Pertanyaan: Siapa Penjual dalam Penjualan Singkat?
Seorang pembaca menulis: "Saya menandatangani begitu banyak dokumen ketika saya menempatkan rumah saya di pasar sebagai penjualan singkat yang saya tidak ingat apa yang saya janjikan atau apa yang tertulis di dalam dokumen. Agen saya mengatakan bahwa bank membayar semua biaya penjualan, tetapi tidak tampak seperti itu kepada saya. Dia mengirimi saya tawaran untuk menandatangani. Tawaran itu mengatakan "penjual membayar judul dan escrow." Apakah itu saya atau itu bank? Siapa yang membayar pajak properti? Siapa penjual dalam penjualan singkat? "
Jawaban: Pertama, izinkan saya mengatakan bahwa jika Anda bertanya-tanya siapa penjual dalam penjualan singkat , Anda tidak sendirian. Bahkan penjual yang seharusnya tahu jawaban untuk pertanyaan itu tidak. Bahkan agen yang seharusnya tahu jawaban untuk pertanyaan itu tidak. Itu bagian dari alasan mengapa agen Anda mengatakan kepada Anda bahwa bank membayar semua biaya dalam penjualan singkat. Tetapi agen Anda tidak sepenuhnya benar dan mungkin mengambil jalan keluar yang mudah.
Ini juga kedengarannya bagi saya seperti Anda mungkin memiliki masalah kepercayaan yang terjadi dengan agen Anda sendiri. Ketika agen menandatangani perjanjian cantuman dengan Anda, agen tersebut menciptakan hubungan fidusia dengan Anda. Itu berarti agen harus bekerja untuk kepentingan terbaik Anda. Sulit bagi agen untuk melakukan pekerjaan itu untuk Anda jika fidusia tidak ada. Anda harus mempercayai agen Anda untuk memiliki fidusia dengan agen itu. Tanpa kepercayaan, Anda mungkin telah merusak hubungan fidusia.
Saran saya adalah Anda meminta agen Anda untuk menjelaskan fidusia kepada Anda, dan untuk menjelaskan kepada Anda siapa penjual dalam penjualan singkat.
Ini tidak menjadi tugas yang sulit bagi agen Anda dan, pada kenyataannya, kemungkinan besar akan disambut oleh agen Anda.
Siapa yang Membayar Biaya dalam Penjualan Pendek
Penjualan pendek sama sekali tidak berbeda dari jenis transaksi lain sejauh menyangkut biaya. Pernyataan penutup Anda dan biaya yang dikenakan sangat mirip dengan transaksi real estat lainnya.
Ia bekerja seperti ini:
- Katakanlah Anda menjual rumah Anda seharga $ 100.000. Anda penjualnya.
- Pembeli menyerahkan Anda $ 100.000, baik melalui kombinasi uang muka dan pinjaman, atau mungkin semuanya hanya uang tunai. Tidak masalah. Pada akhirnya, Anda mendapat $ 100.000.
- Pertama, Anda membayar komisi . Jika 7%, Anda akan membayar $ 7.000 ke broker listing. Broker listing kemudian membayar agen listing, broker pembeli, dan broker pembeli membayar agen pembeli. Bahkan bisa ada sub agen agen yang dibayar dari $ 7.000, tetapi kenyataannya adalah Anda sekarang memiliki $ 93.000 lagi.
- Dari $ 93.000, Anda mungkin akan memiliki biaya $ 3.000 lagi. Biaya ini dapat mencakup biaya judul , biaya escrow, biaya rekaman, pajak properti yang menunggak, prorata pajak, biaya transfer, di antara biaya lainnya. Jika semua biaya total $ 3.000, misalnya, Anda sekarang akan memiliki $ 90.000 lagi.
- $ 90.000 adalah hasil bersih Anda. Anda tidak bisa menyimpan uang itu karena Anda berhutang pada bank. Anda mungkin berhutang pada bank lebih dari $ 90.000, tetapi jika bank itu menjual rumah Anda sebagai rumah milik bank , maksimum bank yang mungkin bisa Anda dapatkan adalah $ 100.000 yang baru saja Anda tawarkan untuk penjualan pendek.
Oleh karena itu, karena bank tidak dapat memperoleh lebih dari itu karena $ 100.000 adalah nilai pasar, bank akan menerima $ 90.000 Anda. Satu-satunya perbedaan antara penjualan pendek dan transaksi reguler, seperti yang Anda lihat, adalah kenyataan bahwa Anda tidak memasukkan uang ke dalam saku Anda. Dalam transaksi reguler, Anda akan mengantongi hasil bersih setelah melunasi bank karena Anda akan memiliki apa yang disebut ekuitas. Dalam penjualan singkat, Anda tidak memiliki ekuitas karena Anda kehilangan ekuitas Anda .
Ini berarti Anda adalah penjualnya. Bank bukan penjual. Pemilik adalah penjual, dan pemilik membayar biaya penjualan dari hasil penjualan.
Apakah Bank Benar-benar Penjual Penjualan Pendek?
Beberapa orang berpendapat bahwa bank itu benar-benar penjual penjualan pendek karena bank itu berhutang jauh lebih banyak daripada menjual rumah, tetapi itu tidak benar. Itu karena judul tetap dengan penjual sampai penjual melakukan rumah kepada pembeli. Penjual adalah pemiliknya.
Tetapi cara kerjanya dalam kenyataan. Katakanlah, Anda berhutang $ 200.000 ke bank, tetapi rumah Anda hanya bernilai $ 100.000. Jika bank akan kehilangan $ 10.000 dari hasil penjualan, karena hasil bersih dari penjualan hanya $ 90.000, yang membuat bank sangat tertarik dan mendapat biaya penjualan.
Meskipun bank tidak benar-benar membayar biaya penjualan, setiap sen bank dapat menghentikan penjual untuk membayar masuk ke kantong bank. Karena bank mendapat uang yang tersisa. Itu sebabnya bank peduli berapa banyak penjual membayar dalam biaya penutupan .
Tetapi penjual masih penjual, dan bank masih bank.
Pertanyaannya tetap jika bank tidak akan mengesahkan biaya atau pengeluaran tertentu dalam penjualan pendek, siapa yang membayarnya? Jika biaya tidak sah, itu berarti bank tidak akan membiarkannya dipotong dari hasil kotor. Tetapi biaya masih harus dibayar. Dalam sebagian besar penjualan singkat saya, saya meminta pembeli untuk membayar biaya tidak sah.
Biasanya, pembayaran biaya yang tidak sah bisa dinegosiasikan. Namun, dalam penjualan singkat HAFA , penjual tidak diizinkan membayar ekstra. Penjualan singkat HAFA tidak lagi digunakan. Di California, SB 458 melarang penjual penjualan singkat California untuk membayar biaya apa pun dari luar kantong, sebagaimana dibuktikan oleh California Civil Code 580e.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.