Pro dan Kontra atas Akta Pengambilalihan
Menurut pendapat saya, suatu perbuatan sebagai pengganti lebih menguntungkan bank daripada menguntungkan pemilik rumah.
Kapan terakhir kali bank membantu Anda? Selain itu, mengapa Anda ingin membantu bank yang tidak ingin membantu Anda? Kebanyakan orang menghadapi keputusan sebagai pengganti setelah bank menolak modifikasi pinjaman atau menolak penjualan pendek . Tentu saja, jika Anda memiliki ekuitas, Anda akan menjual rumah sebelum mempertimbangkan suatu akta sebagai pengganti, tetapi beberapa penjual yang menghadapi keputusan ini tidak memiliki ekuitas karena mereka berada di bawah air.
Definisi Akta Sebagai Penggantinya
Akta sebagai pengganti penyitaan adalah dokumen transfer judul yang ditandatangani oleh pemilik rumah, yang disahkan oleh notaris dan akhirnya dicatat dalam catatan publik. Ini memberikan judul dari pemilik rumah ke bank yang memegang hipotek.
Alasan Bank Mungkin Menolak Akta Sebagai Penggantinya
Kesalahpahaman yang umum tentang perbuatan sebagai pengganti adalah bahwa properti harus dalam penyitaan . Pemberi pinjaman mungkin atau mungkin tidak mengajukan Pemberitahuan Wanprestasi atau memulai proses peradilan untuk menutup tetapi mungkin masih terbuka untuk mendiskusikan akta sebagai pengganti.
Namun, bank sering enggan untuk menerima akta sebagai pengganti penyitaan jika pemilik rumah saat ini, tetapi saat ini tidak berarti bank akan menolak. Bank tidak berkewajiban untuk menerima akta sebagai pengganti penyitaan. Berikut adalah beberapa alasan mengapa bank mungkin menolak akta sebagai pengganti:
- Tindakan semacam itu tidak menguntungkan.
Jika bank yakin dapat menghasilkan lebih banyak uang melalui penyitaan - baik karena properti memiliki ekuitas atau pemerintah federal memberikan insentif keuangan kepada bank untuk menutup, bank mungkin menolak tawaran pemilik rumah untuk memberikan akta sebagai pengganti penyitaan.
- Pembebanan, penilaian atau gadai pajak junior.
Setiap lien berikutnya yang diajukan terhadap properti akan tetap dengan properti dan menjadi tanggung jawab kreditur jika tidak dirilis sebelum perjanjian untuk suatu akta sebagai pengganti penyitaan. Biasanya, properti dengan hanya satu pinjaman adalah kandidat terbaik. Atau, pemberi pinjaman kedua mungkin menerima akta sebagai pengganti jika pinjaman pertama adalah lancar dan properti bernilai lebih dari jumlah bebannya .
- Pedoman layanan melarang perbuatan sebagai pengganti.
Banyak pinjaman dilayani oleh ILM, dan pedoman di PSA tersebut mungkin melarang akta sebagai pengganti penyitaan. ILM harus mengikuti panduan dan ketentuan-ketentuan tersebut tidak dapat diubah.
- Istilah yang tidak dapat diterima.
Mungkin juga bahwa PSA dapat meminta peminjam untuk memberikan kontribusi keuangan sebagai imbalan untuk menerima akta sebagai pengganti, dan peminjam mungkin menolak baik karena prinsip atau kekurangan prinsipal.
Kerugian pada Akta sebagai Penggantinya
Selalu mencari nasihat hukum sebelum melompat sedikit untuk memberikan bank suatu akta sebagai pengganti penyitaan. Ingat, ada kepentingan bank untuk mendapatkan akta dari Anda. Mungkin itu bukan kepentingan terbaik Anda untuk mematuhi. Dalam beberapa hal, dapat dikatakan bahwa memberikan bank akta sebagai pengganti penyitaan hanyalah langkah di atas berjalan menjauh dari hipotek Anda.
- Efek pada kredit.
Akta sebagai pengganti akan mempengaruhi laporan kredit Anda. Beberapa sumber mengatakan pengaruh kredit identik dengan penyitaan penuh. Situasi masing-masing individu berbeda. Jika ragu, hubungi biro kredit dan tanyakan. Jangan percaya semua yang Anda baca online.
- Kemampuan untuk membeli rumah lain.
Tidak ada hal seperti memberikan akta sebagai pengganti dan berbalik untuk segera membeli rumah lain. Raksasa hipotek, Fannie Mae dan Freddie Mac , yang membeli pinjaman di pasar kedua tidak akan membeli hipotek yang dibuat oleh peminjam yang menandatangani akta pengganti selama 4 tahun tanpa keadaan khusus, 2 tahun dengan keadaan khusus. Mereka terus membuat perubahan pada pedoman.
Bandingkan menunggu untuk membeli setelah penyitaan, yaitu 7 tahun tanpa keadaan khusus, 5 dengan, dan apa yang Anda ambil pada dasarnya adalah keuntungan 3 tahun. Dengan melihatnya dengan cara lain, penjualan singkat mungkin membuat Anda memenuhi syarat untuk membeli rumah dalam waktu 2 tahun, dalam hal ini Anda mungkin telah kehilangan dua tahun jika Anda terpaksa menunggu 4 tahun setelah suatu akta sebagai pengganti.
- Pelepasan tanggung jawab .
Pastikan bahwa akta tersebut secara khusus membebaskan Anda dari kewajiban untuk membayar kembali pinjaman. Selain itu, ada gunanya menyerahkan gelar jika Anda memiliki kreditur kedua yang akan mengejar Anda karena kekurangan .
Tip: Pastikan untuk bertanya kepada akuntan Anda apakah utang yang dibatalkan dapat menyebabkan kewajiban pajak. Untuk sementara, Undang-Undang Penggalangan Utang Pengampunan Hipotek 2007 menawarkan perlindungan tetapi matahari terbenam setiap tahun. Kepailitan mungkin merupakan pengecualian lain yang tersedia.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.