11 Alasan Tidak Membeli Penjualan Pendek
Di permukaan, mungkin tampak bahwa pembeli short-sale semakin bagus. Meskipun margin tipis dari penjualan pendek mungkin menguntungkan bagi pembeli - karena selalu ada pengecualian - banyak waktu, pembeli akan lebih baik membeli rumah yang tidak dalam keadaan default.
Penjualan singkat tidak dijual dengan diskon.
Anda tidak mungkin mendengar para profesional real estate memberi tahu Anda bahwa itu bukan ide yang bagus untuk membeli penjualan pendek . Sebagian, itu karena para profesional real estate mendapatkan untung dengan penjualan pendek . Setiap orang menghasilkan uang kecuali penjual dan pembeli. Sadarilah juga, bahwa agen pencatatan mungkin mendorong penjual untuk daftar sebagai penjualan pendek karena jika penjual mengalami penyitaan , agen pencatatan tidak akan mendapatkan cantuman.
Di Sacramento, tempat saya bekerja, misalnya, banyak agen mengabaikan penjualan singkat dan menyarankan pembeli mereka membeli sesuatu yang lain. Sering kali ini adalah agen yang dibakar di masa lalu dan memiliki penjualan yang pendek karena mereka terdaftar oleh agen yang tidak memiliki daftar bisnis penjualan pendek.
Berikut adalah 11 Alasan Mengapa Pembeli Tidak Ingin Membeli Penjualan Pendek:
Penjual Dibayar Terlalu Banyak
Jika rumah dijual seharga $ 500.000 beberapa tahun yang lalu dan sekarang dijual seharga $ 400.000, itu tidak berarti pembeli mengambil $ 100.000 dari ekuitas secara gratis.
Itu berarti penjual membayar terlalu banyak di pasar yang sedang naik dan sekarang pasar telah jatuh. Itu berarti penjual tidak memiliki ekuitas.
Penjual Meminjam Terlalu Banyak
Bank yang ingin meminjamkan uang untuk menghargai pasar kadang-kadang memungkinkan peminjam untuk membayar hipotek rumah yang berlebihan, yang berarti saldo pinjaman peminjam melebihi nilai properti.
Penilaian bersifat subyektif, dan tidak semua penilai akan menempatkan nilai yang sama di rumah. Meskipun melanggar hukum, beberapa penilai ditekan oleh bank untuk menilai jumlah yang ingin dipinjam oleh pemilik rumah.
Kualifikasi yang ketat Agen real estat yang tidak berpengalaman atau tidak etis dapat mendorong penjual untuk mempertimbangkan penjualan singkat ketika penjual tidak memenuhi syarat untuk penjualan pendek . Penjual harus membuktikan kesukaran dan menyerahkan bukti kesulitan kepada pemberi pinjaman untuk disetujui. Beberapa agen mendaftarkan rumah sebagai penjualan singkat tanpa pernah berbicara dengan pemberi pinjaman atau pra-kualifikasi para penjual.
Jual Rumah dengan Nilai Pasar.
Pemberi pinjaman tidak naif atau tidak menyadari nilai sebuah rumah. Pemberi pinjaman akan bersikeras pada analisis pasar komparatif , yang dikenal sebagai CMA, atau pendapat harga pialang, yang dikenal sebagai BPO. Jika pemberi pinjaman yakin harga yang lebih baik dapat diperoleh dengan mengambil properti dalam penyitaan atas penawaran short-sale, pemberi pinjaman dapat bertahan dengan harga yang lebih tinggi. Harga itu akan mendekati nilai pasar . Pemberi pinjaman menerima penjualan pendek ketika rumah itu sepadan dengan harga jual jangka pendek, yang berarti nilai pasar.
Rumah Jual "As Is"
Jika perusahaan hipotek setuju untuk penjualan pendek , kemungkinan besar juga membayar biaya penutupan dalam transaksi.
Pemberi pinjaman meminta pembeli untuk membeli rumah dalam kondisi sekarang. Pemberi pinjaman biasanya akan menolak untuk membayar:
- Perbaikan yang disarankan diungkapkan pada inspeksi rumah .
- Pemeriksaan hama atau pekerjaan yang diperlukan untuk mengeluarkan laporan hama yang jelas.
- Atap sertifikasi atau perbaikan atap.
- Rencana perlindungan rumah untuk pembeli.
- Pemeliharaan tangguhan.
Lama Waktu untuk Tutup
Bergantung pada kapan Notifikasi Default diajukan, backlog penyitaan pemberi pinjaman dan berapa banyak dokumen yang sudah diajukan oleh penjual, bisa memerlukan waktu dua minggu hingga dua bulan untuk mendapatkan tanggapan atas penawaran pembelian dari pemberi pinjaman. Juga, jika dua pemberi pinjaman terlibat karena ada dua pinjaman yang dijamin untuk properti, itu bisa lebih lama untuk memenuhi tuntutan pemberi pinjaman kedua.
Pemberi Pinjaman Bisa Mengubah Kondisi
Beberapa kreditur berhak untuk menegosiasikan kembali persyaratan penjualan singkat pada menit terakhir.
Jika pasar berubah, undang-undang baru lulus atau informasi baru melintasi meja pemberi pinjaman, pemberi pinjaman dapat mencoba untuk mengubah ketentuan kontrak. Pemberi pinjaman umumnya memiliki pengacara yang mereka miliki, dan pembeli biasa tidak.
Komisi Diskon Pemberi Pinjaman
Pemberi pinjaman yang telah menjual pinjaman kepada Fannie Mae atau Freddie Mac umumnya membayar komisi real estat tradisional kepada agen real estat. Orang lain mungkin meminta diskon. Selain itu, agen akhirnya melakukan dua hingga tiga kali kerja transaksi konvensional dan tidak menghargai dibayar lebih sedikit untuk melakukan lebih banyak pekerjaan. Jika Anda telah setuju untuk membayar agen Anda persentase tertentu di bawah perjanjian broker pembeli , Anda dapat bertanggung jawab atas perbedaan antara apa yang akan dibayar oleh pemberi pinjaman dan apa yang ditetapkan oleh kontrak Anda, jika agen Anda menolak untuk mengabaikan perbedaan tersebut.
Biaya Penutupan Pembeli yang Lebih Tinggi
Karena pemberi pinjaman jarang akan membayar ekstra apa pun, seperti penjual bersedia melakukannya, jika Anda menginginkan salah satu dari itu, Anda akan membayar sendiri. Terkadang pemberi pinjaman akan menolak untuk membayar biaya penutupan penjual standar seperti pajak transfer juga. Jika Anda menginginkan pemeriksaan khusus, Anda mungkin akan membayarnya sendiri.
Kehilangan Kontrol Transaksi
Jika Anda perlu menutup escrow dengan tanggal tertentu, banyak keberuntungan dengan itu. Proses penutupan rumah penjualan pendek membutuhkan waktu yang tidak terbatas. Pemberi pinjaman penjual menyebut tembakan, bukan pembeli atau pemberi pinjaman pembeli. Jika Anda mencoba menutup escrow bersamaan dengan penjualan rumah Anda, itu mungkin tidak akan terjadi.
Motivasi Penjual Kecil
Ketika penjual menemukan bahwa efek penjualan pendek pada kredit dekat dengan penyitaan, ada sedikit insentif bagi penjual untuk bekerja sama dengan penjualan pendek. Meskipun penjual dapat memenuhi syarat untuk membeli rumah lain dalam 2 tahun setelah penjualan singkat versus 5 (dengan pembatasan) pada penyitaan, beberapa tidak berniat membeli rumah lagi.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California