berbeda.
Persiapkan diri Anda untuk penawaran balik dari bank jika harga penawaran Anda terlalu rendah.
Untuk menjawab pertanyaan Anda tentang beberapa penawaran pembelian . Anda harus berbicara dengan pengacara Anda tentang jebakan dan kerugian hukum untuk menulis beberapa penawaran untuk penjualan singkat ketika Anda tidak mampu membeli semuanya. Umumnya, agen etis mencegah praktik itu kecuali pembeli mengungkapkan fakta itu dalam penawaran.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.