Pemberi Pinjaman Anda Mungkin Mengajukan Keputusan Kekurangan Setelah Penyitaan
Penilaian defisiensi kadang-kadang muncul setelah penyitaan atau penjualan pendek . Pemilik rumah sering terkejut untuk menerimanya, dan ini biasanya karena mereka tidak mendapatkan nasihat hukum atau pajak yang benar sebelumnya.
Surat Promes dan Mortgages
Penilaian defisiensi berasal dari fakta bahwa peminjam gagal dalam surat promes , bukan hipotek. Surat promes adalah janji untuk membayar. Itu juga dapat menciptakan tanggung jawab pribadi, tergantung pada undang-undang negara bagian. Tanggung jawab pribadi berarti kreditur dapat pergi setelah aset peminjam karena gagal membayar pinjaman.
Surat promes dijamin dengan akta kepercayaan atau hipotek, tergantung pada instrumen pembiayaan. Biasanya, hipotek atau akta kepercayaan dicatat dalam catatan publik di mana properti itu berada, yang memberikan pemberitahuan kepada publik bahwa rumah memiliki hak gadai terhadapnya.
Penyitaan
Jika surat promes tidak dibayar sesuai kesepakatan, penerima memiliki hak untuk menyita properti, karena properti adalah jaminan atas surat promes.
Jika peminjam tidak membawa pembayaran saat ini atau melunasi pinjaman saat ini (s) selama periode penyitaan, properti pergi ke lelang. Jika properti menjual lebih dari jumlah yang terutang, tidak ada kekurangan; Namun, itu jarang terjadi.
Bank mendapatkan properti dalam penyitaan ketika tidak ada tawaran yang cukup untuk melunasi bank.
Bank juga memiliki hak untuk menjualnya lebih sedikit kepada penawar tertinggi pada lelang, tetapi umumnya, bank lebih suka menjual ke pihak swasta setelah penyitaan, berharap mendapatkan lebih banyak uang di pasar terbuka.
Penjualan Pendek
Ketika sebuah rumah sedang menunggu penyitaan, bank mungkin setuju untuk memotong kerugiannya. Hal ini memungkinkan penjual untuk melakukan penjualan singkat dan menerima lebih sedikit uang daripada penjual berutang pada pinjamannya.
Penjual rumah menyewa agen real estat untuk menemukan pembeli untuk penjualan pendek . Pembeli membuat penawaran dan, jika bank menerimanya, rumah dijual dengan kerugian.
Penilaian Kekurangan
Defisiensi adalah perbedaan antara saldo pokok yang harus dibayar dan jumlah yang diterima, dengan jumlah yang diterima lebih kecil dari jumlah yang terutang.
Apakah bank dapat mengejar penilaian defisiensi setelah penyitaan atau penjualan pendek sebagian bergantung pada apakah surat promes membuat penjual secara pribadi bertanggung jawab atas utang. Beberapa negara mengizinkan tanggung jawab pribadi .
Defisiensi penilaian di California
Kabar baik bagi peminjam California adalah semua pinjaman uang pembelian pada hunian hunian satu hingga empat unit yang dibebaskan dari penilaian kekurangan.
Pinjaman uang keras di California - pinjaman yang diambil setelah rumah dibeli melalui pembiayaan kembali atau hipotek kedua - dapat dikenakan penilaian kekurangan dalam kondisi berikut:
- Pemberi pinjaman menutup di bawah proses peradilan (California Code Civil. Proc. ยง 726).
- Sebagian besar kreditur menutup melalui penjualan wali amanat, yang tidak memberikan kreditur hak untuk mengejar penilaian defisiensi dengan satu pengecualian (lihat kedua hipotek kedua uang keras di bawah) .
- Batas waktu tiga bulan berlaku untuk tindakan untuk penilaian kekurangan di bawah penyitaan pengadilan.
- Jika hipotek kedua adalah uang keras dan pemberi pinjaman telah kehilangan keamanan untuk pinjaman itu melalui penyitaan atau penjualan pendek - membuat keamanan untuk surat promes tidak ada apa-apanya - ahli waris hipotek kedua itu dapat mengejar penilaian defisiensi (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).
- SB 931, efektif 1 Januari 2011, menawarkan perlindungan defisiensi kepada penjual penjualan singkat California jika pinjaman berada di posisi pertama. Itu tidak berlaku untuk penyitaan.
Bernegosiasi Koleksi
Beberapa pemberi pinjaman uang-keras menjual surat promes kepada investor setelah penyitaan untuk sen dolar. Kemudian, investor akan berusaha untuk menagih utang.
Meskipun pemberi pinjaman mungkin telah menerima, katakanlah, $ 1.000 untuk hipotek $ 100.000-detik melalui penjualan singkat, keamanan untuk uang kedua yang dilepaskan, tetapi nota promesinya mungkin tidak. Penjual penjualan singkat seperti pembaca kita mungkin percaya bahwa cobaan itu sudah berakhir, sampai suatu hari dia menerima panggilan telepon yang meminta pembayaran kembali. Ketika ini terjadi:
- Sadari bahwa pemberi pinjaman kemungkinan besar akan bernegosiasi untuk mendapatkan potongan harga.
- Pemberi pinjaman dapat meminta surat promes baru untuk menggantikan surat promes lama. Dalam hal itu, pastikan pemberi pinjaman mengirimkan surat promissory "dibayar penuh".
- Jika pemberi pinjaman sudah menjual catatan, diskon mungkin lebih besar.
- Tidak semua surat promes uang tunai harus dibayar tunai. Beberapa pemberi pinjaman akan menerima pembayaran.
- Jika pemberi pinjaman mengarahkan pembayaran ke entitas lain, menyadari bahwa catatan itu mungkin telah dijual kurang dari nilai nominalnya dan pemberi pinjaman baru dapat menerima jumlah yang lebih rendah sebagai pembayaran penuh.
- Setelah seluruh pembayaran dicatat, mintalah pemberi pinjaman untuk mengembalikan surat promes bertanda "Dibayar Penuh."
Saya tidak memiliki izin untuk memberikan nasihat hukum dan memberikan informasi ini hanya untuk tujuan informasi umum. Jika Anda menginginkan nasihat hukum atau informasi lebih lanjut, silakan hubungi pengacara real estat .
Sumber: California Association of Realtors
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.