Alasan untuk tantangan melibatkan jenis kontingensi pinjaman yang paling umum.
Di California real estat, misalnya, seperti banyak tempat lain di negara ini, pembeli rumah mungkin melihat beberapa jenis pinjaman kontinjensi dan memasukkan satu atau lebih dari kemungkinan ini ke dalam penawaran pembelian .
Hanya pembeli rumah yang mendapatkan pembiayaan cenderung membuat kontrak pembelian bergantung pada mendapatkan pinjaman. Pembeli tunai tidak meminta pinjaman kontingensi karena tidak ada pinjaman. Kontrak mungkin bergantung pada pembeli mendapatkan:
- Pinjaman FHA , yang memiliki persyaratan sendiri, atau
- pinjaman VA , yang dijamin oleh Administrasi Veteran, atau
- pinjaman konvensional , yang biasanya dijual di pasar sekunder, atau
- pinjaman dari credit union di mana peminjam adalah anggota, atau
- pembiayaan swasta, yang kadang-kadang disebut pinjaman uang keras
Tergantung pada jenis pinjaman, kreditur mungkin memerlukan kondisi atau perbaikan properti tertentu untuk membuat pinjaman. Jika penjual dan pembeli tidak menyetujui kondisi perbaikan atau pinjaman, pembeli tidak akan menerima pinjaman, dan transaksi mungkin akan berantakan.
Umumnya, pembeli memiliki jangka waktu tertentu dalam kontrak pembelian untuk mendapatkan pembiayaan. Dalam beberapa kasus, kontrak mungkin memberikan pembeli pilihan, untuk memilih antara sejumlah hari tertentu sebelum kontingensi pinjaman harus dihapus atau dipenuhi, atau untuk menjaga kontingensi pinjaman, jika semua pihak setuju, pada tempatnya sampai penutupan.
Di sinilah masalahnya dimulai. Sebagian besar penjual berharap pembeli harus mendapatkan pembiayaan. Penjual biasanya agak beralasan dan akan memungkinkan jangka waktu tertentu agar pembeli mendapatkan pembiayaan dan menghapus kemungkinan pinjaman, tetapi tidak setiap penjual akan ingin menunggu hingga hari penutupan untuk mengetahui apakah pembeli memang mampu untuk menutup escrow. Ini tidak sepenuhnya adil bagi penjual untuk pembeli untuk meminta periode penutupan 30 hari tanpa komitmen yang kuat untuk menutup. Di sisi lain, menghapus kontingensi pinjaman sebelum penutupan dapat membuat pembeli sangat gugup.
Seorang pembeli mungkin bertanya-tanya apa yang akan terjadi jika pemberi pinjaman, untuk beberapa alasan yang tidak terduga atau aneh, memutuskan untuk menolak pinjaman. Jika pembeli telah menghapus kemungkinan pinjaman, pembeli mungkin berada di belas kasihan penjual, dan setoran uang pembeli yang sungguh - sungguh dapat berisiko. Hanya sedikit pembeli yang bersedia mengambil risiko kehilangan deposit.
Tentu saja, pembeli mendapatkan dan menyajikan surat pra - pengajuan sebelum membuat penawaran. Ini adalah surat pra-persetujuan yang penjual andalkan sebagai bukti kelayakan kredit pembeli dan kemampuan untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Tetapi setelah file dikemas untuk underwriting, masalah lain dapat muncul.
Keputusan yang tidak diketahui dapat muncul di catatan publik, pembeli mungkin memiliki blip pada laporan kredit yang telah lolos dari celah, mantan dengan penjualan pendek sebelumnya dapat mengurangi kualifikasi, pembeli dapat kehilangan pekerjaannya, pembeli mungkin dipekerjakan tepat di bawah periode 2 tahun yang dibutuhkan atau menerima upah yang tidak terefleksi pada daftar gaji. Ada bazillion hal-hal yang bisa salah Mari kita tidak mengabaikan bahwa jenis kedua dari kontingensi pinjaman adalah penilaian. Kontingensi penilaian sering terpisah dari kontingensi pinjaman. Kontingensi penilaian berarti rumah harus menilai dengan harga beli. Jika penilaian kurang dari harga pembelian, maka pembeli dapat membatalkan menyediakan pembeli memiliki kemungkinan kontinjensi dalam kontrak pembelian. Jika penjual setuju untuk menurunkan harga untuk memenuhi penilaian, pembeli kemudian diharapkan untuk menghapus kontingensi appraisal.
Tetapi apa yang terjadi jika pada penutupan underwriter memutuskan pada jam ke 11 untuk memesan penilaian kedua dan bahwa pendapat kedua dari nilai ternyata merupakan penilaian yang rendah ? Jika pembeli telah melepaskan kontingensi penilaian, tidak ada lagi kecakapan penilaian. Namun, jika kontingensi pinjaman belum dirilis, kontrak pembelian mungkin masih bergantung pada kemampuan pembeli untuk mendapatkan pinjaman.
Ini adalah kekhawatiran untuk ditangani dengan agen real estat Anda sebelum membuat tawaran untuk membeli rumah. Beberapa pembeli merasa nyaman untuk menghapus kontingensi pinjaman ketika pemberi pinjaman meyakinkan pembeli bahwa file tersebut siap untuk pendanaan. Namun, jika pemberi pinjaman memiliki kekhawatiran, mungkin bukan ide yang baik untuk menghapus kontingensi pinjaman. Kontingensi pinjaman juga berbicara dengan penjual. Kelemahannya adalah ketika penawaran Anda berada di antara beberapa penawaran, dan pembeli lain bersedia untuk menghapus kemungkinan pinjaman atau memperpendek jangka waktu, dan Anda bersikeras untuk menjaga kontingensi pinjaman utuh sampai penutupan, tawaran Anda mungkin tidak diterima. Penjual mungkin berpikir Anda memiliki masalah yang dapat menyebabkan kesulitan saat penutupan.
Dalam situasi sulit seperti ini, beberapa pembeli rumah meminta pemberi pinjaman untuk menyetujui file melalui underwriting sebelum mereka pernah membuat tawaran untuk membeli rumah. Persetujuan underwriting menghilangkan rasa takut ketidakpastian dan memperkuat penawaran.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.