Definisi Properti Seperti Milik Telah Berubah Selama Bertahun-Tahun
Masukkan 1031 penukaran pajak tangguhan. Bagi banyak pembayar pajak, ini seperti uang yang jatuh dari langit.
1031 Pertukaran Tunda Pajak
Pertukaran 1031 telah disebut sebagai alat pengembangan kekayaan yang paling kuat yang masih tersedia bagi pembayar pajak. Ini telah menjadi bagian utama dari strategi sukses para ahli keuangan dan ahli real estate yang tak terhitung jumlahnya. Mengambil namanya dari Bagian 1031 dari Internal Revenue Code, pertukaran pajak tangguhan memungkinkan seorang wajib pajak untuk menjual pendapatan, investasi atau properti bisnis dan menggantinya dengan properti sejenis .
Keuntungan modal atas penjualan properti ini ditangguhkan atau ditunda selama aturan IRS diikuti dengan cermat. Ini adalah strategi pajak dan investasi yang bijaksana serta alat perencanaan perumahan. Secara teori, seorang investor dapat terus menunda perolehan modal pada properti investasi sampai mati , berpotensi menghindari mereka semua bersama-sama.
Perundang-undangan 1984 Mengubah Beberapa Aspek
Pada hari-hari awal "pertukaran sejenis", istilah itu diambil secara harfiah dan sering menimbulkan kesulitan.
Misalnya, jika Anda memiliki bangunan apartemen berlantai tiga yang ingin Anda jual melalui pertukaran 1031, Anda harus menemukan gedung apartemen berlantai tiga lainnya yang pemiliknya ingin bertukar. Kemudian kalian berdua akan bertemu, dan pertukaran akan terjadi.
Di masa lalu, tidak ada batasan waktu di bursa.
IRS menuntut kontrol yang lebih ketat pada proses, yang mengakibatkan Kongres lewat pada 1984 Bagian 1031 (a). Undang-undang ini membatasi pertukaran yang ditangguhkan, mendefinisikan properti "sejenis" dan menetapkan jadwal untuk menyelesaikan pertukaran.
Kualifikasi
Properti real estat yang diadakan untuk keperluan bisnis atau investasi memenuhi syarat untuk Pertukaran 1031. Tempat tinggal pribadi tidak memenuhi syarat dan, secara umum, properti perbaikan-dan-balik juga tidak memenuhi syarat karena cocok dengan kategori properti yang diadakan untuk dijual. Liburan atau rumah kedua, yang tidak dipegang sebagai sewaan tidak memenuhi syarat untuk 1031 pengobatan; namun, ada tes penggunaan di bawah Paragraf 280 dari kode pajak yang mungkin berlaku untuk properti tersebut. Seorang ahli pajak harus dikonsultasikan dalam kasus ini.
Tanah, yang sedang dalam pengembangan, dan properti yang dibeli untuk dijual kembali tidak memenuhi syarat untuk perlakuan yang ditangguhkan pajak. Saham, obligasi, catatan, properti persediaan, dan kepentingan menguntungkan dalam kemitraan tidak dianggap properti "sejenis" untuk tujuan pertukaran.
Untuk memenuhi syarat sebagai 1031 pertukaran hari ini, transaksi harus mengambil bentuk "pertukaran" bukan hanya penjualan satu properti dengan pembelian berikutnya dari yang lain. Pertama, properti yang dijual dan properti pengganti baru harus dimiliki untuk tujuan investasi atau untuk penggunaan produktif dalam perdagangan atau bisnis.
Mereka harus "seperti-jenis" properti.
Jenis swap real estat berikut sesuai dengan persyaratan untuk pertukaran properti "sejenis" yang berkualitas:
- Kantor dengan imbalan pusat perbelanjaan
- Sebuah pusat perbelanjaan dengan imbalan tanah
- Tanah sebagai ganti bangunan industri
- Sebuah gedung apartemen sebagai ganti bangunan industri
- Satu sewa keluarga dengan pertukaran untuk properti penyewa bersama (TIC)
Hari ini, Anda bisa menukar bangunan apartemen bata itu dengan lahan mentah, gudang, atau gedung kantor kecil. Namun, ada batasan waktu yang ketat yang harus dipenuhi, atau 1031 Exchange tidak akan diizinkan, dan konsekuensi pajak akan dikenakan.
Sebelum tahun 1984, hampir semua pertukaran dilakukan bersamaan dengan penutupan dan pengalihan properti yang dijual, (Properti yang Dibebaskan), dan pembelian real estat baru, (Penggantian Properti).
Selain masalah yang dihadapi ketika mencoba untuk menemukan properti yang sesuai, ada kesulitan dengan transfer judul dan dana secara simultan. Tidak jadi hari ini.
Penukaran 1031 yang tertunda menghindari masalah pra-1984 itu, tetapi tenggat waktu yang lebih ketat sekarang diberlakukan. Seorang pembayar pajak yang ingin menyelesaikan pertukaran, daftar, dan memasarkan properti dengan cara biasa. Ketika pembeli melangkah maju, dan kontrak pembelian dilaksanakan, penjual melakukan perjanjian pertukaran dengan Perantara Berkualitas yang, pada gilirannya, menjadi penjual pengganti. Perjanjian pertukaran biasanya meminta penugasan kontrak penjual kepada Perantara. Penutupan berlangsung dan, karena penjual tidak dapat menyentuh uang, Perantara menerima hasil karena penjual.
Pertukaran Waktu Membatasi Batasan
Pada titik itu, pembatasan waktu pertama, Aturan 45 Hari untuk Identifikasi, dimulai. Wajib pajak harus menutup atau mengidentifikasi secara tertulis suatu Properti Penggantian potensial dalam waktu 45 hari sejak penutupan dan pengalihan properti asli. Jangka waktu tidak dapat dinegosiasikan, termasuk akhir pekan dan hari libur, dan IRS tidak akan membuat pengecualian. Jika Anda melebihi batas waktu, seluruh pertukaran Anda dapat didiskualifikasi, dan pajak pasti mengikuti.
Jenis-jenis Properti Pengganti untuk Identifikasi:
- Tiga properti tanpa memperhatikan nilai pasar yang adil.
- Sejumlah properti selama nilai pasar agregat yang adil pada akhir periode identifikasi tidak melebihi 200% dari nilai pasar wajar agregat dari properti yang dilepaskan pada tanggal transfer.
- Jika aturan tiga properti dan aturan 200% terlampaui, pertukaran tidak akan gagal jika pembayar pajak membeli 95% dari nilai pasar adil agregat dari semua properti yang teridentifikasi.
Apa itu Booting?
Secara realistis, sebagian besar investor mengikuti aturan tiga properti sehingga mereka dapat menyelesaikan uji tuntas dan memilih yang terbaik bagi mereka yang akan ditutup. Umumnya, tujuannya adalah melakukan tukar menukar untuk menghindari transfer "boot" dan menjaga pertukaran bebas pajak.
"Booting" adalah uang atau nilai pasar wajar dari setiap properti tambahan yang diterima oleh pembayar pajak melalui pertukaran. Uang termasuk semua setara kas, utang, kewajiban yang menjadi subjek properti yang dipertukarkan. Itu adalah properti yang "tidak disukai", dan peraturan yang mengaturnya selama pertukaran itu rumit. Cukuplah untuk mengatakan, tanpa saran ahli, menerima "boot" dapat menghasilkan pajak.
Tunduk pada Aturan 180 Hari
Setelah properti pengganti dipilih, pembayar pajak memiliki 180 hari sejak tanggal Properti Yang Lepaskan dipindahkan ke pembeli untuk menutup pada Properti Penggantian baru. Namun, jika tanggal jatuh tempo pada pengembalian pajak investor, dengan ekstensi apa pun, untuk tahun pajak di mana Properti Yang Lepas terjual lebih awal dari periode 180 hari, maka pertukaran harus diselesaikan pada tanggal yang lebih awal. Ingat, sebagian dari periode ini telah digunakan selama Periode Identifikasi. Tidak ada ekstensi dan tidak ada pengecualian terhadap aturan ini, jadi disarankan untuk menjadwalkan penutupan sebelum tenggat waktu.
Karena undang-undang mensyaratkan bahwa pembayar pajak tidak menyentuh hasil dari transaksi pertama, Perantara Berkualitas mengakuisisi Penggantian Properti dari penjual pada penutupan dan setelah transaksi selesai, kemudian mentransfernya ke pembayar pajak.
Bukan Untuk Do-It-Yourself Investor
Ini adalah deskripsi dasar tentang cara kerja 1031 Exchange yang sukses. Tergantung pada situasi pembayar pajak, jenis properti yang dilepaskan, dan karakteristik Properti Penggantian, aspek lain dari Pertukaran dapat dilibatkan. Penyelesaiannya dapat menjadi rumit, dan para ahli harus selalu dikonsultasikan. Ini bukan tugas untuk investor "lakukan sendiri".
Menggunakan kekuatan 1031 Exchange untuk membangun dan melestarikan kekayaan dan aset, menghasilkan arus kas dari investasi, restrukturisasi, diversifikasi dan mengkonsolidasikan kepemilikan real estat adalah hak setiap pemilik properti investasi di Amerika Serikat. Pembayar pajak Amerika tidak perlu membayar pajak keuntungan modal atas penjualan properti investasi mereka jika mereka berniat menginvestasikan kembali hasil penjualan tersebut di lebih banyak properti investasi. Efek yang ditawarkan melalui Pacific West Securities, Inc. Anggota FINRA / SIPC.
Materi ini bukanlah tawaran untuk menjual atau ajakan untuk membeli keamanan apa pun. Informasi hanya untuk keperluan diskusi dan informasi. Ini tidak dimaksudkan untuk menggantikan nasihat hukum, pajak, atau perencanaan keuangan yang kompeten. Kode pajak yang berlaku berlaku untuk dan berhubungan dengan hukum federal saja. Masing-masing negara bagian mungkin memiliki kode pajak tambahannya sendiri. Silakan hubungi pajak dan profesional hukum yang sesuai di negara Anda. Informasi ini disediakan dari sumber yang diyakini dapat diandalkan tetapi harus digunakan bersama dengan saran profesional yang konsisten dengan situasi pribadi Anda.
Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Kelompok Alternatif
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.