Bagaimana Cara Kerja Foreclosure
Ketika Anda membeli properti mahal, seperti rumah, Anda mungkin tidak memiliki cukup uang untuk membayar seluruh harga pembelian di muka.
Namun, Anda dapat membayar sebagian dari harga dengan uang muka , dan meminjam sisa uang (untuk dibayar di tahun-tahun mendatang).
Rumah dapat berharga ratusan ribu dolar, dan sebagian besar orang tidak mendapatkan hampir setiap tahun. Mengapa pemberi pinjaman bersedia menawarkan pinjaman besar semacam itu? Sebagai bagian dari perjanjian pinjaman, Anda setuju bahwa properti yang Anda beli akan menjadi agunan untuk pinjaman : jika Anda berhenti melakukan pembayaran, kreditur dapat mengambil kepemilikan properti untuk memulihkan dana yang mereka pinjamkan kepada Anda.
Untuk mengamankan hak ini, pemberi pinjaman memiliki hak gadai atas properti Anda , dan untuk meningkatkan peluang mereka mendapatkan cukup uang, mereka (biasanya) hanya meminjamkan jika Anda memiliki rasio pinjaman terhadap nilai yang bagus .
Konsekuensi dari Penyitaan
Masalah utama dengan melakukan penyitaan adalah, tentu saja, kenyataan bahwa Anda akan dipaksa keluar dari rumah Anda. Anda harus mencari tempat lain untuk hidup, dan prosesnya sangat menekan (antara lain) untuk Anda dan keluarga.
Penyitaan juga bisa mahal. Ketika Anda berhenti melakukan pembayaran, kreditur Anda akan mengenakan denda dan biaya hukum, dan Anda mungkin membayar biaya hukum dari saku untuk melawan penyitaan. Setiap biaya yang ditambahkan ke akun Anda akan meningkatkan utang Anda kepada kreditur, dan Anda mungkin masih berutang setelah rumah Anda diambil dan dijual jika hasil penjualan tidak cukup (dikenal sebagai kekurangan ).
Penyitaan juga akan merugikan skor kredit Anda . Laporan kredit Anda akan menunjukkan penyitaan, yang mana model penilaian kredit akan dilihat sebagai sinyal negatif. Anda akan memiliki kesulitan meminjam untuk membeli rumah lain selama beberapa tahun (meskipun Anda mungkin bisa mendapatkan pinjaman pemerintah tertentu dalam satu hingga dua tahun), dan Anda juga akan lebih sulit mendapatkan pinjaman yang terjangkau dalam bentuk apa pun . Skor kredit Anda juga dapat memengaruhi area lain dalam hidup Anda, seperti (dalam kasus yang terbatas) kemampuan Anda untuk mendapatkan pekerjaan atau tingkat asuransi Anda .
Cara Menghindari Penyitaan
Penyitaan adalah upaya terakhir bagi pemberi pinjaman yang telah putus asa untuk dibayar. Proses ini memakan waktu dan mahal bagi mereka (tetapi mereka dapat mencoba untuk membebankan biaya tersebut kepada Anda), dan itu sangat tidak menyenangkan bagi peminjam. Jadi bagaimana Anda bisa menghindarinya?
- Komunikasi: selalu merupakan ide yang baik untuk berkomunikasi dengan pemberi pinjaman Anda jika Anda menghadapi tantangan keuangan. Hubungi sebelum Anda mulai kehilangan pembayaran dan tanyakan apakah ada yang bisa dilakukan. Jika Anda mulai kehilangan pembayaran, jangan mengabaikan komunikasi dari pemberi pinjaman Anda - Anda akan menerima pemberitahuan penting yang memberi tahu Anda di mana Anda berada dalam proses dan hak dan opsi apa yang masih Anda miliki. Berbicaralah dengan pengacara real estate lokal atau penasihat perumahan HUD untuk memahami apa yang sedang terjadi.
- Jelajahi alternatif untuk mempertahankan rumah Anda: jika Anda tahu bahwa Anda tidak akan dapat melakukan pembayaran, cari tahu opsi apa yang tersedia untuk Anda - bahkan jika Anda pikir sudah terlambat. Anda mungkin mendapatkan bantuan melalui program pemerintah yang ditujukan untuk para peminjam yang sedang kesulitan . Pemberi pinjaman Anda mungkin menawarkan beberapa jenis modifikasi pinjaman, yang akan membuat pinjaman Anda lebih terjangkau . Anda bahkan mungkin bisa menyusun rencana pembayaran sederhana dengan pemberi pinjaman Anda jika Anda hanya memerlukan bantuan selama satu atau dua bulan (jika Anda berada di antara pekerjaan, atau untuk biaya pengobatan yang mengejutkan, misalnya).
- Cara alternatif untuk meninggalkan rumah Anda: penyitaan adalah proses yang panjang, tidak menyenangkan, mahal yang merusak kredit Anda. Jika Anda hanya siap untuk melanjutkan (dan Anda ingin setidaknya mencoba meminimalkan kerusakan), lihat apakah pemberi pinjaman Anda akan menyetujui penjualan singkat . Hal ini memungkinkan Anda menjual rumah dan menggunakan hasil penjualan untuk membayar kreditur Anda - bahkan jika pinjaman tersebut belum dibayar sepenuhnya. Kredit Anda masih akan menderita, tetapi tidak seburuk seperti setelah penyitaan. Jika itu tidak berhasil, pilihan lain yang kurang menarik adalah akta sebagai pengganti penyitaan .
- Kebangkrutan: mengajukan kebangkrutan mungkin atau mungkin tidak membantu jika Anda menghadapi penyitaan. Masalahnya rumit, jadi berbicaralah dengan pengacara setempat untuk mendapatkan informasi akurat yang disesuaikan dengan situasi Anda dan keadaan tempat tinggal Anda.
- Penipuan: karena Anda berada dalam situasi putus asa, Anda adalah target bagi penipu. Berhati-hatilah terhadap tawaran yang tidak diminta untuk membantu Anda menghindari penyitaan, dan pilih dengan hati-hati siapa yang membantu Anda. Mulailah mencari bantuan dari agen konseling HUD dan agensi lokal terkemuka lainnya. Ketahui tanda-tanda penipuan penyelamatan penyitaan.
Proses Foreclosure
Penyitaan umumnya merupakan proses yang lambat. Jika Anda melewatkan satu atau dua pembayaran, Anda mungkin tidak menghadapi pengusiran. Itulah mengapa penting untuk berkomunikasi dengan pemberi pinjaman Anda jika Anda jatuh pada masa-masa sulit - mungkin tidak akan terlambat. Detail bervariasi dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman dan undang-undang berbeda di setiap negara bagian, jadi uraian di bawah ini merupakan ikhtisar kasar dan mungkin tidak persis seperti apa yang akan Anda alami - baca semua pemberitahuan dan perjanjian Anda dengan hati-hati dan berbicara dengan pengacara atau perumahan HUD konselor untuk memastikan Anda tahu apa yang terjadi . Keseluruhan proses bisa memakan waktu satu atau dua tahun, atau bisa bergerak lebih cepat.
- Pemberitahuan dimulai: setelah Anda melewatkan pembayaran selama tiga bulan, banyak pemberi pinjaman menganggap pinjaman Anda sebagai wanprestasi . Ini adalah ketika hal-hal menjadi kritis. Anda akan, tentu saja, menerima komunikasi segera setelah Anda melewatkan pembayaran (atau dua), dan komunikasi tersebut mungkin termasuk pemberitahuan niat untuk bergerak maju dengan proses penyitaan.
- Keadilan dan nonjudisial negara: d epending pada keadaan apa Anda berada, Anda akan memiliki lebih banyak waktu (dan menerima lebih banyak pemberitahuan) daripada yang lain. Ada dua jenis negara - negara peradilan dan negara non-hukum. Di negara peradilan, kreditur Anda harus mengajukan gugatan hukum terhadap Anda di pengadilan untuk ditutup. Proses ini memakan waktu lebih lama, karena Anda sering memiliki 30 hingga 90 hari di antara setiap acara. Di negara-negara non-hukum, pemberi pinjaman dapat menutup-nutupi berdasarkan perjanjian yang telah Anda tanda tangani dengan mereka, dan hakim tidak terlibat. Seperti yang Anda bayangkan, hal-hal bergerak jauh lebih cepat di negara-negara non-yudisial. Dalam kedua jenis negara, Anda dapat melawan penyitaan di pengadilan - dalam keadaan hukum Anda biasanya akan dilayani dengan panggilan, tetapi dalam keadaan tidak resmi Anda harus mengajukan tindakan hukum terhadap pemberi pinjaman Anda untuk menghentikan proses penyitaan. Berbicaralah dengan pengacara setempat untuk lebih jelasnya.
- Menghentikan proses: di sebagian besar negara, pemberi pinjaman diminta untuk menawarkan kepada para peminjam semacam bantuan untuk menghentikan proses penyitaan. Apakah opsi-opsi itu realistis atau layak adalah masalah lain. Pemberi pinjaman mungkin mengatakan bahwa Anda dapat memulihkan dan tetap tinggal di rumah jika Anda membuat semua (atau sebagian besar) dari pembayaran Anda yang terlewat dan menanggung biaya hukum dan penalti yang dibebankan sejauh ini. Anda mungkin juga memiliki kesempatan untuk melunasi pinjaman secara keseluruhan (yang hanya akan terjadi jika Anda berhasil membiayai kembali atau menemukan sumber uang yang sangat besar).
- Lelang dan pengusiran: jika Anda tidak dapat mencegah penyitaan, properti itu disediakan bagi penawar tertinggi di lelang. Jika tidak ada orang lain yang membeli rumah (yang umum), kepemilikan akan diserahkan kepada pemberi pinjaman. Pada titik itu, jika Anda masih di rumah (dan belum membuat pengaturan untuk melindungi rumah ), Anda menghadapi kemungkinan penggusuran dan saatnya untuk berbaris akomodasi baru. Undang-undang setempat menentukan berapa lama Anda dapat tinggal di rumah setelah penyitaan, dan Anda harus menerima pemberitahuan yang memberi tahu Anda berapa lama Anda bisa tinggal. Tanyakan kepada mantan kreditur Anda tentang insentif "uang tunai untuk kunci", yang dapat membantu memudahkan transisi ke perumahan baru (dengan asumsi Anda siap untuk bergerak cepat).