Pro dan Kontra Pendanaan PACE
Apa itu PACE?
Property Assessed Clean Energy (PACE) adalah cara untuk meminjam uang untuk proyek-proyek energi bersih. Pemilik properti, termasuk pemilik rumah dan bisnis, mendapatkan pembiayaan untuk peningkatan dan membayar melalui pajak properti. Persetujuan untuk pembiayaan PACE terutama didasarkan pada ekuitas dalam properti yang ditingkatkan, yang akan digunakan sebagai jaminan untuk mengamankan pinjaman, dan Anda biasanya dapat meminjam hingga 15 persen dari nilai properti.
Penggunaan umum PACE termasuk instalasi surya, pemanasan dan pendinginan hemat energi, penataan air hemat energi, dan banyak proyek lain untuk properti perumahan dan komersial.
PACE hanya tersedia di lokasi di mana undang-undang negara bagian dan lokal memungkinkan jenis pembiayaan ini, dan di mana program lokal telah dikembangkan. Program-program ini berjalan dengan beberapa nama yang berbeda, termasuk program Peluang Renovasi Energi Rumah (HERO) populer dan Ygrene.
Pokok-Pokok Pinjaman PACE
Program-program ini memiliki beberapa fitur yang membuat mereka menarik bagi peminjam.
Mudah untuk memenuhi syarat: Kelayakan PACE relatif mudah. Dibandingkan dengan pinjaman ekuitas rumah , yang merupakan alternatif populer untuk perbaikan rumah yang mahal, kriteria persetujuannya tampak santai. Nilai kredit FICO Anda kurang penting dengan PACE, tetapi masalah saat ini atau terbaru dalam laporan kredit Anda dapat menyebabkan masalah.
Anda juga harus saat ini di semua pajak properti.
100 persen pembiayaan: PACE memungkinkan Anda untuk mendanai seluruh biaya proyek tanpa perlu membayar uang muka . Sebagai hasilnya, Anda dapat memulai dengan cepat tanpa harus menabung untuk proyek atau memindahkan uang. Tentu saja, pinjaman yang lebih besar berarti biaya bunga yang lebih tinggi dan pembayaran yang lebih tinggi.
Dapat ditransfer ke pemilik berikutnya: Jika Anda menjual properti setelah melakukan perbaikan, Anda tidak perlu melunasi pinjaman. Pinjaman ini melekat pada properti, sehingga dapat ditransfer dan dilunasi oleh pemilik berikutnya. Apakah atau tidak itu hal yang baik mungkin tergantung pada apakah Anda adalah pembeli atau tidak.
Waktu untuk membayar: Perbaikan signifikan bisa mahal. Pinjaman PACE dapat dilunasi dalam jangka waktu yang lama (5-20 tahun, misalnya). Akibatnya, pembayaran dapat dipertahankan relatif kecil. Namun, seperti halnya pinjaman, semakin lama Anda membayar, semakin banyak bunga yang akan Anda bayar selama masa pinjaman itu.
Kredit pajak potensial: Pendanaan PACE mungkin mempermudah untuk memenuhi syarat untuk kredit pajak lingkungan - tanyakan kepada penasihat pajak Anda sebelum mengambil keputusan. Ketika waktu menjadi perhatian, PACE memungkinkan untuk menyelesaikan proyek sebelum kredit pajak berakhir, dan mendapatkan pinjaman besar memungkinkan Anda untuk menginstal semuanya dalam satu tahun (dibandingkan dengan merangkai beberapa hal selama beberapa tahun untuk mengelola arus kas).
Beberapa kredit hanya tersedia untuk tahun pemasangan sebenarnya, jadi Anda harus membayar semua biaya tersebut selama tahun yang sama.
Masalah Dengan Pembiayaan PACE
Sebelum menggunakan pendanaan PACE untuk proyek Anda, kenali beberapa jebakan.
Konflik kepentingan: Pembiayaan PACE sering diatur melalui kontraktor yang mungkin memiliki insentif untuk mempromosikan peningkatan yang mahal. Ini bisa menjadi bentuk yang nyaman dari one-stop-shopping, tetapi kontraktor tidak tahu tentang keuangan Anda dan apa yang Anda dapat "mampu" - dan Anda dapat membeli hampir semua hal dengan pinjaman PACE. Kebanyakan penyedia layanan jujur, dan pada akhirnya tergantung pada pembeli untuk membuat keputusan yang cerdas, tetapi sebagian kecil dari kontraktor dapat membuat pernyataan yang menyesatkan hanya untuk mendapatkan pekerjaan dengan gaji tinggi. Selain dibayar untuk pekerjaan yang akan mereka lakukan, kontraktor mungkin mendapatkan biaya rujukan tambahan dari pemberi pinjaman jika mereka mengatur pendanaan, sehingga potensi konflik kepentingan adalah nyata.
Pembayaran kejutan: Bahkan jika Anda membayar kembali dalam jangka waktu yang lama, pembayaran dapat menjadi beban. Kebanyakan orang berpikir dalam hal pembayaran bulanan, tetapi penilaian properti seringkali hanya dibayar sekali atau dua kali per tahun. Anda mungkin dihadapkan pada biaya kejutan ketika tiba waktunya untuk melakukan pembayaran yang dinaikkan itu. Dalam beberapa kasus (jika pemberi pinjaman rumah Anda membayar pajak properti melalui rekening escrow), pembayaran PACE akan ditambahkan ke pembayaran hipotek bulanan Anda dalam potongan yang lebih kecil.
Biaya bunga: pendanaan PACE relatif mudah untuk dikualifikasikan. Namun, suku bunga terkadang lebih tinggi daripada yang Anda bayar jika Anda hanya menggunakan pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit - terutama jika Anda memiliki kredit yang bagus. Apakah Anda bisa mendapatkan kesepakatan yang lebih baik sendiri tergantung pada banyak faktor, tetapi pinjaman PACE tidak selalu murah.
Biaya dan manfaat: Sangat mudah untuk disetujui untuk program PACE, tetapi apakah itu layak? Program-program ini paling masuk akal bagi individu yang tidak mampu membayar pinjaman yang lebih murah (sering karena masalah kredit atau penghasilan terbatas). Proyek seperti mengganti jendela Anda dapat menambah nilai rumah Anda, jadi Anda harus mendapatkan sebagian dari uang itu kembali ketika Anda menjual. Namun, Anda tidak akan selalu melihat perubahan besar dalam biaya utilitas - dan Anda masih harus melakukan pembayaran pajak yang lebih tinggi.
Risiko penyitaan: pinjaman PACE dijamin oleh rumah Anda, jadi Anda bisa kehilangan rumah dalam penyitaan jika Anda tidak melakukan pembayaran. Dalam banyak kasus, pinjaman PACE bergerak ke "posisi pertama" (di depan pemberi pinjaman hipotek Anda) yang berarti Anda berisiko melakukan penyitaan meskipun Anda melakukan pembayaran hipotek biasa seperti yang disepakati. Jenis pinjaman lain (kecuali mereka juga pinjaman ekuitas rumah ) seharusnya tidak menempatkan Anda dalam posisi itu.
Looks Can Be Deceiving
Risiko di atas tidak berarti bahwa program PACE buruk. Namun, ada baiknya mengetahui pro dan kontra dari pengaturan ini sebelum mendaftar. Sayangnya, risiko sering diabaikan karena program PACE dianggap "aman."
Terkait dengan pemerintah? Pemerintah daerah membuat pendanaan PACE tersedia, dan program PACE terkadang bingung dengan program yang ditawarkan pemerintah. Pada akhirnya, mereka hanya pinjaman seperti pinjaman lainnya - mereka harus dilunasi, dan ada konsekuensi jika gagal membayar .
Untuk tujuan baik? Rasanya senang melakukan hal-hal baik, dan pembiayaan PACE membantu Anda membayar proyek-proyek hijau. Namun, ada juga beberapa entitas yang terlibat yang mungkin lebih tertarik menghasilkan laba daripada membuat perbedaan. Kritikus berpendapat bahwa pinjaman ini memiliki kesamaan dengan pinjaman subprime .
Pengurangan pajak? Dimungkinkan untuk memotong biaya bunga yang terkait dengan proyek Anda. Namun, undang-undang perpajakan rumit - Anda perlu berbicara dengan pembuat pajak setempat untuk memverifikasi kemampuan Anda untuk mengambil potongan. Sayangnya, beberapa pemilik properti percaya bahwa seluruh biaya proyek dapat dikurangkan karena pembayaran merupakan bagian dari tagihan pajak properti, dan ini biasanya tidak akurat.
Cara Menggunakan Pinjaman PACE
Dalam beberapa kasus, sangat masuk akal untuk menggunakan pendanaan PACE untuk sebuah proyek. Berikut ini beberapa kiat untuk membantu Anda mendapatkan nilai uang Anda.
Berbicara dengan pemberi pinjaman secara langsung: Setelah Anda belajar tentang PACE dari kontraktor, lakukan diskusi lain dengan pemberi pinjaman atau organisasi pembiayaan PACE yang sebenarnya. Sangat penting untuk memahami apa yang Anda hadapi. Pelajari pro dan kontra berbagai opsi, dan lihat berapa banyak yang akan Anda bayar . Bahkan kontraktor yang jujur pun dapat lupa untuk memasukkan perincian penting, dan mereka tidak tahu tentang situasi keuangan Anda. Dapatkan rincian langsung dari sumbernya, dan dapatkan diskusi tersebut ketika kontraktor Anda tidak hadir (sehingga Anda dapat berbicara dengan bebas tanpa khawatir menyakiti perasaan orang lain).
Bandingkan jenis pinjaman lain: Sekali lagi, pinjaman PACE tidak selalu merupakan cara termahal untuk meminjam. Jelajahi semua alternatif di bawah ini.
- Berbelanja di antara pemberi pinjaman online , bank lokal, dan serikat kredit di daerah Anda
- Pinjaman FHA 203K juga dapat digunakan untuk membiayai perbaikan rumah dan membutuhkan uang muka yang relatif kecil
- Anda bahkan mungkin dapat mendanai proyek Anda dengan pinjaman pribadi dan menghindari jaminan agunan
Cari tahu berapa tingkat yang dapat Anda harapkan secara realistis, dan cari tahu biaya penutupan apa yang harus Anda bayar . Juga, cari tahu apakah Anda akan berakhir dengan hak gadai di rumah Anda (yang akan terjadi jika Anda menggunakan pembiayaan PACE atau hipotek kedua tradisional). Anda mungkin masih memenuhi syarat untuk kredit pajak - dan bahkan mungkin pemotongan biaya bunga - jika Anda menggunakan pinjaman lain.
Dapatkan penawaran dari beberapa kontraktor: Ketika Anda tidak membayar uang muka, segala sesuatu tampaknya terjangkau. Tapi masih ada peluang untuk menghemat uang (dan menurunkan pembayaran Anda) dengan pergi dengan kontraktor yang paling kompetitif. Ingatlah bahwa terkadang Anda mendapatkan apa yang Anda bayar, jadi memilih harga terendah mungkin akan kembali menghantui Anda.
Anggaran dan bayar tunai: Ini bukan cara termudah untuk melakukan sesuatu, tetapi Anda selalu dapat menunda proyek Anda, menghemat uang, dan membayar uang tunai untuk menyelesaikannya di beberapa titik di masa depan. Melakukannya akan menghemat uang Anda untuk biaya bunga, dan Anda akan memiliki opsi tambahan ketika memilih kontraktor dan pekerjaan tepat yang mereka lakukan.
Menjual (atau Membeli) Properti dengan PACE
Pinjaman PACE unik karena mereka tinggal dengan properti - bukan peminjam asli.
Menjual properti: Jika Anda menggunakan PACE untuk mendanai peningkatan, Anda masih dapat berhutang uang saat Anda memutuskan untuk menjual. Dalam hal ini, Anda dapat menjual properti yang ditingkatkan, dan pembeli dapat bertanggung jawab untuk membayar kembali (pemilik properti baru akan mendapatkan penilaian). Dalam beberapa hal, itu masuk akal karena properti itu sebenarnya lebih berharga . Namun, beberapa pembeli mungkin enggan untuk mengambil pembayaran tersebut, dan mereka bahkan mungkin kesulitan mendapatkan pembiayaan jika properti memiliki penilaian tambahan.
Jika Anda lebih suka, Anda selalu dapat melunasi utang PACE sendiri, yang membuat properti Anda lebih menarik bagi pembeli. Semuanya dapat dinegosiasikan dalam real estat: Anda dapat membebankan harga yang lebih tinggi untuk peningkatan yang dibayar, atau Anda dapat menerima harga yang lebih rendah untuk properti yang datang dengan pengeluaran yang lebih tinggi (setidaknya untuk sementara).
Membeli properti: Jika Anda mempertimbangkan properti dengan utang PACE yang sudah ada, luangkan waktu untuk mengetahui bagaimana utang itu akan mempengaruhi transaksi Anda. Agaknya, Anda akan mendapat manfaat dari perbaikan, jadi mungkin layak mengambil alih pembayaran (misalnya, Anda akan memiliki tagihan listrik yang lebih rendah jika rumah memiliki sistem fotovoltaik yang kuat, dan Anda akan menikmati tagihan yang lebih rendah lama setelah Penilaian PACE berakhir).
Sebelum Anda melangkah terlalu jauh, berbicaralah dengan pemberi pinjaman Anda untuk mencari tahu bagaimana mereka menangani masalah PACE. Dalam beberapa kasus, lien PACE harus berada di posisi pertama, tetapi beberapa program PACE bersedia mengambil posisi kedua di belakang pinjaman pembelian rumah Anda.