Beberapa bank penjualan pendek membuat penjual membayar
Menggendong bayi yang baru lahir dalam pelukannya, Shari menangis ketika dia mendengar permintaan awal banknya sebelum mengeluarkan persetujuan penjualan singkat .
Bank mengatakan Shari menikmati peringkat kredit yang sangat baik, dengan FICOs di 800s tinggi, dan melihat bahwa Shari memiliki garis kredit tunai tak tersentuh. VISA-nya memiliki batas penarikan uang tunai sebesar $ 10.000. Bank meminta Shari untuk menyadap kartu kreditnya dan memberikan $ 10.000 itu ke bank. Jika Shari tidak mampu membayar VISA, bank tidak peduli. Itu tidak mengeluarkan VISA-nya.
Dengan kata lain, pesan bank itu dua kali lipat: Shari harus membuang peringkat kreditnya dan menipu lembaga peminjaman. Kisah nyata. Saya mewakili penjual itu.
Mengapa Bank Menuntut Kontribusi Penjual
Bank sudah memakannya dengan celana pendek dengan penjualan pendek . Sebuah bank mungkin telah membuat pinjaman untuk, katakanlah, $ 500.000 dan, di beberapa bagian Sacramento pada tahun 2008, misalnya, nilai-nilai turun lebih dari 50%. Jika bank mengambil rumah itu melalui penyitaan , itu akan kehilangan setidaknya $ 250.000 dari investasi awalnya.
Ditto dengan penjualan pendek.
Penjual memiliki insentif untuk melakukan penjualan singkat karena ada manfaat untuk melakukan penjualan singkat vs. penyitaan . Oleh karena itu, penjual adalah entitas yang bank mungkin mencoba memeras. Karena itu bisa.
Berikut adalah alasan lain mengapa bank mungkin meminta kontribusi penjual:
- Penjual memiliki pendapatan sekali pakai. Sebagian besar bank memeriksa laporan keuangan penjual untuk menentukan berapa banyak uang yang masuk ke rumah tangga dan berapa banyak uang yang keluar. Bank mengizinkan alokasi tertentu untuk biaya. Jika penjual memiliki sisa uang pada akhir bulan, bank mungkin akan memintanya.
- Penjual membiayai kembali dan menarik uang tunai keluar dari rumah. Satu hal jika penjual membiayai kembali untuk membayar bunga tinggi atau menyelesaikan proyek perbaikan rumah. Ini sepenuhnya hal lain jika penjual membeli perahu besar-honkin '. Jika kemunduran penjual bersifat sementara, bank mungkin meminta penjual untuk berkontribusi. Bank akan memesan BPO . Mereka tidak akan secara tajam mendiskon properti. Mereka ingin meminimalkan kerugian sebanyak mungkin. Jika harga jual tidak cukup tinggi untuk memberikan bank bersih yang diperlukan, bank dapat meminta penjual untuk mengatasi perbedaannya.
- Pedoman PSA membutuhkan kontribusi penjual. Investor menginginkan pengembalian investasi mereka, dan panduan PSA biasanya ditetapkan untuk memberikan keuntungan. Panduan tersebut dapat menyatakan bahwa semua pemilik properti di kolam itu harus memberikan kontribusi penjual untuk memfasilitasi penjualan singkat.
- Penjual tidak mengalami kesulitan keuangan. Banyak bank akan setuju untuk melakukan penjualan singkat jika penjual menderita berbagai jenis kesulitan yang tidak selalu bersifat keuangan. Namun, jika penjual menikmati arus kas yang kuat, bank mungkin menginginkan bagiannya.
- Undang-undang negara bagian dapat memungkinkan penilaian defisiensi . Ketika bank memiliki hak untuk secara pribadi mengejar penjual untuk perbedaan antara jumlah hipotek dan pembayaran jangka pendek, bank mungkin lebih suka bernegosiasi dengan penjual sebelum persetujuan penjualan singkat. Negosiasi itu mungkin melibatkan kontribusi penjual.
Jenis Kontribusi Penjual yang Dapat Diterima oleh Bank Penjualan Singkat
Dalam yang terbaik dari semua dunia, bank ingin penjual membayar seluruh utang, tetapi bank-bank tahu bahwa sebagian besar penjual yang beralasan tidak akan setuju untuk melakukan penjualan singkat dalam situasi seperti itu. Karena penjual mungkin memiliki pilihan lain seperti modifikasi pinjaman , penyitaan atau kebangkrutan. Jadi, bank biasanya meminta salah satu dari 2 hal atau keduanya:
- Uang tunai Meskipun bank memiliki hak untuk meminta seluruh perbedaan, sebagian besar bank menyadari bahwa penjual tidak memiliki uang sebanyak itu atau mereka tidak akan melakukan penjualan singkat. Tidak jarang untuk melihat permintaan yang bervariasi dari 2 hingga 10 persen dari kekurangan.
- Surat Promes Tidak Dijamin . Pembicaraan uang tunai tetapi surat promes juga merupakan solusi. Umumnya, permintaan nota prom lebih tinggi daripada permintaan uang tunai. Tetapi bank-bank akan sering menyetujui persyaratan yang tidak menarik dan pengembalian pokok pinjaman 3 hingga 15 tahun.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.