Cara Penjualan Singkat Ditangani dari Awal hingga Akhir
Proses penjualan yang singkat masih menjadi misteri bagi banyak orang, bahkan setelah bertahun-tahun ini, jadi tidak ada alasan untuk waspada jika Anda tidak tahu persis bagaimana proses penjualan singkat itu bekerja. Banyak agen pembeli bingung; pembeli bingung mencari arahan, dan tidak setiap agen penjualan singkat tahu bagaimana melakukan penjualan singkat . Anda akan berharap bahwa orang-orang yang berkecimpung dalam bisnis real estat akan belajar satu atau dua hal tentang proses penjualan yang singkat, tetapi sayangnya, penjualan yang singkat bukanlah secangkir teh bagi semua orang.
Dasar-dasar dari Penjualan Pendek
Bank memberikan penjualan pendek untuk 2 alasan dasar: penjual memiliki kesulitan, dan tidak ada cukup ekuitas di rumah untuk melunasi hipotek setelah membayar biaya penjualan.
Beberapa contoh kesulitan adalah:
- Pengangguran / mengurangi penghasilan
- Perceraian
- Darurat medis
- Transfer pekerjaan ke luar kota
- Kebangkrutan
- Kematian
Penjual perlu menyiapkan paket keuangan untuk diserahkan ke bank penjualan pendek. Setiap bank memiliki panduannya sendiri - kecuali Wachovia, yang merupakan penjualan pendek terbaik di dunia - prosedur dasarnya mirip dari bank ke bank. Paket penjualan singkat penjual kemungkinan besar terdiri dari:
- Surat otorisasi, yang memungkinkan agen Anda berbicara ke bank.
- Pernyataan penutupan awal
- Laporan keuangan lengkap atau RMA
- Surat kesulitan penjual
- 2 tahun pengembalian pajak
- 2 tahun W-2s
- 30 hari tunggakan gaji
- 2 bulan terakhir dari laporan bank
- Analisis pasar komparatif atau daftar penjualan terbaru yang dapat dibandingkan
Menuliskan Penawaran Penjualan Singkat dan Mengirimkan kepada Bank
Sebelum pembeli menulis tawaran penjualan singkat , pembeli harus menanyakan kepada agennya untuk daftar penjualan yang sebanding . Bank tidak dalam bisnis melepaskan kewajiban hipotek dengan harga terendah. Bank akan ingin menerima agak dekat dengan nilai pasar.
Harga jual singkat mungkin memiliki sedikit pengaruh pada nilai pasar dan mungkin, pada kenyataannya, dihargai di bawah penjualan sebanding untuk mendorong beberapa penawaran .
Beberapa penjualan singkat dapat dimulai sebelum suatu penawaran, tetapi paling sering bank akan memulai prosedur setelah menerima tawaran pembelian yang diterima. Setelah penjual menerima tawaran, agen pencatatan akan mengirimkan barang-barang berikut ke bank:
- Perjanjian cantuman
- Penawaran pembelian yang dieksekusi
- Surat persetujuan pembeli, salinan cek uang tunai dan bukti dana
- Paket penjualan pendek penjual
Jika paket tidak lengkap, proses penjualan pendek akan tertunda. Dalam acara ini, bank mungkin bahkan mencabik-cabik paket. Beberapa karyawan bank menunjukkan sedikit kesabaran untuk margin kesalahan.
Proses Penjualan Pendek di Bank
Pembeli mungkin menunggu waktu yang sangat lama untuk mendapat tanggapan dari bank. Sangat penting bagi agen pencatat untuk secara teratur menghubungi bank dan menyimpan catatan cermat dari proses penjualan singkat. Pembeli mungkin sangat lelah menunggu persetujuan penjualan singkat bahwa mereka mungkin merasa perlu mengancam untuk membatalkan jika mereka tidak mendapatkan jawaban dalam jangka waktu tertentu.
Sikap seperti itu adalah mengalahkan diri sendiri dan tidak akan mempercepat proses penjualan singkat. Jika pembeli adalah tipe dengan sedikit kesabaran, mungkin penjualan pendek bukanlah pilihan terbaik bagi mereka.
Selanjutnya, agen pembeli tidak diperbolehkan berbicara dengan pemberi pinjaman tanpa otorisasi jadi jangan minta agen Anda untuk menghubungi bank. Itu tidak akan berhasil.
Berikut ini adalah proses penjualan singkat khas di bank:
- Bank mengakui penerimaan file. Ini bisa memakan waktu 10 hari hingga satu bulan.
- Seorang negosiator ditugaskan. Ini bisa memakan waktu 2 atau 3 hingga 30 hari.
- BPO dipesan. Bank mungkin akan menolak untuk membagikan hasil dari BPO.
- Negosiator kedua dapat ditugaskan. Ini bisa memakan waktu 30 hari lagi.
- File dikirim untuk ditinjau berdasarkan PSA . Ini bisa memakan waktu 2 minggu hingga 30 hari.
- Bank dapat meminta semua pihak menandatangani Pernyataan Kehormatan Arm-Length .
- Bank menerbitkan surat persetujuan penjualan singkat .
- Pembeli membatalkan.
Saya melemparkan kalimat terakhir itu karena kadang-kadang saya harus menjual penjualan singkat Sacramento saya 3 atau 4 kali sebelum pembeli bertahan dengan transaksi tersebut.
Pembeli menjadi marah dan kesal karena proses penjualan yang singkat bisa sangat panjang sehingga kadang-kadang mereka membatalkan tanpa memberi tahu siapa pun, apalagi agen mereka. Beberapa penjualan singkat mendapat persetujuan dalam 2 hingga 8 minggu. Orang lain dapat mengambil 90 hingga 120 hari, rata-rata. Panjang penjualan pendek umumnya tergantung pada investor, bukan bank.
Agen penjualan jangka pendek dapat membantu mempercepat proses penjualan singkat dengan tetap berada di atas file dan meminta pertanggungjawaban bank. Memeriksa bank setidaknya sekali atau dua kali seminggu adalah keharusan. Mengenali perilaku negosiator yang tidak kompeten dan meminta penggantian sering diperlukan juga. Jangan takut untuk meningkat.
Seberangi jari Anda, negosiator ingin agar file itu berakhir sebanyak Anda. Sering mengirimkan paket lengkap terlebih dahulu dapat membantu mempercepat proses juga.
Tip: Sebagian besar waktu, agen daftar akan memiliki gagasan tentang kapan persetujuan akan datang setelah file dikirim untuk tinjauan akhir. Pada titik itu, pembeli mungkin ingin memulai proses pinjaman sehingga mereka mendapat permulaan jika bank hanya mengizinkan 2 minggu untuk tutup.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.