Bagaimana Cara Melakukan Penyewa dalam 1031 Pertukaran Umum

Penyewa dalam Common Memungkinkan untuk Diversifikasi

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Kelompok Alternatif

Apakah Anda lelah dengan panggilan telepon tengah malam pemeliharaan dan usang dari hassling dengan penyewa Anda? Mungkin Anda frustrasi karena Anda mengejar pemeriksaan sewa dan tukang reparasi? Mungkin Anda benar-benar ingin menjual persewaan atau gedung apartemen kecil tetapi Anda takut dengan konsekuensi pajak. Bahkan, Anda mungkin berpikir untuk membeli sepotong pusat perbelanjaan baru, tetapi Anda tentu tidak dapat mengayunkan pembelian dengan membayar uang tunai dan tidak pernah, pada kenyataannya, bahkan membayar tunai untuk sebuah rumah .

Jika itu terdengar seperti Anda, inilah kabar baiknya. Dengan memanfaatkan 1031 Tenants di Common Exchange, Anda dapat menjual gedung apartemen atau sewa itu, menghindari pajak capital gain dan tetap menyimpan uang Anda untuk Anda. Tenant in Common, yang dikenal sebagai TIC, adalah salah satu cara terbaik yang dapat dilakukan investor dalam kepemilikan satu atau lebih properti berkualitas tinggi, sambil mempertahankan kekayaan dan menghindari sakit kepala manajemen properti.

Penyewa dalam Common 1031 Exchange Memungkinkan Diversifikasi

Misalnya, Anda menjual fourplex yang sudah Anda miliki selama 15 tahun, dan Anda memiliki ekuitas sebesar $ 400.000. Bergantung pada jumlah utang yang masih Anda bawa, harga pembelian investasi baru Anda mungkin sekitar satu juta dolar. Sementara itu banyak uang, Anda masih mungkin tidak memenuhi syarat untuk membeli properti kedudukan tertinggi saja. Namun, jika Anda memutuskan untuk berinvestasi dalam TIC, ekuitas senilai $ 400.000 itu dapat membeli bunga jutaan dolar dalam properti kelas institusional senilai $ 30.000.000.

A Tenants in Common 1031 Exchange memungkinkan diversifikasi di antara beberapa properti yang berbeda di berbagai lokasi geografis. Anda dapat berinvestasi di gudang, atau unit penyimpanan, hotel kelas atas, atau kompleks perkantoran, rumah sakit atau fasilitas hidup berbantu, atau sebuah gedung apartemen yang bernilai jutaan dolar.

Diversifikasi ini dapat mengurangi risiko portofolio investasi Anda dan berpotensi meningkatkan nilainya.

Tanyakan penasihat investasi terpercaya dan bukan orang yang menjual investasi kepada Anda.

TIP: Sebelum Anda berinvestasi di 1031 Penyewa di Bursa Umum, pastikan pengacara yang dipercayai meninjau dokumen dan melakukan uji tuntas Anda. Ini termasuk kemungkinan investigasi terhadap entitas yang menjual keamanan, termasuk memastikan bahwa entitas tersebut berlisensi dengan benar. Ada banyak penjahat, dapatkan scammers seminar cepat kaya , bekerja di ujung bisnis ini.

Peraturan IRS untuk Penyewa di Bursa 1031 Umum

Aturan IRS untuk Exchange 1031 harus diikuti secara cermat untuk menunda perolehan modal dan pajak perolehan kembali penyusutan . The Relinquished Property harus dimiliki untuk investasi atau digunakan dalam perdagangan atau bisnis pemilik.

Lima persyaratan umum untuk TIC 1031 Exchange yang berpotensi sukses adalah:

1. 100% dari hasil penjualan harus diinvestasikan kembali dan nilai Properti Pengganti komersial harus sama dengan atau lebih besar dari Properti Yang Dirilis.
2. Perantara Berkualitas menjadi penjual yang ditunjuk dan menyimpan semua hasil penjualan Properti yang Dirilis.

1. Ada periode identifikasi 45 hari, di mana setidaknya tiga Properti Penggantian "sejenis" harus diidentifikasi secara tertulis.
2. Aturan 200% menetapkan bahwa jumlah Properti Penggantian dapat diidentifikasi tetapi nilai agregat mereka tidak boleh melebihi 200% dari nilai Properti yang Dirilis.
3. Jika aturan tiga properti dan Aturan 200% tidak berlaku, nilai pasar gabungan dari properti komersial yang akan diperoleh dalam pertukaran harus terdiri dari setidaknya 95% dari total nilai pasar wajar dari semua properti yang teridentifikasi.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Kelompok Alternatif

Setelah Properti Penggantian dipilih, investor memiliki 180 hari dari tanggal Properti Yang Lepas dipindahkan ke pembeli untuk menutup pada properti baru. Jika tanggal jatuh tempo pada pengembalian pajak investor, dengan ekstensi apa pun, untuk tahun pajak di mana Properti Yang Lepas terjual lebih awal dari periode 180 hari, maka 1031 pertukaran harus diselesaikan pada tanggal tersebut.

Investor juga harus ingat bahwa sebagian dari periode 180 hari ini mungkin telah digunakan selama periode identifikasi 45 hari. Tidak ada ekstensi dan tidak ada pengecualian terhadap aturan 45 hari, yang mencakup akhir pekan dan hari libur. Jika batas waktu terlampaui, seluruh pertukaran dapat didiskualifikasi, dan hukuman dan pajak akan mengikuti.

Jika seorang investor membeli bunga pecahan di lebih dari satu properti, disarankan untuk memastikan bahwa tanggal penutupan yang dijadwalkan sebelum tenggat waktu.

Penyewa dalam Akta Pertukaran dan Asuransi Judul Biasa

Sebagai pemilik dalam TIC, Anda akan menerima akta terpisah sebagai penyewa bersama dan kebijakan kepemilikan yang mengasuransikan persentase bunga Anda dalam properti. Anda memiliki hak yang sama dengan pemilik tunggal lainnya.

Arus Kas dan Apresiasi Potensi Dari Penyewa di Bursa 1031 Umum

Ada potensi pendapatan dalam proporsi kepemilikan fraksional Anda, yang berpotensi lebih besar daripada arus kas yang Anda terima dari investasi masa lalu Anda.

Arus kas dapat diimbangi oleh depresiasi dasar Anda dalam pembelian baru.

Anda juga berbagi penghargaan pro rata, jika ada, dari properti itu jika akhirnya dijual. TIC dianggap sebagai alat perencanaan harta yang berharga karena ahli waris Anda akan menerima dasar peningkatan atas kematian Anda.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Kelompok Alternatif

Selama pertengahan hingga akhir 1990-an, para investor membuat banyak permintaan kepada IRS yang meminta keputusan lanjutan mengenai apakah yang tidak terbagi (pecahan), Penyewa dalam kepentingan umum dalam properti nyata adalah entitas yang memenuhi syarat untuk penangguhan pajak berdasarkan Bagian 1031.

Sebagai tanggapan, pada Oktober 2000, IRS mengeluarkan Revenue Procedure 2000-46. Prosedur ini menyatakan kekhawatiran bahwa beberapa Penyewa dalam hubungan Umum dapat dilihat sebagai kemitraan untuk keperluan pajak federal dan karena itu tidak memenuhi syarat untuk 1031 pertimbangan.

IRS menegaskan bahwa itu tidak akan lagi mengeluarkan keputusan sebelumnya. Keputusan ini dicabut pada Maret 2002, diikuti oleh Revenue Procedure 2002-22.

Dikenal sebagai "Rev. Proc.," Prosedur Pendapatan 2002-22 menetapkan 15 poin, yang akan ditinjau oleh IRS ketika "mempertimbangkan permintaan untuk keputusan bahwa bunga fraksional yang tidak terbagi dalam sewa properti riil bukan bunga dalam entitas bisnis " - artinya kemitraan yang tidak memenuhi syarat dapat menempatkan pertukaran pada risiko audit dan konsekuensi pajak.

Namun, mendapatkan putusan awal akan tetap hampir tidak mungkin. Banyak dari informasi yang diperlukan untuk review IRS bahkan tidak tersedia sampai sponsor siap untuk mendapatkan properti, menutup pinjaman, dan menjual bunga kepada penyewa bersama. Oleh karena itu alasan mengapa sebagian besar dewan sponsor mengeluarkan "harus" atau "akan" opini pajak yang terletak di Nota Penempatan Swasta.

Prosedur Prosedur Pendapatan untuk Penyewa dalam 1031 Pertukaran Umum

The Rev. Proc. menetapkan pedoman yang jelas untuk struktur, pembiayaan dan manajemen dari Penyewa dalam kepemilikan bersama. Ini memungkinkan 2 hingga 35 rekan pemilik, meskipun sponsor dan pemberi pinjaman dapat menetapkan batas bawah untuk beberapa properti, yang biasanya antara 10 hingga 25 investor.

Seorang suami dan istri terkadang diperlakukan sebagai satu kesatuan (tergantung pada hukum negara bagian) dan tidak ada rekan pemilik diperbolehkan untuk mengajukan pengembalian pajak sebagai kemitraan. Setiap rekan pemilik memiliki hak untuk menjual atau membagi kepemilikan fraksinya tetapi hanya setelah menawarkannya untuk dijual kepada yang lain. Ada pembagian keuntungan yang proporsional dan juga utang (hipotek).

Dengan pedoman yang lebih jelas ini, industri TIC mulai dengan sungguh-sungguh dan menarik lebih banyak sponsor baru, broker / dealer dan perwakilan terdaftar ke pasar. Sejak tahun 1990-an, ada minat yang luar biasa dalam Penyewa dalam 1031 Pertukaran Umum. Bahkan, pertumbuhan ekuitas telah menjamur 550% dalam TIC dari 2002 hingga 2004. Nilai total investasi TIC yang ditutup pada 2007 diperkirakan lebih dari $ 8,5 miliar. Beberapa orang mengatakan jumlah ini bahkan lebih tinggi - mencapai $ 10 miliar (ketika termasuk leverage).

Penyewa dalam Penawaran Umum untuk Investor Terakreditasi

Sebagian besar penawaran TIC dibuat hanya untuk "investor terakreditasi", yang berarti bahwa kriteria keuangan tertentu harus dipenuhi.

1. Investor tunggal (atau dalam kombinasi dengan pasangan) harus memiliki kekayaan bersih lebih besar dari $ 1 juta.
2. Penghasilan tahunan sebesar $ 200.000 dalam 2 tahun terakhir dengan antisipasi bahwa ini akan terus berlanjut.

1. Penghasilan bersama dengan pasangan sebesar $ 300.000 selama 2 tahun terakhir dengan harapan tidak ada perubahan.
2. Entitas seperti LLC, Partnership, atau Corporation harus memiliki aset setidaknya $ 5 juta atau, jika asetnya kurang dari $ 5 juta, setiap investor harus diakreditasi sebagai individu.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Kelompok Alternatif

Seorang investor dapat memperoleh bantuan berharga dalam menemukan Properti Penggantian dari salah satu dari banyak perusahaan yang mengkhususkan diri dalam menangani 1031 Pertukaran dan Penyewa dalam 1031 Pertukaran Umum. Spesialis TIC ini memiliki akses ke sejumlah besar properti investasi dan sering menyelesaikan berbagai tingkat uji tuntas, termasuk perbandingan harga, pengungkapan, laba bersih, laporan lowongan kerja, dll.

Biasanya, perusahaan sponsor telah menghabiskan sejumlah besar uang untuk menyusun penawaran real estate ini untuk memastikan bahwa mereka memenuhi persyaratan IRS untuk TIC 1031 Exchange. Kadang-kadang sponsor mengikat sebuah properti dengan perjanjian pembelian dan kemudian menyiapkan dokumen penawaran, sering disebut Memorandum Penempatan Pribadi, (PPM), yang kemudian dipasarkan melalui pialang-pedagang. Beberapa sponsor tutup di properti sebelum memasarkannya, tetapi ini bisa lebih mahal karena membawa biaya.

Mengevaluasi Perwakilan Investasi Terdaftar

• Pilih perwakilan investasi terdaftar yang berspesialisasi dalam investasi TIC. Ini harus dilakukan sebelum menjual properti investasi Anda.
• Evaluasi beberapa kemungkinan penggantian properti. Ketika Anda melakukan ini dengan perwakilan investasi terdaftar Anda, Anda harus meneliti sponsor dari setiap penawaran. Apa rekam jejak mereka? Apakah infrastruktur organisasi bisnis mereka memadai? Apakah kepala sekolah, staf dan manajemen mereka memenuhi syarat?

• Pastikan perwakilan investasi Anda memegang lisensi Seri 7 atau Seri 22, bersama dengan lisensi Seri 63 atau Seri 66. Ia juga harus berpengalaman dalam bidang real estat komersial, dan memiliki rekam jejak yang terbukti dari pertukaran TIC yang sukses.

Pertanyaan untuk Ditanyakan Perusahaan Sponsor

• Apakah program sponsor terstruktur dengan baik dan adil bagi investor?

• Apakah persembahan disatukan dengan hati-hati, secara hukum dan mekanis, dengan pengungkapan yang tepat?
• Apakah tujuan yang diuraikan dalam dokumen terpenuhi?
• Apakah risiko yang terkait dengan investasi dinyatakan dengan jelas?
• Apakah program, dengan asetnya, dibentuk dengan kemungkinan tinggi untuk mencapai tujuan?
• Apakah tujuan yang diproyeksikan masuk akal mengingat fakta-fakta?
• Perlindungan dan cadangan apa yang ada?

A Tenants in Common 1031 Exchange memungkinkan investor banyak pilihan ketika mencari properti pengganti.

Investasi ekuitas setidaknya $ 100.000 biasanya diperlukan, tetapi setiap penawaran properti akan memiliki minimum yang telah ditentukan dengan membagi total ekuitas dengan kemungkinan jumlah kepentingan TIC.

Setiap penawaran PPM harus dievaluasi, dianalisis dan dibandingkan dengan proposal kompetitif lainnya. Biaya diantisipasi masa lalu, sekarang dan masa depan, penyewa informasi keuangan, lokasi dan masalah lingkungan harus diteliti, dan termasuk studi tentang area pasar real estat properti.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.

Oleh C. Grant Conness, Presiden, 1031 Kelompok Alternatif

Beberapa perusahaan yang menangani TIC telah menyelesaikan uji tuntas atas berbagai kemungkinan properti investasi. Untuk melakukan hal ini, perwakilan investasi terdaftar melengkapi uji tuntas dalam perusahaan mereka, biasanya melalui departemen uji tuntas mereka; sementara yang lain mencari layanan luar "konsultan due diligence" dan pengacara.

Jenis Penyewa dalam 1031 Pertukaran Umum

1031 Penyewa dalam Common Exchanges dapat disusun dalam berbagai cara, dan peluang-peluang ini sering dikemas dengan manajemen dan pembiayaan di tempat.

Pinjaman non-recourse terkadang ditawarkan, yang mencegah kreditur untuk pergi setelah aset peminjam lainnya dalam kasus default. Keamanan pemberi pinjaman dalam pinjaman terbatas pada nilai properti.

Namun, beberapa pemberi pinjaman baru-baru ini mulai mewajibkan entitas yang bertanggung jawab untuk menandatangani pertanggungjawaban dalam hal bahwa sewa yang diterima dari properti tidak digunakan untuk membayar kembali pinjaman tetapi sebaliknya dialihkan untuk perbaikan, dll. Pemberi pinjaman lainnya telah menetapkan bahwa TIC dan, kadang-kadang setiap pembeli individu, harus menjamin pemberi pinjaman terhadap masalah lingkungan di masa depan. Investor didesak untuk meneliti dengan cermat dokumen pinjaman dan PPM untuk menghindari kemungkinan kewajiban yang jauh melebihi investasi awal mereka.

Ketika melakukan uji tuntas pada program TIC, investor harus hati-hati membandingkan struktur dan kesesuaian dengan 15 Rev. Proc. pedoman. Suatu transaksi yang secara substansial menyimpang dapat mengakibatkan IRS tidak mengizinkannya, sehingga menundukkan para investor pada konsekuensi pajak di masa depan.

Penawaran disusun dengan dokumen yang ditandatangani oleh masing-masing pemilik, memberikan sponsor dengan wewenang untuk menangani manajemen harian properti. Mungkin ada sewa master atau perjanjian manajemen yang mengandung variasi dalam cara sewa dan dana yang dikumpulkan didispersikan ke co-pemilik TIC.

Penawaran juga dapat berisi penyewa dalam perjanjian bersama, yang menggambarkan hubungan antara investor perorangan dan para pemilik TIC lainnya. TIC juga dapat disusun sebagai Entitas Tujuan Khusus (SPE) di mana tidak ada individu yang terdaftar sebagai pemilik. Di bawah SPE, sebuah perseroan terbatas membeli dan memiliki kepentingan TIC. Struktur ini memberikan lapisan perlindungan tanggung jawab tambahan untuk rekan pemilik dan pemberi pinjaman. Biasanya TIC Sponsor tidak akan bertanggung jawab untuk manajemen investasi dan manajemen independen harus dipekerjakan.

Apakah Tenants in Common Exchanges Securities atau Real Estate?

Kebanyakan sponsor memperlakukan investasi TIC sebagai sekuritas karena mereka memenuhi definisi keamanan baik di negara tempat properti berada atau di berbagai negara di mana Sponsor bermaksud menawarkannya untuk dijual. Ini berarti bahwa hanya dealer sekuritas berlisensi yang dapat memasarkan investasi ini, dengan pengawasan SEC . Namun, semua kepentingan TIC, termasuk yang merupakan sekuritas, disampaikan oleh akta dan sebagian besar negara mengklasifikasikannya sebagai real estat.

Pertanyaan tentang apakah investasi real estat adalah keamanan dapat menjadi kompleks dan masalah ini menyebabkan kekhawatiran besar.

Sementara pembelian bunga TIC adalah transaksi real estat untuk 1031 tujuan, sebagian besar dijual sebagai sekuritas. Namun, tidak mengherankan bahwa beberapa sponsor terus menjual kepentingan TIC sebagai real estat dan tidak memasarkannya sebagai sekuritas.

Karena broker real estat biasanya terlibat dalam penjualan Properti yang Dirilis, penawaran TIC pemasaran melalui pialang yang sama ini hanya tampak logis karena mereka berada dalam posisi untuk mengidentifikasi calon investor. Konflik terletak pada aturan FINRA, (Otoritas Pengaturan Industri Keuangan) dan Komisi Sekuritas dan Pertukaran, yang melarang pembayaran biaya atau komisi kepada siapa saja yang tidak memiliki lisensi sekuritas.

Ini secara efektif mengesampingkan pembayaran biaya rujukan atau komisi kepada broker real estat. Sangat disayangkan bahwa aturan-aturan ini, dimaksudkan untuk melindungi investor, tidak mendorong para profesional real estat untuk menyajikan keuntungan dari transaksi TIC kepada 1031 klien pertukaran mereka.

Permintaan untuk Penyewa dalam 1031 Pertukaran Umum Kuat

Seorang investor harus melihat TIC sebagai properti yang akan diadakan sebagai investasi jangka menengah hingga panjang. Jika likuiditas itu penting, maka opsi alternatif harus dipertimbangkan.

Permintaan untuk Penyewa dalam properti Umum terus bertambah setiap tahun. Cukup dikatakan, kecepatan pasar TIC dan proses pertukaran 1031 dapat menjadi sesuatu yang membingungkan bagi investor yang tidak akrab dengan TIC, tetapi peluang untuk mendapatkan keuntungan dan penghematan pajak sangat besar.

Efek yang ditawarkan melalui perusahaan sekuritas harus menawarkan Anda pernyataan serupa yang berikut, di mana Anda tidak dapat mengandalkan:

Materi ini bukanlah tawaran untuk menjual atau ajakan untuk membeli keamanan apa pun. Informasi hanya untuk keperluan diskusi dan informasi. Ini tidak dimaksudkan untuk menggantikan nasihat hukum, pajak, atau perencanaan keuangan yang kompeten. Kode pajak yang berlaku berlaku untuk dan berhubungan dengan hukum federal saja. Masing-masing negara bagian mungkin memiliki kode pajak tambahannya sendiri. Silakan hubungi pajak dan profesional hukum yang sesuai di negara Anda. Informasi ini disediakan dari sumber yang diyakini dapat diandalkan tetapi harus digunakan bersama dengan saran profesional yang konsisten dengan situasi pribadi Anda.

Diedit oleh Elizabeth Weintraub. Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.