Definisi: Bahasa dalam hipotek atau akta kepercayaan yang memungkinkan kreditur untuk menelepon pinjaman segera jatuh tempo dan dibayarkan jika pemilik menjual properti atau mentransfer hak milik ke properti. Hampir setiap pinjaman hari ini mengandung klausa alienasi, yang berarti judul tidak dapat ditransfer dan pembeli tidak dapat membeli dengan tunduk pada pinjaman yang ada tanpa memicu klausul jual beli.
Klausa karena penjualan adalah hal yang sama dengan klausa alienasi.
Jenis klausa alienasi umum yang ditemukan dalam banyak tindakan kepercayaan adalah sebagai berikut, dari US Securities and Exchange Commission:
"Dalam hal Properti atau setiap bagiannya atau kepentingan apa pun di dalamnya dijual, disampaikan atau diasingkan oleh Perwalian, baik secara sukarela atau tanpa disengaja, kecuali karena dilarang oleh hukum, semua kewajiban dijamin dengan ini
instrumen, terlepas dari tanggal jatuh tempo yang tercantum di sini, atas pilihan pemegangnya dan tanpa permintaan atau pemberitahuan, akan segera jatuh tempo dan harus dibayar. "
Secara praktis tidak mungkin untuk menemukan hipotek yang ada saat ini yang tidak mengandung klausul seperti itu. Meskipun mungkin tidak dinyatakan secara verbatim, klausa alienasi melarang pengalihan hak milik nyata tanpa melunasi hipotek yang ada.
Jalan kembali ketika pembiayaan kreatif sangat populer selama akhir 1970-an dan awal 1980-an di Amerika Serikat, terutama di California di mana saya berlisensi, agen real estat sering berbicara tentang kasus pengadilan 1974, Tucker v. Lassen Tabungan dan Pinjaman.
Ini adalah kasus pengadilan tengara yang melibatkan kontrak penjualan tanah angsuran. Pada dasarnya mengatakan pemberi pinjaman tidak memiliki hak untuk memanggil pinjaman jatuh tempo dan terhutang karena tidak dapat membuktikan keamanannya rusak setelah pengalihan penjualan dalam kontrak tanah .
Banyak agen real estat selama periode waktu itu mengumpulkan transaksi pembiayaan kreatif di mana pembeli memperoleh hak yang adil melalui kontrak tanah dan membayar hipotek yang mendasarinya, selain melakukan pembayaran kepada penjual untuk ekuitas penjual.
Itu adalah suku bunga tinggi yang mendorong pembeli untuk bergantung pada pembiayaan kreatif.
Maju cepat ke pengadilan 1978 kasus Wellenkamp v. Bank of America. Keputusan pengadilan California yang kedua ini memantapkan apa yang Bagian 711 dari Kode Sipil California telah nyatakan, bahwa pemberi pinjaman tidak dapat menegakkan klausa alienasi dengan menyebut pinjaman jatuh tempo dan terhutang jika keamanan untuk pinjaman tidak terganggu atau dalam bahaya dirugikan. Setelah itu, banyak rumah yang menjual tunduk pada hipotek kiri dan kanan, seperti tidak ada hari esok, sisi-melangkah suku bunga 18% yang begitu lazim.
Itu sangat umum untuk menutup transaksi saat itu dalam 7 hari. Pembeli menurunkan 7% hingga 10% dari harga penjualan, cukup untuk membayar komisi dan menutup biaya, mengambil judul yang tunduk pada hipotek dan melaksanakan pinjaman kembali ke penjual dalam bentuk akta kepercayaan kedua atau ketiga. Dalam beberapa hal, itu seperti Wild West. Agen yang memahami pembiayaan kreatif memindahkan banyak inventaris, dan bisnis seminar Cepat Kaya lahir.
Tiba-tiba, seminar pembiayaan kreatif ada di mana-mana. Ini adalah wilayah baru bagi banyak agen real estat dan klien mereka. Itu juga merupakan iklim yang matang untuk penyalahgunaan dan penipuan.
Setelah tahun 1982 Garn-St. UU Jerman, banyak skema pembiayaan kreatif yang perlahan-lahan terhenti. Bahkan penjualan opsi sewa , dibuat dan distrukturkan sebagai celah untuk klausa alienasi, diserang.
Pada tahun-tahun berikutnya, suku bunga mulai menurun, sehingga memperoleh hipotek baru sebagai opsi yang menarik bagi pembeli rumah pertama kali. Ini menempatkan pinjaman konvensional dan pinjaman FHA kembali beraksi. Masih ada beberapa pinjaman FHA lama yang dapat diambil alih tanpa asumsi formal, tetapi seiring berjalannya tahun, ada semakin sedikit pinjaman yang tersedia. Hari ini, tidak ada satu pun.
Tentu saja, sebagian dari ini menghasilkan pinjaman gabungan 80/20 yang sebagian berkontribusi terhadap Crash Pasar Subprime pada tahun 2007. Pembeli yang dapat berkaca, tanpa kemampuan untuk membayar hipotek, diizinkan untuk mengambil pembiayaan 100%.
Kita semua tahu apa yang terjadi ketika pasar jatuh pada 2008. Persyaratan hipotek hari ini jauh lebih ketat, dan jauh lebih sulit untuk mendapatkan hipotek sekarang.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.