Membandingkan Combo dengan Pinjaman dengan Asuransi Hipotek Swasta (PMI)

Tagihan Pajak 2007 Membuat Asuransi Premi Pengurangan Pajak Premi

Sampai Presiden Bush menandatangani undang-undang, Undang-undang Bantuan Pajak dan Perawatan Kesehatan tahun 2006 , premi asuransi hipotek tidak dapat dikurangkan dari pajak . Pada 1 Januari 2007, peminjam sekarang dapat memotong pembayaran tersebut. Di permukaan, ini terdengar seperti kabar baik bagi pembeli rumah pertama kali . Tapi benarkah itu?

Salah satu kekuatan pendorong di balik mengambil pinjaman piggyback , juga disebut pinjaman gabungan, adalah pengurangan pajak yang tersedia untuk membayar semua bunga itu versus membayar premi asuransi hipotek yang tidak dikurangkan dari pajak pada pinjaman tunggal.

Manfaat kedua adalah bahwa total pembayaran pada pinjaman gabungan seringkali jauh lebih rendah daripada pembayaran dengan PMI.

Bagaimana Pinjaman Combo Bekerja

Pinjaman combo atau piggyback adalah pembiayaan yang menggabungkan hipotek pertama dengan hipotek kedua (dengan atau tanpa uang muka). Alasan jenis pinjaman ini menarik adalah karena banyak pembeli rumah tidak memiliki 20% dari harga pembelian dalam bentuk tunai atau tidak ingin menurunkan 20% untuk membeli rumah - dan pinjaman kombo mengesampingkan persyaratan untuk membayar PMI . Jenis pinjaman combo yang umum adalah:

• 5/15/80. Skenario ini melibatkan penurunan 5%, dan membiayai hipotek pertama sebesar 80% dari harga pembelian, ditambah dengan hipotek kedua yang terdiri 15% dari harga pembelian.
• 10/10/80. Skenario ini melibatkan penurunan 10%, dan pembiayaan hipotek pertama sebesar 80% dari harga pembelian, ditambah dengan hipotek kedua yang terdiri dari 10% dari harga pembelian.
• 80/20. Skenario ini melibatkan meletakkan nol, dan membiayai hipotek pertama 80% dari harga pembelian, ditambah dengan hipotek kedua yang terdiri dari 20% dari harga pembelian.

Suku bunga hipotek kedua lebih tinggi daripada hipotek pertama, tetapi kadang-kadang total pembayaran kurang dari yang dibiayai oleh hipotek pertama dengan asuransi hipotek swasta. Selain itu, sejak pinjaman combo mencapai puncaknya pada tahun 2005, banyak peminjam mempertimbangkan opsi lain karena fluktuasi suku bunga jangka pendek.

Membandingkan PMI dan Pinjaman Combo

Mari kita bandingkan dua peminjam dengan skor FICO identik 680. Beginilah cara kerja nomor:

80/20 Pembiayaan
Katakanlah keluarga Klingon membeli rumah $ 500.000 menggunakan pembiayaan 80/20. Hipotek pertama akan berada di 6,25% dan dibayarkan pada $ 2,462.87 per bulan untuk pokok dan bunga. Hipotek kedua akan berada di 8,5% dan dibayarkan pada $ 768,91 per bulan, pokok dan bunga.

Pembayaran total untuk pinjaman kombo: $ 3,232

100% dengan PMI
Tetapi keluarga Romulan membeli rumah $ 500.000 menggunakan pembiayaan 100% dengan asuransi PMI. Hipotek pertama juga akan mencapai 6,25% tetapi harus dibayar pada $ 3,079, dan asuransi PMI menambah $ 400 lagi untuk pembayaran itu.

Pembayaran total untuk hipotek pertama dengan PMI: $ 3,479.

Keluarga Romulan perlu menunggu dua tahun, dan memperoleh penilaian untuk menunjukkan 20% ekuitas, untuk menyingkirkan asuransi. Tetapi katakanlah orang-orang Rom melakukannya, dan pembayarannya turun menjadi $ 3,079 tanpa PMI. Orang Romulan tidak akan membayar kurang dari Klingon sampai bulan 63 dari pinjaman.

Fitur Penghasilan Pajak Penghasilan untuk MMI / PMI

Premi Asuransi Premi (MMI) dibayarkan pada FHA, Pinjaman Perumahan Pedesaan, dan beberapa pinjaman konvensional memerlukan asuransi hipotek pribadi (PMI), keduanya dikurangkan dengan tunduk pada ketentuan tertentu:

• Undang-undang Bantuan Pajak dan Ketentuan Perawatan Kesehatan untuk pemotongan pajak PMI berlaku untuk pendanaan setelah 31 Desember 2006. Ini berarti pemilik rumah dapat mengurangi asuransi hipotek atas pinjaman yang diambil pada tahun 2007. Bahkan berita yang lebih baik adalah kenyataan bahwa di bawah Pengampunan Utang Mortgage Pengampunan Act of 2007, pemotongan pajak PMI telah diperpanjang hingga 2010.
• Tersedia untuk orang yang mengajukan pengembalian bersama atau tunggal dengan kurang dari $ 100.000 dari pendapatan kotor disesuaikan (AGI), atau $ 50.000 AGI untuk orang yang menikah yang mengajukan secara terpisah . Kebanyakan orang perlu mendapatkan setidaknya $ 50.000 untuk membuat penguraian jeda yang lebih baik daripada mengambil potongan standar, jadi ini cukup banyak mempersempit kualifikasi bagi mereka yang berpenghasilan lebih dari $ 50.000 namun kurang dari $ 100.000.
• Keluarga berpenghasilan di atas $ 110.000 AGI tidak dapat mengambil potongan. Tetapi bagi mereka yang menghasilkan antara $ 100.000 dan $ 110.000 AGI, tahap pengurangan keluar sebesar 10% per $ 1.000.

• Pengurangan ini tersedia untuk refinances jika jumlah pinjaman awal tidak bertambah. Batasi biaya pinjaman Anda ke dalam pinjaman, dan Anda mungkin akan melebihi saldo asli dan tidak memenuhi syarat.

Para ahli memprediksi pembaruan lain dari ketentuan berdasarkan hal-hal berikut:

• Pengurangan pajak asuransi hipotek akhirnya menguntungkan pembayar pajak.
• Ketentuan ini diterima dengan baik oleh pembeli rumah.
• Kemampuan untuk mengurangi asuransi hipotek membantu lebih banyak pembeli rumah pertama kali membeli rumah.

_{Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.}