Harga jual rumah biasa bisa menukik karena penyitaan di dekatnya
Di lingkungan lain, rumah yang diambil alih mungkin ditambatkan dan ditempeli dengan tanda-tanda besar yang mengiklankannya sebagai properti milik bank atau REO.
Beberapa rumah yang diambil alih tetap ditinggalkan selama bertahun-tahun. Rumput gulma tumbuh cukup tinggi untuk menutupi trotoar, orang-orang gila melempar batu melalui jendela lantai dua, dan rumah menjadi pemandangan buruk bagi lingkungan.
Tanda-tanda penyitaan bisa membuat tetangga bertanya-tanya tentang nilai rumah mereka. Pemilik rumah sekitarnya khawatir bahwa penyitaan mungkin mempengaruhi nilai properti, dan memang demikian.
Penilaian Termasuk Rumah Seperti Hormat, Plus Foreclosures
Ada tiga metode penilaian properti:
- Pendekatan biaya - Metode ini mempertimbangkan biaya untuk membangun rumah ditambah nilai tanah.
- Pendekatan Penghasilan - Ini digunakan untuk membandingkan beberapa unit berdasarkan tingkat kapitalisasi.
- Pendekatan nilai pasar. Jenis penilaian ini membandingkan properti subjek dengan tiga penjualan yang sebanding di lingkungan tersebut.
Jika dua penjualan yang sebanding adalah transaksi reguler dan satu adalah penyitaan atau penjualan pendek , akankah penilai menggunakan penjualan yang tertekan itu sebagai properti yang sebanding?
Untuk mendapatkan jawaban, saya berbicara dengan Derek Yuke, seorang penilai di Yuke & Associates di Sacramento.
Yuke mencoba mencari transaksi panjang ketika menyusun penilaian. Ini dianggap penjualan pada nilai pasar, ditawarkan untuk dijual oleh penjual yang bersedia dan dibeli oleh pembeli yang mampu dan bersedia, dengan tidak ada pihak di bawah tekanan atau terkait.
Bahkan jika itu berarti menarik penjualan yang sebanding dari lingkungan yang berdekatan dan menyesuaikan nilainya, sebagian besar penilai, katanya, dapat menemukan transaksi panjang untuk digunakan dalam penilaian.
Yuke telah berkecimpung dalam bisnis ini sejak tahun 1996 dan berkata, “Jika saya menggunakan penyitaan, saya menjelaskan mengapa saya menggunakannya. Saya katakan itu bukan comp yang baik dan tidak memberikan banyak bobot. ”Dia mengatakan penyitaan tidak mewakili nilai pasar, dan dia selalu dapat menemukan penjualan reguler untuk dimasukkan ke dalam penilaiannya. "Jika hanya ada penyitaan di suatu area, maka itu mempengaruhi pasar karena itu menjadi nilai," Yuke memperingatkan.
Foreclosures Membuat HOA Rentan
Yuke melanjutkan, “Jika tidak ada transaksi reguler, maka Anda terjebak. Pengembangan kondominium sangat sulit. ”Apa yang terjadi jika hanya ada penjualan singkat atau penyitaan di dalam asosiasi pemilik rumah ? Menurut Yuke, mereka adalah yang terbaik untuk pengembangan itu karena mereka adalah satu-satunya comp yang tersedia.
Penjualan yang tertekan dalam asosiasi pemilik rumah juga berarti tidak mungkin bahwa pemilik membayar bagian pro rata dari iuran HOA. Jika dana asosiasi pemilik rumah rendah, itu adalah pemilik rumah lain yang akhirnya membayar tab dalam bentuk iuran asosiasi yang lebih tinggi.
Sayangnya, meskipun banyak asosiasi pemilik rumah memiliki kekuatan untuk menyita jika iuran menunggak, hanya sedikit yang memiliki uang atau sarana untuk melakukannya, dan mereka yang sering mengabaikan proses ketika jumlah hipotek lebih tinggi daripada nilai unit.
Foreclosures Weaken Nearby Prices
Meskipun beberapa penelitian menunjukkan bahwa lingkungan dengan angka penyitaan yang tinggi melihat penurunan 1 persen dalam nilai, penurunan nilai tidak selalu karena jumlah penyitaan. Seringkali, penurunan harga disebabkan oleh persepsi pembeli terhadap area tersebut, ditambah dengan pengabaian ekstrim pemilik sebelumnya terhadap properti.
Beberapa penjualan penyitaan muncul untuk mengabadikan diri. Begitu satu pemilik rumah masuk ke default, orang lain di dekatnya tampaknya mengikuti. Jika pemilik secara default digusur atau meninggalkan properti, rumah kosong itu menjadi rusak.
Rumah tanpa daya tarik yang perlu perbaikan signifikan tidak menjual untuk nilai pasar .
Bagian dari kelemahan untuk membeli penyitaan adalah kenyataan rumah dijual "sebagaimana adanya," dan pembeli tidak memiliki jaminan kondisi. Beberapa pemilik rumah yang kehilangan segalanya karena penyitaan mungkin tidak berpikir apa pun tentang menjual peralatan yang sudah ada dan merobek pipa tembaga untuk dijual sebagai barang rongsokan. Rumah dengan fitur yang hilang juga menurunkan harga lingkungan.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.