Dasar-dasar Pinjaman Hibrida
Pinjaman hibrida datang dalam berbagai bentuk, dan mereka paling populer untuk pinjaman rumah.
Mereka adalah "hibrida" (atau campuran) pinjaman dengan suku bunga tetap dan suku bunga hipotek yang disesuaikan (ARM) —jadi Anda mendapatkan beberapa manfaat dari setiap jenis pinjaman.
Pinjaman dengan suku bunga tetap dapat diprediksi : Anda tahu berapa tingkat bunga Anda akan untuk kehidupan pinjaman Anda, dan Anda selalu tahu apa pembayaran bulanan Anda. Pinjaman hibrida memberikan stabilitas itu hingga 10 tahun sebelum penyesuaian dimulai.
Pinjaman dengan tingkat bunga disesuaikan biasanya dimulai dengan suku bunga yang lebih rendah, dan suku bunga yang lebih rendah menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih rendah. Namun, jika suku bunga naik , pembayaran bulanan Anda dapat meningkat, yang bermasalah jika Anda tidak memiliki arus kas untuk menutupi pembayaran yang lebih tinggi.
Ketika Mereka Bekerja Terbaik
Tingkat awal yang lebih rendah datang dengan beberapa risiko. Tetapi hibrida dapat masuk akal dalam situasi yang tepat.
Short-timer: Jika Anda berencana untuk pindah atau membiayai kembali hanya dalam beberapa tahun, Anda dapat memanfaatkan tingkat yang lebih rendah sebelum penyesuaian dimulai.
Tetapi jika rencana berubah dan Anda mempertahankan pinjaman, strategi dapat menjadi bumerang.
Pembayaran di muka: Anda dapat mengurangi risiko dengan melakukan pembayaran tambahan yang signifikan — di atas dan di luar pembayaran bulanan Anda yang disyaratkan. Jika Anda membayar saldo pinjaman Anda cukup cepat, Anda mungkin dapat mengimbangi tingkat yang lebih tinggi dan menghindari guncangan pembayaran besar.
Tingkat rendah: Jika suku bunga tetap tinggal atau bergerak lebih rendah, Anda akan mendapatkan keuntungan dari tingkat awal yang lebih rendah dalam jangka panjang. Tetapi memprediksi masa depan itu sulit, jadi buatlah rencana cadangan dalam hal harga naik.
Bagaimana Mereka Bekerja
Pinjaman hibrida mulai dengan tingkat yang lebih rendah dari hipotek suku bunga tetap 30 tahun standar, tetapi kurs dapat berubah setelah beberapa tahun. Pemberi pinjaman biasanya membatasi berapa banyak tarif Anda berubah setiap tahun dan selama masa pinjaman, menawarkan perlindungan jika tarif naik secara dramatis.
Contoh: Asumsikan jumlah pinjaman sebesar $ 200.000.
- Suatu hipotek suku bunga tetap dengan suku bunga 30 tahun dengan tingkat bunga 4,25 persen akan memiliki pembayaran bulanan sebesar $ 983,88 (pelajari cara menghitung pembayaran bulanan , atau gunakan spreadsheet untuk melakukannya). Pembayaran bulanan tidak akan berubah.
- A 5/1 ARM dengan tingkat bunga 3,4 persen dimulai dengan pembayaran bulanan $ 886,96-penghematan $ 96,92 per bulan. Setelah lima tahun, tingkat bunga dan pembayaran bulanan dapat meningkat atau menurun.
Periode tetap: Sebuah ARM hibrida biasanya menggunakan tingkat tetap untuk jangka waktu tiga, lima, tujuh, atau 10 tahun. Selama waktu itu, tingkat bunga awal Anda dan pembayaran bulanan tetap sama. Saat meneliti pinjaman hibrida, nomor pertama yang tercantum memberi tahu Anda berapa lama periode yang tetap berlangsung.
Menggunakan ARM 5/1 yang dijelaskan di atas, tingkatnya tetap sama untuk lima tahun pertama. KPR hibrida 10/1 akan mempertahankan suku bunga awal selama sepuluh tahun.
Periode penyesuaian: Setelah periode yang ditetapkan berakhir, suku bunga dapat berubah, dan angka kedua dalam nama pinjaman memberi tahu Anda seberapa sering hal itu terjadi. A 5/1 ARM dapat menyesuaikan setiap (satu) tahun untuk sisa masa pinjaman.
Pembayaran bulanan: Jika tingkat bunga berubah, pembayaran bulanan Anda akan berubah. Pembayaran pinjaman dihitung untuk melunasi utang Anda — dan menutupi biaya bunga — selama sisa masa pinjaman Anda . Suku bunga yang lebih tinggi membutuhkan pembayaran bulanan yang lebih tinggi, dan itu biasanya merupakan kejutan yang tidak menyenangkan bagi peminjam. Tetapi harga juga bisa jatuh.
Bagaimana Perubahan Tarif?
Dua faktor utama memengaruhi tingkat Anda. Pemberi pinjaman Anda mulai dengan tingkat indeks, dan kemudian menambahkan spread.
Indeks: Benchmark dan suku bunga dalam ekonomi yang lebih luas memengaruhi tingkat penyesuaian Anda. Pinjaman hibrida terkait dengan indeks, yang memberikan titik awal untuk tarif Anda. Misalnya, pinjaman Anda mungkin menggunakan London Interbank Offered Rate (LIBOR) sebagai indeks. Ketika tingkat itu naik dan turun, tingkat pinjaman Anda dapat bergerak seiring dengan itu.
Sebarkan: Pemberi pinjaman menambahkan jumlah yang dikenal sebagai "spread" atau "margin" untuk sampai pada tingkat bunga akhir Anda. Biaya bunga ekstra ini memberikan kompensasi tambahan kepada pemberi pinjaman.
Contoh: Anggap Anda memiliki pinjaman hibrida yang ada dalam periode penyesuaian. LIBOR 1 tahun saat ini 2 persen. Spread pada pinjaman Anda adalah 2,25 persen. Tingkat bunga pinjaman Anda akan menyesuaikan ke 4,25 persen (2 persen plus 2,25 persen).
Tingkat suku bunga : Sebagian besar pinjaman hibrida membatasi atau “membatasi” berapa suku bunga dapat berubah. Topi ini mengurangi risiko bagi peminjam dengan mencegah kenaikan tarif tak terbatas.
- Batas awal membatasi berapa tarif Anda dapat berubah pada penyesuaian pertama Anda setelah Anda menyelesaikan periode tetap. Misalnya, jika indeks bergerak sebesar 3 persen tetapi Anda memiliki 2 persen batas awal, tarif Anda hanya akan bergerak 2 persen.
- Cap periodik membatasi berapa banyak perubahan tarif pada setiap kesempatan penyesuaian. Misalnya, tarif mungkin bisa berubah tidak lebih dari 2 persen setiap tahun.
- Topi seumur hidup menetapkan batas maksimum penyesuaian total selama umur pinjaman Anda. Jika harga naik untuk memukul topi itu setelah hanya beberapa penyesuaian, harga tidak akan naik lagi.
Pinjaman hibrida tersedia dari pemberi pinjaman konvensional, dan Anda juga dapat menggunakan program pemerintah seperti pinjaman FHA dan VA untuk menjadikan kualifikasi lebih mudah. Pinjaman yang didukung pemerintah mungkin lebih baik jika Anda berencana untuk melakukan pembayaran uang muka kecil atau Anda memiliki masalah dalam sejarah kredit Anda, tetapi jangan abaikan pinjaman konvensi.
Jika kredit Anda membutuhkan dorongan, Anda dapat memperoleh manfaat dari suku bunga yang relatif rendah selama tahun-tahun awal pinjaman hibrida, dan pembayaran tepat waktu Anda akan membantu meningkatkan kredit Anda . Namun, memenuhi syarat untuk tingkat yang lebih baik di jalan tidak pernah dijamin — terutama jika harga naik tajam.