Dasar-dasar yang merupakan 1031 Penukaran Pajak-Ditangguhkan
Banyak investor bertanya apa sebenarnya pertukaran 1031 , apa pedoman dan garis waktu, dan dapatkah Anda secara hukum menunda pajak keuntungan modal Anda? Saya pikir akan bermanfaat untuk menjawab beberapa pertanyaan Anda yang paling umum di artikel ini.
Apakah Pertukaran §1031?
Pertukaran §l031 adalah transaksi di mana seorang wajib pajak diperbolehkan untuk bertukar satu properti investasi dengan yang lain dengan menunda konsekuensi pajak dari penjualan.
Transaksi ini disahkan oleh §1031 dari Kode IRS.
Kode IRS sebenarnya berbunyi: "Tidak ada keuntungan atau kerugian yang akan diakui pada pertukaran properti yang dimiliki untuk penggunaan produktif dalam perdagangan atau bisnis atau untuk investasi, jika properti tersebut ditukar semata-mata untuk properti sejenis, yang akan diadakan baik untuk penggunaan produktif dalam perdagangan atau bisnis atau untuk investasi. "
Persyaratan untuk 1031 Exchange
- Jangka waktu untuk Pertukaran 1031
Investor (atau exchanger) harus mengikuti pedoman ketat 45- / 180-hari untuk pertukaran. Setelah exchanger menjual properti miliknya (properti yang dilepaskan), ia memiliki waktu 45 hari untuk mengidentifikasi properti dengan nilai yang sama atau lebih besar. Setelah diidentifikasi, exchanger memiliki 180 hari sejak hari ia menjual properti mereka untuk memperoleh properti yang diidentifikasi (atau 135 hari dari akhir periode 45 hari).
- Properti Seperti-Kind dalam Pertukaran 1031
Investor harus mendapatkan properti "sejenis" . Ini berarti bahwa itu harus merupakan bentuk lain dari real estat yang memenuhi syarat. Misalnya, exchanger bisa menjual dupleks dan membeli properti komersial, atau dia bisa menjual sebidang tanah dan membeli sebuah gedung apartemen. Properti hanya perlu "sejenis".
- Pertukaran Properti Dimiliki untuk Investasi
Properti dijual (properti yang dilepaskan) dan properti yang baru dibeli (properti pengganti) harus dimiliki untuk tujuan investasi atau bisnis. Oleh karena itu, Anda tidak dapat menjual tempat tinggal utama Anda dan membeli properti investasi, Anda juga tidak dapat menjual properti investasi dan membeli rumah utama.
- Equal atau Greater Debt and Equity dalam 1031 Exchange
Jika exchanger menjual properti sebesar $ 1 juta, di mana $ 500k adalah ekuitas dan $ 500k adalah utang, maka exchanger harus membeli properti senilai $ 1 juta atau lebih. Selanjutnya, exchanger perlu menggunakan semua ekuitas dan mengganti semua hutang untuk menangguhkan 100% dari pajak capital gain.
Exchanger dapat menambahkan hasil tambahan ke pembelian baru jika dia mau dan exchanger dapat mengambil hutang tambahan jika diinginkan juga. Jika exchanger tidak ingin menggunakan semua hasil penjualan dia dapat melakukan pertukaran parsial dan membayar pajak keuntungan modal yang berlaku atas perbedaannya. Ini disebut sebagai "boot."
- Penerimaan Konstruktif dan Perantara Berkualitas untuk Pertukaran 1031
Exchanger mungkin tidak menerima uang tunai dari penjualan. Ini dikenal sebagai "penerimaan konstruktif" dan akan memicu peristiwa kena pajak pada uang yang diterima. Menurut ketentuan safe harbor IRS, exchanger harus menggunakan Perantara Berkualitas atau QI untuk memfasilitasi transaksi 1031.
QI adalah pihak ketiga independen (bukan pengacara Anda, agen, broker atau CPA) yang memegang hasil penjualan dan membeli properti pengganti atas nama Anda. Sangat penting dalam lingkungan saat ini untuk berhubungan hanya dengan perantara yang memiliki reputasi baik, dijamin dan terikat.
- 1031 Risiko Pertukaran
Seperti halnya investasi dalam real estat, ada risiko yang terkait dengan Delaware Statutory Trusts dan / atau Penyewa dalam kepemilikan Bersama . Tidak mungkin untuk mengatasi semua faktor risiko yang relevan di forum ini. Faktor risiko diuraikan dalam Nota Penempatan Privat untuk setiap penawaran. Investor harus benar-benar memahami semua faktor risiko dan mendiskusikannya dengan perwakilan keuangan mereka sebelum berinvestasi dalam Delaware Statutory Trust atau Tenants di Common Exchange.
Salah satu masalah yang saya temui ketika mewakili penjual yang menerima penawaran dari 1031 investor pertukaran adalah kita tidak tahu apakah mereka berencana untuk menutup escrow. Mereka mungkin menamai 3 properti berbeda atau menulis penawaran di banyak rumah yang berbeda hanya untuk melihat apa yang diterima. Kemudian, setelah mereka memiliki banyak tawaran yang diterima, mereka memilih yang ingin mereka beli, yang berarti membatalkan yang lain.
Pengacara mengatakan praktik semacam ini melanggar perjanjian iman-baik yang melekat dalam kontrak, tetapi itu tidak menghentikannya terjadi. Tanyakan kepada agen apakah ini satu-satunya tawaran.
Materi ini bukanlah tawaran untuk menjual atau ajakan untuk membeli keamanan apa pun. Informasi hanya untuk keperluan diskusi dan informasi. Ini tidak dimaksudkan untuk menggantikan nasihat hukum, pajak, atau perencanaan keuangan yang kompeten. Kode pajak yang berlaku berlaku untuk dan berhubungan dengan hukum federal saja. Masing-masing negara bagian mungkin memiliki kode pajak tambahannya sendiri. Silakan hubungi pajak dan profesional hukum yang sesuai di negara Anda. Informasi ini disediakan dari sumber yang diyakini dapat diandalkan tetapi harus digunakan bersama dengan saran profesional yang konsisten dengan situasi pribadi Anda.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah broker-associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.