Beberapa Penjual Penjualan Singkat Tidak Menerima Pelepasan Kewajiban
Ketika pemberi pinjaman setuju untuk melakukan penjualan singkat, biasanya keputusan ini diambil karena lebih menguntungkan bagi bank untuk melakukan penjualan pendek daripada menyita.
Ini mungkin atau mungkin tidak mengharuskan penjual memiliki kesulitan keuangan tetapi yang paling pasti adalah rumah di bawah air .
Dalam penjualan singkat, bank setuju untuk melepaskan pinjaman dengan imbalan menerima kurang dari jumlah terutang. Tapi itu tidak berarti melepaskan penjual. Melepaskan pinjaman dari properti dan melepaskan penjual adalah 2 hal yang berbeda. Jika Anda berhutang bank $ 200.000 tetapi rumah Anda bernilai $ 75.000, bank mungkin menerima $ 75.000 dan melepaskan pinjaman. Namun, tanpa pelepasan tanggung jawab, Anda dapat menemukan beberapa tahun kemudian bahwa bank tersebut sekarang datang setelah Anda dan menuntut Anda membayar selisih $ 125.000.
Rilis Kewajiban dan Surat Persetujuan Penjualan Singkat
Surat persetujuan penjualan singkat memegang kunci. Surat persetujuan ini menjelaskan secara persis apa yang diharapkan bank. Ini menjabarkan ketentuan-ketentuan berikut, di antara pertimbangan lain:
- Harga jual yang dapat diterima
- Komisi maksimum yang diizinkan
- Biaya penutupan maksimum
- Hasil bersih minimum
- Tanggal Penutupan
Tidak setiap surat persetujuan penjualan pendek berisi pelepasan tanggung jawab. Bahkan, beberapa surat persetujuan tidak membahas pelepasan tanggung jawab sama sekali. Pengacara mengatakan bahwa jika masalah ini tidak ditangani, maka pemberi pinjaman dapat mempertahankan hak apa pun yang tersedia bagi pemberi pinjaman di bawah hukum federal dan / atau negara bagian untuk mengejar penilaian kekurangan .
Jangan pernah menandatangani surat persetujuan penjualan singkat tanpa meminta pengacara untuk membacanya dan memberi Anda nasihat hukum. Jangan tanyakan agen Anda karena kecuali agen Anda adalah seorang pengacara, agen tersebut tidak memiliki izin untuk memberi Anda nasihat hukum. Adalah melanggar hukum bagi agen real estat untuk memberikan nasihat hukum.
Saya memberi tahu klien saya bahwa jika saya melihat surat persetujuan penjualan singkat mereka berisi pelepasan tanggung jawab, saya tidak dapat menyarankan mereka seperti itu. Saya memberitahu mereka untuk memanggil pengacara. Jika surat itu tidak jelas atau tidak secara khusus menjelaskannya, saya akan menyarankan bahwa penjual menghubungi pengacara untuk mencoba mendapatkan pelepasan tanggung jawab. Dalam keadaan apa pun saya tidak memberikan nasihat hukum.
Saya tidak akan terkejut mendengar penjual mengajukan tuntutan hukum terhadap agen real estat mereka karena agen-agen itu meyakinkan mereka bahwa pemberi pinjaman tidak akan pergi setelah penilaian defisiensi. Bahkan di California, di mana kita beruntung memiliki pinjaman non-recourse tertentu, bahwa non-recourse biasanya berlaku untuk penyitaan, bukan untuk penjualan pendek. Dengan kata lain, penjual yang melakukan penjualan pendek pada pinjaman uang pembelian tidak menjamin bahwa pemberi pinjaman penjualan singkat akan membebaskan mereka kecuali jika pemberi pinjaman secara khusus melepaskan penjual.
Kami memiliki Bagian 580e dari KUH Perdata California, ditambahkan 1 Januari 2011, tetapi itu belum diuji di pengadilan, dan itu tidak berlaku untuk pembiayaan sekunder atau tahun-tahun sebelumnya.
Jenis-Jenis Verbiage dalam Surat Persetujuan Penjualan Singkat yang Mengalamatkan Pelepasan Kewajiban
Meskipun saya tidak mungkin memberi Anda setiap jenis pembebasan tanggung jawab atau pelepasan tanggung jawab dalam surat persetujuan penjualan singkat, berikut beberapa contohnya. Beberapa dari pernyataan ini melepaskan penjual, beberapa tidak menawarkan pelepasan kewajiban apa pun.
- Setelah bank menerima $ XXXXXX, bank akan melepaskan lien dan menagih sisa utang sebagai saldo tertagih.
- Bank telah menyetujui pembayaran diskon. Tidak ada apa pun dalam surat ini yang dapat ditafsirkan untuk mengesampingkan, membebaskan, mengubah atau mengubah hak atau upaya hukum bank apa pun dalam undang-undang atau dalam ekuitas dalam mengumpulkan seluruh jumlah terutang.
- Bank mengeluarkan persetujuan untuk menjual properti subjek yang akan menghasilkan pembayaran singkat dari hipotek. . . dan akan mengesampingkan setiap hak defisiensi, jika berlaku.
- Setelah menerima pembayaran ini, kami akan melaporkan utang sebagai "dibayar lunas dengan kurang dari saldo penuh" ke semua agen kredit.
- Peminjam harus menandatangani pernyataan terlampir untuk semua persyaratan yang ditentukan dalam persetujuan ini dan harus mengakui bahwa bank memiliki semua hak defisiensi seperti yang disediakan oleh catatan, akta kepercayaan dan / atau perjanjian keamanan dan hukum lokal dan federal.
- Bank setuju untuk menerima dana tersertifikasi $ XXXXXX sebagai pembayaran penuh pinjaman, selain itu, bank akan melaporkan jumlah utang yang diampuni kepada Internal Revenue Service.
- Bank dapat mengejar penilaian defisiensi karena perbedaan dalam pembayaran yang diterima dan total saldo yang jatuh tempo, kecuali disetujui sebaliknya atau dilarang oleh hukum jika penjualan singkat ditutup pada pinjaman yang disebutkan di atas.
- Setelah menerima dana, bank akan melepaskan lien, dan saldo kekurangan akan dilaporkan sebagai biaya dari saldo tertagih.
- Setelah menerima jumlah yang disepakati, bank akan melepaskan sisa saldo yang jatuh tempo pada pinjaman yang direferensikan di atas dan membebaskan peminjam dari kewajiban lebih lanjut di dalamnya, dan membebaskan semua hak untuk mengejar penilaian atau kekurangan lebih lanjut.
Jika bank tidak akan memberikan Anda pelepasan tanggung jawab, Anda mungkin perlu menawarkan kontribusi penjual untuk mendorong bank untuk menyediakannya. Terkadang Anda akan mendapatkan negosiator yang tidak mengerti kebijakan bank. Jika Anda merasa bank tidak memiliki hak untuk mengejar penilaian defisiensi dan bank menolak untuk membebaskan Anda, Anda mungkin perlu melaporkannya ke supervisor untuk mendapatkan pembebasan. Tetapi jika semuanya gagal, taruhan terbaik Anda adalah meminta pengacara untuk mendapatkan pembebasan tanggung jawab untuk Anda atau setidaknya untuk menjelaskan hak hukum Anda jika pelepasan tanggung jawab tidak dapat diperoleh.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.