Panduan untuk Pembeli dan Penjual
Halaman ini berhubungan dengan sewa untuk memiliki transaksi yang melibatkan rumah, tetapi ada jenis program lain di luar sana.
Apa itu Sewa untuk Milik Sendiri?
Sewa untuk dimiliki adalah cara membeli atau menjual sesuatu dari waktu ke waktu, memberikan pembeli “opsi” untuk membeli di beberapa titik di masa depan.
Dengan pembelian dan penjualan tradisional, pembeli dan penjual menyelesaikan pembelian lebih atau kurang segera setelah menyetujui persyaratan (saat penutupan), tetapi sewa sendiri adalah berbeda.
Di bawah sewa untuk memiliki perjanjian, pembeli dan penjual setuju dengan kemungkinan penjualan di beberapa titik di masa depan. Pada akhirnya, penyewa / pembeli memutuskan apakah transaksi benar-benar akan terjadi. Sementara itu, pembeli melakukan pembayaran kepada penjual, dan sebagian dari pembayaran tersebut (biasanya) mengurangi uang yang dibutuhkan untuk membeli rumah di kemudian hari.
Mengapa Beli Dengan Rent to Own?
Sewa ke program sendiri dapat menarik bagi pembeli, terutama mereka yang mengharapkan berada dalam posisi keuangan yang lebih kuat dalam beberapa tahun.
Beli dengan kredit macet: Pembeli yang tidak bisa memenuhi syarat untuk pinjaman rumah dapat mulai membeli rumah dengan sewa untuk memiliki perjanjian. Seiring waktu, mereka dapat bekerja untuk membangun kembali nilai kredit mereka , dan mereka mungkin bisa mendapatkan pinjaman begitu tiba saatnya untuk membeli rumah.
Kunci dalam harga pembelian: Di pasar dengan harga rumah yang meningkat, pembeli bisa mendapatkan persetujuan untuk membeli dengan harga hari ini (tetapi pembelian akan dilakukan beberapa tahun di masa mendatang). Pembeli memiliki pilihan untuk mundur jika harga rumah jatuh, meskipun apakah itu masuk akal secara finansial akan tergantung pada seberapa banyak mereka telah membayar berdasarkan perjanjian.
Test drive: Pembeli dapat tinggal di rumah sebelum berkomitmen untuk membeli properti. Akibatnya, mereka dapat belajar tentang masalah dengan rumah, tetangga mimpi buruk, dan masalah lain sebelum terlambat.
Bergerak lebih sedikit: Pembeli yang berkomitmen ke rumah dan lingkungan (tetapi tidak dapat membeli) dapat masuk ke rumah yang akhirnya akan mereka beli. Ini mengurangi biaya dan ketidaknyamanan bergerak setelah beberapa tahun.
Membangun ekuitas: Secara teknis, penyewa tidak membangun ekuitas dengan cara yang sama seperti pemilik rumah. Namun, pembayaran dapat terakumulasi dan memberikan sejumlah besar uang untuk pembelian rumah. Pembeli juga dapat menyimpan uang dalam rekening tabungan dan menggunakan dana tersebut sebagai gantinya (menghindari perangkap sewa untuk dimiliki, dan menyediakan kemampuan untuk membeli rumah apa pun ).
Mengapa Menjual Dengan Rent to Own?
Penjual juga dapat memanfaatkan sewa untuk pengaturan sendiri.
Lebih banyak pembeli: Jika Anda kesulitan menarik pembeli, Anda juga dapat memasarkan ke penyewa yang berharap untuk membeli di masa depan. Tidak semua orang memiliki kredit yang bagus dan dapat memenuhi syarat untuk pinjaman, tetapi semua orang membutuhkan tempat untuk hidup.
Hasilkan pendapatan: Jika Anda tidak perlu menjual langsung dan menggunakan uang untuk pembayaran uang muka , Anda bisa mendapatkan penghasilan sewa sambil bergerak ke arah menjual properti.
Harga lebih tinggi: Anda dapat meminta harga penjualan lebih tinggi ketika Anda menawarkan sewa untuk dimiliki. Anda memberikan peluang bahwa orang mungkin bersedia membayar. Penyewa juga memiliki "opsi" untuk membeli rumah - yang mungkin tidak pernah mereka gunakan - dan fleksibilitas selalu biaya tambahan.
Penyewa yang diinvestasikan: Pembeli potensial lebih cenderung mengurus properti (dan bergaul dengan tetangga) daripada penyewa yang tidak memiliki kulit dalam game. Pembeli sudah berinvestasi di properti dan memiliki minat untuk mempertahankannya.
Bagaimana itu bekerja
Semuanya bisa dinegosiasikan: Sewa untuk transaksi sendiri, juga dikenal sebagai opsi sewa, dimulai dengan kontrak. Baik pembeli dan penjual menyetujui persyaratan tertentu, dan semua persyaratan dapat diubah agar sesuai dengan kebutuhan semua orang. Tergantung pada apa yang penting bagi Anda (apakah Anda seorang pembeli atau penjual), Anda dapat meminta fitur-fitur tertentu sebelum menandatangani perjanjian.
Misalnya, Anda mungkin meminta pembayaran di muka lebih besar atau lebih kecil jika itu akan membantu Anda.
Saran sangat penting: Pastikan untuk meninjau kontrak apa pun dengan pengacara real estat karena transaksi ini bisa rumit, dan ada banyak uang yang terlibat. Sewa untuk memiliki penawaran sangat berisiko bagi pembeli. Beberapa penipuan mengambil keuntungan dari orang-orang dengan kredit miskin dan harapan besar untuk membeli rumah. Bahkan dengan penjual yang jujur, adalah mungkin untuk kehilangan banyak uang jika sesuatu tidak berjalan seperti yang direncanakan.
Pilihan untuk membeli: Pada awal setiap sewa untuk transaksi sendiri, pembeli membayar penjual premi pilihan , yang sering sekitar lima persen dari harga pembelian akhir (meskipun tentu saja bisa lebih tinggi atau lebih rendah). Pembayaran ini memberi pembeli hak atau "opsi" - tetapi bukan kewajiban - untuk membeli rumah di beberapa titik di masa depan.
Tidak ada pengembalian uang: Pembayaran premi awal tidak dapat dikembalikan, tetapi dapat diterapkan ke harga pembelian (jika pembeli pernah membeli rumah, dia tidak perlu mengeluarkan uang tunai sebanyak-banyaknya). Pembayaran opsi yang lebih besar berisiko bagi pembeli: jika transaksi tidak berjalan karena alasan apa pun, tidak ada cara untuk mendapatkan uang itu kembali. Penjual biasanya mendapatkan pembayaran premium setelah sewa untuk transaksi sendiri berakhir.
Harga beli: Pembeli dan penjual menetapkan harga pembelian untuk rumah dalam kontrak mereka. Di beberapa titik di masa depan (biasanya antara satu dan lima tahun, tergantung pada negosiasi), pembeli dapat membeli rumah untuk harga itu - terlepas dari apa sebenarnya nilai rumah itu. Ketika menetapkan harga, harga yang lebih tinggi dari harga saat ini tidak biasa (jika tidak, penjual lebih baik hanya menjual hari ini). Jika harga rumah naik lebih cepat dari yang diharapkan, semuanya akan menguntungkan pembeli. Jika rumah kehilangan nilai, penyewa mungkin tidak akan membeli rumah (sebagian karena mungkin tidak masuk akal, dan sebagian lagi karena penyewa mungkin tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman besar dengan rasio pinjaman terhadap nilai yang tinggi ). Pembeli biasanya mengajukan permohonan hipotek ketika saatnya tiba untuk membeli rumah.
Pembayaran bulanan: Pembeli / penyewa juga melakukan pembayaran bulanan kepada penjual. Pembayaran tersebut berfungsi sebagai pembayaran sewa (karena penjual masih memiliki properti), tetapi penyewa biasanya membayar sedikit tambahan setiap bulan. Jumlah tambahan biasanya dikreditkan ke harga pembelian akhir, sehingga mengurangi jumlah uang yang harus dibeli pembeli ketika membeli rumah. Sekali lagi, sewa ekstra "premium" tidak dapat dikembalikan - ini mengkompensasi penjual untuk menunggu untuk melihat apa yang akan dilakukan pembeli (penjual tidak dapat menjual properti kepada orang lain sampai perjanjian dengan penyewa berakhir).
Pemeliharaan: Semua orang yang terlibat mendapat manfaat dari rumah yang dirawat dengan baik, tetapi siapa yang harus membayar? Persetujuan Anda harus menyebutkan siapa yang bertanggung jawab atas perawatan rutin dan perbaikan ekstensif. Beberapa perjanjian mengatakan bahwa apa pun di bawah $ 500 adalah tanggung jawab pembeli, tetapi undang-undang setempat dapat memperumit masalah (tuan tanah mungkin diminta untuk menyediakan fasilitas tertentu, bahkan jika perjanjian Anda mengatakan sebaliknya).
Rent to Own Pitfalls
Tidak ada yang sempurna, dan itu termasuk sewa untuk memiliki program. Transaksi ini rumit, dan pembeli dan penjual bisa mendapatkan kejutan yang tidak menyenangkan. Beberapa contoh tercantum di bawah ini, tetapi daftar hal-hal yang berpotensi salah jauh lebih panjang. Hanya pengacara real estate lokal yang dapat memberi Anda ide bagus tentang apa yang dipertaruhkan dalam situasi Anda, jadi pastikan untuk mengunjungi salah satu sebelum Anda menandatangani sesuatu.
Risiko untuk Pembeli
Menghilangkan uang: Jika Anda tidak membeli rumah - karena alasan apa pun - Anda kehilangan semua uang ekstra yang Anda bayarkan. Penjual yang mudah tergoda dapat menyulitkan atau tidak menarik bagi Anda untuk membeli.
Kemajuan lambat: Anda mungkin berencana untuk meningkatkan kredit Anda atau meningkatkan penghasilan Anda sehingga Anda akan memenuhi syarat untuk pinjaman ketika opsi berakhir, tetapi hal-hal yang mungkin tidak berjalan sesuai rencana.
Kontrol lebih sedikit: Anda belum memiliki properti, jadi Anda tidak memiliki kontrol penuh atasnya. Tuan tanah Anda dapat berhenti melakukan pembayaran hipotek dan kehilangan properti melalui penyitaan , atau Anda mungkin tidak bertanggung jawab atas keputusan tentang item pemeliharaan utama. Demikian juga, pemilik bangunan Anda bisa kehilangan penilaian atau berhenti membayar pajak properti dan berakhir dengan hak gadai atas properti itu . Perjanjian tersebut harus mengatasi semua skenario ini (dan pemilik tidak diizinkan untuk menjual ketika Anda memiliki opsi pada properti), tetapi pertempuran hukum selalu menjadi masalah besar.
Jatuh harga: Harga rumah mungkin jatuh , dan Anda mungkin tidak dapat menegosiasikan kembali harga pembelian yang lebih rendah. Maka Anda dibiarkan dengan opsi untuk mengorbankan semua uang pilihan Anda atau membeli rumah. Jika pemberi pinjaman Anda tidak akan menyetujui pinjaman besar, Anda harus membawa uang tambahan untuk menutup pembayaran uang muka.
Pembayaran terlambat merugikan: Tergantung pada kesepakatan Anda, jika Anda tidak membayar sewa tepat waktu, Anda dapat kehilangan hak untuk membeli (bersama dengan semua pembayaran ekstra Anda). Dalam beberapa kasus, Anda menyimpan pilihan Anda, tetapi pembayaran ekstra Anda untuk bulan itu tidak "dihitung," dan itu tidak akan menambah jumlah yang Anda akumulasi untuk pembelian akhirnya.
Masalah rumah: Mungkin ada masalah dengan properti yang tidak Anda ketahui sampai Anda mencoba membelinya (seperti masalah judul). Perlakukan sewa untuk memiliki pembelian seperti pembelian "nyata" - dapatkan pemeriksaan dan pencarian judul sebelum menyelam.
Penipuan: Sewa untuk penipuan sendiri adalah cara yang menarik untuk mengambil uang dalam jumlah besar dari orang-orang yang tidak dalam posisi aman secara finansial.
Risiko untuk Penjual
Tidak ada kepastian: Penyewa Anda mungkin tidak membeli, jadi Anda harus mulai dari awal lagi dan mencari pembeli atau penyewa lain (tetapi setidaknya Anda harus menyimpan uang ekstra).
Uang lambat: Anda tidak mendapatkan jumlah besar sekaligus, yang mungkin Anda perlu membeli rumah berikutnya.
Hilang penghargaan: Anda biasanya mengunci harga penjualan ketika Anda menandatangani sewa untuk memiliki perjanjian, tetapi harga rumah mungkin naik lebih cepat dari yang Anda harapkan. Anda mungkin lebih baik menyewa tempat dan mendapatkan perjanjian penjualan di masa depan (atau Anda mungkin tidak).
Jatuh harga rumah: Harga rumah mungkin jatuh, dan jika penyewa Anda tidak membeli, Anda akan lebih baik hanya menjual properti.
Menemukan kelemahan: Pembeli mungkin menemukan kekurangan yang tidak pernah Anda ketahui tentang penggunaan rumah secara berbeda, dan mereka mungkin memutuskan untuk tidak membeli. Mungkin pipa saluran bisa menangani pasangan, tetapi bukan keluarga yang terdiri atas lima orang, dan tidak ada yang tahu tentang masalah ini. Anda tidak mencoba menipu siapa pun - ini adalah cacat yang tidak pernah muncul di bawah pengaturan hidup sebelumnya - tetapi sekarang ini adalah masalah dan Anda harus mengungkapkannya kepada pembeli di masa depan (atau memperbaikinya).