Bagaimana Menjual Rumah Anda Melalui Kontrak Tanah
Perbedaan Antara Kontrak Tanah dan Hipotek
Kontrak tanah adalah perjanjian keamanan antara penjual, yang dikenal sebagai Vendor, dan pembeli, yang dikenal sebagai Vendee.
Vendor membawa pembiayaan untuk Vendee, yang mungkin atau mungkin tidak mengandung pinjaman pokok. Perbedaan utama antara kontrak tanah dan hipotek adalah pembeli tidak menerima akta atau hak yang jelas atas properti sampai kontrak tanah dilunasi.
Beberapa negara bagian memiliki undang-undang yang memperlakukan kontrak tanah yang mirip dengan perwalian perwalian, dan kontrak lahan tersebut menyediakan bagi wali amanat, memberikan "kekuatan penjualan" wali amanat untuk memulai proses penyitaan jika Vendee gagal dalam kontrak. Negara-negara lain memberi pembeli jangka waktu penebusan yang lebih lama, serupa dengan yang ada di bawah hipotek. Untuk alasan ini, penting untuk mengurangi kemungkinan default dengan pra-kualifikasi Vendee.
Melindungi Penjual pada Penjualan Kontrak Tanah Rumah
Jika Anda memiliki pinjaman pokok, diberikan pilihan antara kontrak langsung atau kontrak pembungkus, tawarkan kontrak tanah pembungkus. Ini akan memberi Anda mengesampingkan tingkat bunga yang ada dari hipotek pertama.
Mintalah nasihat hukum tentang klausa alienasi. Pemberi pinjaman dapat memanggil pinjaman Anda jatuh tempo dan dibayarkan jika pemberi pinjaman menemukan Anda telah menjual rumah melalui kontrak tanah.
- Dapatkan Laporan Kredit pada Pembeli. Jika pembeli telah mengajukan pailit, melakukan pembayaran terlambat kepada kreditur lain atau, lebih buruk lagi, tidak ada kredit, catatan yang menghina itu adalah bendera merah.
- Menuntut Kebijakan Asuransi Judul . Pencarian judul dari catatan publik juga akan menunjukkan hak gadai atau penilaian yang diajukan terhadap pembeli. Perusahaan judul kemungkinan akan meminta kepuasan atas beban tersebut sebelum menjamin kontrak tanah pada kebijakan kepemilikan . Mintalah untuk melihat salinan laporan judul awal (atau komitmen untuk asuransi judul) untuk menentukan apakah suatu pencarian mengungkapkan apa pun tentang pembeli.
- Minta Pembayaran yang Besar dan Tangguh. Pembeli cenderung tidak akan keluar dari kontrak tanah atau berhenti membayar kontrak penjualan angsuran jika pembeli telah melakukan pembayaran uang muka yang besar . Semakin banyak uang diinvestasikan di muka, semakin kecil kemungkinan pembeli akan berisiko kehilangan itu.
- Carry the Financing Jangka Pendek. Anda mungkin mengamortisasi pembayaran selama 30 tahun, tetapi meminta pembayaran balon setelah lima atau sepuluh tahun. Ini akan memungkinkan pembeli membiayai kembali atau menjual properti untuk membayar Anda lebih awal. Periksa untuk mengetahui apakah jenis pembiayaan ini sesuai dengan hukum negara bagian Anda. Pembayaran balon bisa dilarang.
- Verifikasi Ketenagakerjaan Pembeli. Pastikan pembeli dipekerjakan dan telah dipekerjakan setidaknya selama dua tahun, lebih disukai lagi. Tanyakan apakah pembeli dipekerjakan oleh perusahaan atau pekerja kontrak dan apakah istilah kerja dapat dijadwalkan untuk pemutusan dalam waktu dekat.
Mintalah Referensi Pribadi. Lihat referensi pembeli, termasuk tuan tanah sebelumnya. Tanyakan tentang riwayat pembayaran pada penyewaan sebelumnya, bukan hanya sewa saat ini karena terkadang tuan tanah akan mengatakan apa pun untuk mendapatkan penyewa dari properti. Kembalilah ke pemilik sebelumnya di hadapan tuan tanah yang ada dan tanyakan.
- Bersikeras Pembeli Mendapatkan Kebijakan Asuransi Pemilik Rumah. Anda tidak ingin bertanggung jawab atas rumah setelah kontrak tanah telah ditandatangani dan diaktakan. Pastikan pembeli menamai Anda sebagai tambahan yang diasuransikan dan mendapatkan salinan polis asuransi pemilik rumah .
- Set Up a Disbursement Account. Banyak bank dan lembaga keuangan menawarkan layanan yang akan mengumpulkan pembayaran dari pembeli dan mengirimkannya kepada Anda atau menyimpannya ke rekening bank Anda. Ini mencegah pembeli mengetahui alamat rumah Anda, dan pengaturan itu membebaskan Anda untuk bepergian.
- Kumpulkan Pajak Dari Vendée. Minta Vendee untuk membayar pajak ke perusahaan pencairan Anda. Perusahaan kemudian dapat melakukan pembayaran pajak kepada penilai properti Anda dan Anda dapat diyakinkan bahwa pajak akan dibayarkan tepat waktu.
- Sertakan Keterlambatan Pembayaran Akhir dalam Kontrak Tanah. Jika Anda membayar pembayaran pinjaman, Anda akan ingin menerima pembayaran Anda tepat waktu untuk menghindari biaya keterlambatan Anda sendiri. Mengisi pembeli dengan biaya yang masuk akal untuk pembayaran yang terlambat diterima untuk menarik pembeli agar membayar tepat waktu.
- Pastikan Perawatan dan Perawatan Lanjutan. Pertimbangkan untuk memasukkan klausul percepatan dalam kontrak, yang akan memungkinkan Anda untuk membuat Vendee membiayai kembali properti jika kondisi properti menjadi risiko bagi investasi keuangan Anda.
- Mencegah Vendee Dari Menetapkan Kontrak. Setelah Anda menyelesaikan pekerjaan rumah untuk menyetujui pembeli ini, Anda tidak ingin memberi pembeli hak untuk menugaskan kontrak kepada entitas yang tidak dikenal.
- Bicaralah dengan Pengacara. Layak untuk menghabiskan beberapa ratus dolar untuk mendapatkan nasihat hukum sebelum memasuki kontrak tanah. Selain itu, seorang pengacara kemungkinan akan memikirkan sesuatu yang saya lewatkan dalam daftar poin-poin ini.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.