Cara Mendapatkan Pinjaman Tanpa Skor FICO
Jika Anda cukup beruntung memiliki nilai kredit yang tinggi dan banyak pendapatan, Anda akan melihat aplikasi pinjaman Anda bergerak relatif cepat.
Tetapi tidak semua orang hidup di dunia itu.
Cara Kerja Underwriting Manual
Penjaminan manual adalah proses manual (sebagai lawan dari proses otomatis ) mengevaluasi kemampuan Anda untuk membayar kembali pinjaman. Pemberi pinjaman Anda akan menugaskan seseorang untuk meninjau aplikasi Anda, termasuk dokumen yang mendukung kemampuan Anda untuk membayar kembali (seperti laporan bank, membayar bertopik, dan banyak lagi). Jika penjamin menyatakan bahwa Anda mampu membayar kembali pinjaman, Anda akan disetujui.
Mengapa Anda Mungkin Memerlukan Underwriting Manual
Sebagian besar pinjaman rumah disetujui lebih atau kurang oleh komputer: jika Anda memenuhi kriteria tertentu, pinjaman akan disetujui. Misalnya, pemberi pinjaman mencari nilai kredit di atas tingkat tertentu. Jika skor Anda terlalu rendah, Anda akan ditolak. Demikian juga, pemberi pinjaman biasanya ingin melihat rasio utang terhadap pendapatan lebih rendah dari 31/43. Namun, "pendapatan" mungkin sulit untuk ditentukan, dan kreditur Anda mungkin tidak dapat menghitung semua pendapatan Anda.
Model terkomputerisasi dirancang untuk bekerja dengan mayoritas peminjam dan program pinjaman yang paling sering mereka gunakan.
Sistem Penjaminan Otomatis (AUS) ini mempermudah pemberi pinjaman untuk memproses banyak pinjaman sambil memastikan pinjaman memenuhi pedoman untuk investor dan regulator.
Misalnya, pinjaman FNMA dan FHA (antara lain) mengharuskan agar hipotek sesuai dengan profil tertentu, dan kebanyakan orang masuk dengan jelas di dalam atau di luar kotak.
Juga, pemberi pinjaman mungkin memiliki aturan mereka sendiri (atau "overlay") yang lebih ketat daripada persyaratan FHA.
Jika semua berjalan dengan baik, komputer akan mengeluarkan persetujuan . Tetapi jika ada yang salah, pinjaman Anda akan menerima rekomendasi "Rujuk", dan itu harus ditinjau di luar AUS.
Apa yang mungkin menggagalkan aplikasi Anda?
Gaya hidup bebas utang: Kunci untuk skor kredit yang besar adalah sejarah meminjam dan membayar kembali pinjaman. Tetapi beberapa orang memilih untuk hidup tanpa utang , yang bisa lebih sederhana dan lebih murah. Sayangnya, kredit Anda pada akhirnya akan menguap seiring dengan biaya bunga Anda. Bukan berarti Anda memiliki kredit buruk - Anda tidak memiliki kredit sama sekali (baik atau buruk). Namun, Anda bisa mendapatkan pinjaman tanpa skor FICO jika Anda melakukan underwriting manual. Bahkan, tidak memiliki kredit dapat lebih baik daripada memiliki barang-barang negatif seperti kebangkrutan dalam laporan kredit Anda.
Baru dalam kredit: Kredit bangunan membutuhkan waktu beberapa tahun . Jika Anda masih dalam proses itu, Anda mungkin harus memilih antara menunggu untuk membeli dan underwriting manual. Dengan pinjaman rumah dalam laporan kredit Anda, Anda dapat mempercepat proses membangun kredit karena Anda menambahkan ke campuran pinjaman dalam file Anda.
Masalah keuangan terbaru: Mendapatkan pinjaman setelah kepailitan atau penyitaan bukanlah hal yang mustahil.
Dalam program HUD tertentu, Anda dapat disetujui dalam satu atau dua tahun - tanpa underwriting manual. Namun, underwriting manual memberikan lebih banyak pilihan untuk dipinjam, terutama jika kesulitan keuangan Anda relatif baru (tetapi Anda kembali pada kaki Anda). Mendapatkan pinjaman konvensional dengan skor kredit di bawah 640 (atau bahkan lebih tinggi dari itu) sulit, tetapi underwriting manual mungkin membuatnya mungkin.
Rasio utang terhadap pendapatan rendah: Adalah bijaksana untuk menjaga pengeluaran Anda relatif rendah terhadap pendapatan Anda, tetapi beberapa kasus ketika rasio hutang terhadap pendapatan yang lebih tinggi masuk akal. Dengan penjaminan manual, Anda bisa lebih tinggi - yang sering berarti Anda memiliki lebih banyak opsi yang tersedia di pasar perumahan lokal. Waspadalah terhadap peregangan terlalu banyak dan membeli properti mahal yang akan membuat Anda "miskin."
Bagaimana Mendapatkan Disetujui
Karena Anda tidak memiliki peringkat kredit standar atau profil pendapatan untuk disetujui, faktor apa yang membantu aplikasi Anda?
Pada dasarnya Anda harus menggunakan apa pun yang Anda bisa untuk menunjukkan bahwa Anda bersedia dan mampu membayar kembali pinjaman. Untuk melakukannya, Anda benar - benar harus mampu membayar pinjaman - Anda membutuhkan penghasilan, aset, atau cara yang cukup untuk membuktikan bahwa Anda dapat menangani pembayaran.
Seseorang akan memerhatikan keuangan Anda, dan prosesnya akan membuat frustrasi dan memakan waktu. Sebelum memulai, pastikan Anda benar-benar harus melalui proses (lihat apakah Anda dapat disetujui dengan pinjaman konvensional). Ambillah inventaris keuangan Anda sehingga Anda dapat mendiskusikan persyaratan dengan pemberi pinjaman Anda, dan sehingga Anda bisa mulai mengambil informasi yang mereka butuhkan.
Sejarah pembayaran: Dapatkah Anda menunjukkan bahwa Anda telah melakukan pembayaran lain tepat waktu selama setahun terakhir? Laporan kredit melihat riwayat pembayaran Anda (antara lain), dan Anda harus menunjukkan perilaku pembayaran yang sama menggunakan sumber yang berbeda. Pembayaran yang lebih besar seperti sewa dan pembayaran rumah lainnya adalah yang terbaik, tetapi utilitas, keanggotaan, dan premi asuransi juga dapat membantu. Idealnya, Anda akan mengidentifikasi setidaknya empat pembayaran yang telah Anda lakukan tepat waktu selama setidaknya 12 bulan.
Pembayaran uang muka yang sehat: Uang muka mengurangi risiko pemberi pinjaman Anda. Ini menunjukkan bahwa Anda memiliki kulit dalam permainan, dan itu memberi mereka penyangga - jika mereka perlu mengambil rumah Anda dalam penyitaan , mereka cenderung kehilangan uang ketika Anda melakukan pembayaran lebih besar. Semakin Anda meletakkan lebih baik, dan 20 persen sering dianggap sebagai pembayaran uang muka yang baik (meskipun Anda mungkin dapat melakukan lebih sedikit). Dengan kurang dari 20 persen, Anda mungkin juga harus membayar asuransi hipotek pribadi (PMI), yang hanya membuat hal-hal lebih menantang bagi Anda dan pemberi pinjaman Anda. Untuk tips tentang mendapatkan uang itu, baca lebih lanjut tentang menggunakan dan menabung untuk pembayaran uang muka .
Debt to income ratios: Persetujuan selalu lebih mudah dengan rasio rendah. Namun demikian, underwriting manual dapat digunakan untuk mendapatkan persetujuan dengan rasio yang lebih tinggi - mungkin setinggi 40/50, tergantung pada kredit Anda dan faktor lainnya.
Program pinjaman pemerintah: peluang persetujuan Anda paling baik dengan program pinjaman pemerintah. Misalnya, pinjaman FHA, VA, dan USDA kurang berisiko bagi pemberi pinjaman. Ingatlah bahwa tidak semua pemberi pinjaman melakukan penjaminan manual, jadi Anda mungkin perlu berbelanja untuk pemberi pinjaman yang melakukannya - dan itu bekerja dengan program pemerintah tertentu yang Anda lihat. Jika Anda mendapatkan "tidak", mungkin ada orang lain di luar sana.
Cadangan kas: Anda mungkin harus meletakkan sebagian besar uang receh sebagai uang muka, tetapi sebaiknya memiliki cadangan ekstra di tangan - dan cadangan dapat membantu Anda disetujui. Pemberi pinjaman ingin merasa nyaman bahwa Anda dapat menyerap kejutan-kejutan kecil seperti pemanas air panas yang gagal atau biaya medis yang tidak terduga.
Faktor Kompensasi
"Faktor kompensasi" membuat aplikasi Anda lebih menarik, dan mereka mungkin diperlukan . Ini adalah panduan spesifik yang ditentukan oleh pemberi pinjaman atau program pinjaman, dan masing-masing yang Anda temui membuatnya lebih mudah untuk disetujui. Kiat di atas semestinya menguntungkan Anda, dan spesifik untuk underwriting manual FHA tercantum di bawah ini.
Tergantung pada skor kredit Anda dan rasio utang terhadap pendapatan, Anda mungkin perlu memenuhi satu atau lebih dari persyaratan ini untuk persetujuan FHA.
- Cadangan: Aset cair yang akan menutupi pembayaran hipotek Anda setidaknya selama tiga bulan. Jika Anda membeli properti yang lebih besar (tiga hingga empat unit), Anda akan membutuhkan cukup untuk enam bulan. Uang yang Anda terima sebagai hadiah atau pinjaman tidak dapat dihitung sebagai cadangan.
- Pengalaman: Pembayaran Anda (jika disetujui) tidak dapat melebihi biaya perumahan Anda saat ini oleh yang kurang dari 5 persen dari $ 100. Tujuannya adalah untuk menghindari peningkatan dramatis ("pembayaran kejutan") atau pembayaran bulanan yang tidak biasa Anda lakukan.
- Tidak ada utang discretionary: Jika Anda membayar semua kartu kredit Anda secara penuh, Anda tidak benar-benar berutang - tetapi Anda memiliki kesempatan untuk mengumpulkan utang jika Anda menginginkannya. Sayangnya, gaya hidup bebas hutang sama sekali tidak membantu Anda di sini.
- Penghasilan tambahan: Dalam beberapa kasus, underwriting otomatis tidak dapat menghitung lembur, pendapatan musiman, dan barang-barang lainnya sebagai bagian dari penghasilan Anda. Namun, dengan underwriting manual, Anda mungkin dapat menunjukkan penghasilan yang lebih tinggi (selama Anda dapat mendokumentasikan pendapatan dan dapat mengharapkannya untuk melanjutkan).
- Faktor-faktor lain: Tergantung pada pinjaman Anda, faktor-faktor lain mungkin bisa membantu. Secara umum, idenya adalah untuk menunjukkan bahwa pinjaman tidak akan menjadi beban dan Anda mampu membayarnya kembali. Stabilitas dalam pekerjaan Anda tidak ada salahnya, dan lebih banyak cadangan dari yang dibutuhkan juga dapat membuat perbedaan.
Kiat untuk Proses
Rencanakan proses yang lambat dan memakan waktu. Orang yang sebenarnya harus melalui dokumen yang Anda berikan dan menentukan apakah Anda memenuhi syarat untuk pinjaman - ini membutuhkan waktu.
Banyak dokumen: Mendapatkan hipotek selalu membutuhkan dokumentasi. Penjaminan manual membutuhkan lebih banyak lagi. Harapkan untuk menggali setiap dokumen keuangan yang dapat dibayangkan, dan simpan salinan dari semua yang Anda kirimkan (jika Anda perlu mengirimkan kembali). Anda akan memerlukan gaji dan laporan bank biasa, tetapi Anda mungkin juga perlu menulis atau memberikan surat yang menjelaskan situasi Anda dan membantu penanggung Anda memverifikasi fakta-fakta.
Proses homebuying: Jika Anda membuat penawaran, bangunlah banyak waktu untuk melakukan underwriting sebelum menutup. Sertakan kemungkinan pembiayaan sehingga Anda bisa mendapatkan kembali uang Anda yang sebenarnya jika permohonan Anda ditolak (bicarakan dengan agen real estat Anda untuk memahami opsi). Terutama di pasar panas, Anda mungkin kurang menarik sebagai pembeli jika Anda menggunakan penjaminan manual.
Jelajahi alternatif: Jika underwriting manual tidak berhasil untuk Anda, mungkin ada cara lain untuk mendapatkan perumahan. Pemberi pinjaman uang sulit mungkin menjadi solusi sementara ketika Anda sedang membangun kredit atau menunggu barang-barang negatif jatuh dari laporan kredit Anda. Pemberi pinjaman pribadi, co-borrower, atau cosigner (bila dipilih secara bertanggung jawab) mungkin juga bisa menjadi pilihan. Akhirnya, Anda dapat menentukan bahwa lebih masuk akal untuk menyewa sampai Anda bisa disetujui.