Melakukan penjualan singkat cukup sulit, terus terang, tetapi bahkan lebih sulit ketika Anda memiliki dua pinjaman - itu dua kali sakit kepala. Aku merasakan sakitmu. Karena Anda tidak hanya membutuhkan kerja sama dari pemberi pinjaman pertama, pemegang hipotek kedua juga perlu melepaskan pinjaman itu.
Pertama, mari kita lihat apa yang terjadi dalam penyitaan :
Posisi Penyitaan Antara Pemberi Pinjaman
Tidak masalah jika Anda mengambil hipotek kedua untuk membantu membeli rumah atau jika Anda telah mendapatkan pinjaman ekuitas rumah setelah fakta.
Pemberi pinjaman kedua akan selalu berada di posisi kedua kecuali yang pertama bersedia untuk bawahan. Biasanya, pemberi pinjaman hipotek yang berada di posisi pertama tidak akan menyubordinasikan posisinya.
Posisi pertama adalah yang pertama dalam hak untuk mengumpulkan dari proses penyitaan. Ini berarti ketika Pemberitahuan Standar diajukan, jika pemberi pinjaman kedua ingin menjadi yang pertama dalam jalur untuk menerima hasil dari lelang atau penjualan atau untuk mengambil properti, pemberi pinjaman kedua harus memulai proses penyitaan sendiri.
Di sebagian besar negara, ini berarti kreditur kedua harus membayar kembali pembayaran kepada pemberi pinjaman pertama, membayar biaya pemberi pinjaman pertama untuk mengajukan Pemberitahuan Wanprestasi dan biaya terkait, dan kemudian mengajukan Pemberitahuan Standar sendiri. Jika pemberi pinjaman kedua tidak melakukan ini, pemberi pinjaman kedua bisa terhapus dalam penyitaan dan tidak menerima apa pun, terutama jika tidak ada cukup uang untuk berputar-putar.
Ketika pemberi pinjaman kedua menerima pemberitahuan yang menyatakan bahwa yang pertama telah diambil alih, setelah memeriksa nilai dari rumah, banyak kreditur kedua tidak memulai proses penyitaan mereka sendiri. Mereka mengambil sikap ini karena mungkin tidak ada cukup ekuitas untuk membuat biaya penyitaan menguntungkan bagi pemberi pinjaman kedua.
Non-tindakan ini meninggalkan pemberi pinjaman kedua dalam posisi rentan.
Berapa biaya penutupan penjualan pendek dibayarkan
Meskipun penjual mungkin telah menandatangani perjanjian pencatatan dengan agen real estat, sangat mungkin bahwa pemberi pinjaman akan menegosiasikan kembali komisi . Pemberi pinjaman membayar lebih sedikit daripada biaya tradisional dan mencoba untuk memotong biaya transaksi mereka dengan segala cara.
Untuk mengurangi biaya penutupan lebih lanjut, ada juga biaya yang biasanya ditolak oleh pemberi pinjaman. Mereka:
- Rencana Garansi Rumah
- Pemeriksaan Hama dan Pekerjaan yang Berhubungan dengan Hama
- Sertifikasi Atap
- Inspeksi Sewer
- Perbaikan Diminta oleh Pembeli seperti Permintaan Perbaikan
- Kredit untuk Biaya Penutupan Pembeli
Bernegosiasi dengan pemberi pinjaman kedua dengan penjualan pendek
Setelah menentukan bahwa situasi Anda sesuai dengan kualifikasi penjualan singkat , dan Anda telah memenuhi semua permintaan pemberi pinjaman - plus, temukan pembeli yang bersedia dan berkualifikasi - Anda belum keluar dari hutan.
Katakanlah biaya penutupan Anda adalah 5% atau $ 4.250. Setelah dikurangi biaya penutupan dari harga penjualan $ 85.000, Anda akan memiliki sekitar $ 81.000 yang tersisa. Sekarang ini menjadi tarik ulur antara dua pemberi pinjaman.
Umumnya, negosiasi pertama adalah menawarkan pemberi pinjaman kedua sejumlah kecil, katakanlah $ 1.000. Sekarang, itu mungkin tidak tampak seperti jika dibandingkan dengan saldo pinjaman kedua sebesar $ 55.000 karena Anda meminta pemberi pinjaman untuk kehilangan $ 54.000.
Namun di sisi lain, jika pemberi pinjaman kedua menolak, akhirnya tidak akan mendapatkan apa-apa.
Ada saat-saat, tampaknya, bahwa pemberi pinjaman junior muncul untuk memotong hidung mereka untuk menghina wajah mereka. Tetapi ini adalah tempat pemberi pinjaman pertama dapat menyerahkan sedikit lebih banyak untuk membuat kesepakatan berhasil. Menurut pengalaman saya, sebagian besar pemberi pinjaman di posisi pertama senang menerima bahkan 90%, yang berarti pada pinjaman $ 85.000, kreditur mungkin setuju untuk mengambil $ 76.500.
Jika bersih adalah $ 81.000, setelah menutup biaya, itu akan meninggalkan $ 4.500 bahwa pemberi pinjaman pertama dapat menawarkan kepada pemberi pinjaman kedua. Pemberi pinjaman kedua harus setuju untuk melepaskan pinjaman. Jika tidak, penjualan pendek akan ditolak, dan pemberi pinjaman pertama kemungkinan besar akan menyita properti dalam penyitaan, menghilangkan pinjaman kedua.
Terus bernegosiasi sampai tercapai resolusi. Ingat, baik yang pertama dan kedua memiliki andil dalam membuat karya penjualan singkat .
CATATAN: Salah satu alasan pegawai junior di California mungkin menolak untuk bekerja sama adalah jika pinjaman itu adalah pinjaman uang keras, dijamin untuk tempat tinggal 1 hingga 4 unit. Dalam contoh itu, jika pemberi pinjaman kedua dihapuskan selama penyitaan di bawah penjualan wali amanat, kreditur kedua mungkin memiliki hak untuk mengejar penilaian defisiensi . (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)