Cara Mengubah Nama pada Pinjaman
Adalah mungkin untuk mentransfer hipotek, tetapi itu tidak selalu mudah. Kami akan membahas detail di bawah ini, tetapi ringkasan singkat opsi Anda meliputi:
- Transfer hipotek dengan meminta kreditur Anda untuk melakukan perubahan.
- Membiayai kembali pinjaman hanya dengan nama pemilik baru .
- Transfer ketika situasi tidak memicu klausul "jatuh tempo penjualan".
Mortgages Asumsi
Jika pinjaman " diasumsikan ," Anda beruntung: itu berarti Anda dapat mentransfer hipotek kepada orang lain. Tidak ada bahasa dalam perjanjian pinjaman yang mencegah Anda menyelesaikan transfer. Namun, bahkan hipotek dengan asumsi sulit untuk dipindahkan.
Dalam banyak kasus, peminjam "baru" perlu memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Pemberi pinjaman akan melihat skor kredit peminjam dan utang terhadap rasio pendapatan untuk mengevaluasi kemampuan peminjam untuk membayar kembali pinjaman. Prosesnya pada dasarnya sama dengan jika peminjam ingin mengajukan pinjaman baru (tetapi tentu saja peminjam dapat mengambil alih bagian pinjaman yang ada). Pemberi pinjaman menyetujui permohonan pinjaman asli berdasarkan kredit dan penghasilan dari pemohon asli, dan mereka tidak ingin membiarkan siapa pun lolos kecuali mereka memiliki peminjam pengganti yang kemungkinan besar akan membayar kembali.
Untuk menyelesaikan transfer pinjaman dengan asumsi, mintalah perubahan dengan pemberi pinjaman Anda. Anda harus menyelesaikan aplikasi, memverifikasi pendapatan dan aset , dan membayar biaya sederhana selama proses tersebut.
Mentransfer kepemilikan: Mengganti nama pada pinjaman hanya mempengaruhi pinjaman. Anda mungkin masih perlu mengubah siapa yang memiliki properti dengan mentransfer judul, menggunakan akta hak tanggungan, atau mengambil langkah lain yang diperlukan dalam situasi Anda.
Susah untuk dicari?
Sayangnya, hipotek dengan asumsi tidak tersedia secara luas. Taruhan terbaik Anda mungkin jika Anda memiliki pinjaman FHA atau pinjaman VA . Hipotek konvensional lainnya jarang diasumsikan. Sebaliknya, pemberi pinjaman menggunakan klausa karena penjualan , yang berarti pinjaman harus lunas ketika Anda mentransfer kepemilikan rumah.
Refinancing
Jika pinjaman tidak dapat diasumsikan dan Anda tidak dapat menemukan pengecualian untuk klausul jatuh tempo penjualan, pembiayaan ulang pinjaman mungkin menjadi pilihan terbaik Anda. Mirip dengan asumsi, peminjam baru akan membutuhkan pendapatan dan kredit yang cukup untuk memenuhi syarat untuk pinjaman.
Pemilik rumah "baru" hanya akan mengajukan pinjaman baru secara individual dan menggunakan pinjaman itu untuk melunasi utang hipotek yang ada. Anda mungkin perlu berkoordinasi dengan pemberi pinjaman Anda untuk mendapatkan hak gadai dihapus (kecuali peminjam baru dan pemberi pinjaman baru setuju dengan mereka) sehingga Anda dapat menggunakan rumah sebagai agunan , tetapi itu adalah cara yang baik dan bersih untuk menyelesaikan pekerjaan. Beberapa lien secara rutin berpindah dari satu pemilik ke pemilik lainnya (misalnya, jika perbaikan dilakukan dengan pembiayaan PACE ).
Jatuh tempo
Pemberi pinjaman biasanya tidak mendapatkan manfaat dari membiarkan Anda mentransfer hipotek. Pembeli akan datang ke depan dengan mendapatkan pinjaman yang lebih "dewasa", dengan pembayaran bunga awal keluar dari jalan (dan mereka mungkin bisa mendapatkan suku bunga yang lebih rendah).
Penjual akan menjual rumah mereka dengan lebih mudah - mungkin dengan harga lebih tinggi - karena manfaat yang sama. Tetapi pemberi pinjaman akan kalah, jadi mereka tidak ingin menyetujui transfer.
Klausul jatuh tempo penjualan adalah bagian dari perjanjian pinjaman yang mengatakan bahwa pinjaman harus dilunasi ketika properti menjual (pinjaman tersebut "dipercepat").
Pengecualian terhadap aturan: Dalam beberapa kasus, Anda masih dapat mentransfer pinjaman - bahkan dengan klausul karena jatuh tempo penjualan. Transfer antar anggota keluarga sering diizinkan, dan kreditur Anda dapat selalu lebih murah daripada apa yang dikatakan oleh perjanjian pinjaman Anda (itu adalah opsi yang dapat mereka lakukan, dan mereka tidak diharuskan melakukannya - tetapi jangan terlalu berharap) . Satu-satunya cara untuk mengetahui dengan pasti adalah meminta pemberi pinjaman Anda dan meninjau perjanjian Anda dengan pengacara lokal. Bahkan jika pemberi pinjaman mengatakan itu tidak mungkin, seorang pengacara dapat membantu Anda mengetahui apakah bank Anda memberikan informasi yang akurat.
The Garn-St. Undang-undang Germain mencegah pemberi pinjaman dari menjalankan opsi akselerasi mereka dalam keadaan tertentu. Beberapa situasi yang paling umum termasuk:
- Ketika penyewa bersama meninggal dan kepemilikan berpindah ke penyewa bersama yang masih hidup
- Mentransfer pinjaman kepada seorang kerabat setelah kematian seorang peminjam
- Pengalihan kepemilikan properti kepada pasangan atau anak-anak dari peminjam
- Transfer sebagai akibat dari perjanjian perceraian dan perpisahan
- Transfer menjadi kepercayaan inter vivos (atau kepercayaan hidup) di mana peminjam adalah penerima manfaat
Lihat daftar pengecualian lengkap, dan tinjau daftar ini dengan pengacara Anda.
Transfer Tidak Resmi
Jika Anda tidak bisa mendapatkan permintaan Anda disetujui, Anda mungkin tergoda untuk membuat pengaturan "informal". Misalnya, Anda dapat menjual rumah Anda, meninggalkan pinjaman yang sudah ada, dan meminta pembeli untuk mengganti pembayaran hipotek Anda.
Ini ide yang buruk. Perjanjian hipotek Anda mungkin tidak memungkinkan hal ini, dan Anda bahkan mungkin menemukan diri Anda dalam masalah hukum, tergantung bagaimana hal itu terjadi. Terlebih lagi, Anda masih bertanggung jawab atas pinjaman - meskipun Anda tidak lagi tinggal di rumah.
Apa yang bisa salah? Beberapa kemungkinan termasuk:
- Jika pembeli berhenti membayar, pinjaman atas nama Anda, jadi itu masih masalah Anda (pembayaran terlambat akan muncul pada laporan kredit Anda, dan pemberi pinjaman akan datang setelah Anda ).
- Jika rumah dijual dalam penyitaan kurang dari nilainya, Anda bisa bertanggung jawab atas segala kekurangan .
Ada cara yang lebih baik untuk menawarkan pembiayaan penjual kepada calon pembeli.
Pilihan Anda
Jika Anda tidak bisa mendapatkan hipotek yang ditransfer, Anda masih punya pilihan, tergantung pada situasi Anda. Sekali lagi, kematian, perceraian, dan transfer keluarga mungkin memberi Anda hak untuk melakukan transfer, bahkan jika pemberi pinjaman Anda mengatakan sebaliknya.
Jika Anda menghadapi penyitaan , program pemerintah tertentu membuatnya lebih mudah untuk berurusan dengan hipotek - bahkan jika Anda di bawah air atau menganggur.
Jika Anda bercerai , tanyakan pengacara Anda bagaimana menangani semua utang Anda dan bagaimana melindungi diri sendiri jika mantan pasangan Anda tidak melakukan pembayaran.
Jika pemilik rumah telah meninggal , seorang pengacara lokal dapat membantu Anda menentukan apa yang harus dilakukan selanjutnya.
Jika Anda mentransfer aset ke kepercayaan , periksa kembali dengan pengacara perencanaan real Anda untuk memastikan bahwa Anda tidak akan memicu klausa percepatan.
Refinancing mungkin menjadi pilihan terakhir Anda ketika tidak ada pendekatan lain yang tersedia.