Penutup Saat Penilaian Hadir dalam Rendah
Apakah Anda khawatir menerima penilaian rendah atau penilaian Anda sudah selesai dengan nilai yang kurang dari yang Anda harapkan? Kami minta maaf ini telah terjadi pada Anda. Di pasar penjual, beberapa situasi penawaran sering menaikkan harga pembelian lebih tinggi daripada penjualan serupa di area tersebut; itulah sebabnya dalam banyak contoh, banyak penjual khawatir penilaian akan rendah. Di pasar pembeli , ketika harga melemah atau turun, penjual juga khawatir bahwa penilaian akan menjadi penilaian yang rendah.
Penilaian rendah dapat terjadi di pasar mana pun, meskipun: panas, dingin atau netral .
Mengapa Penilaian Rendah Terjadi?
National Association of Realtors melaporkan dalam Survei Indeks Keyakinan REALTOR bulanan untuk penjualan antara November 2016 dan Januari 2017, 22% responden menghadapi masalah penilaian. Dalam Survei NAR untuk Mortgage Originators, 55% responden untuk periode waktu tersebut melaporkan masalah penilaian.
Ada sejumlah alasan mengapa rumah tidak menilai harga penjualan dan penilaian rendah. Berikut beberapa di antaranya:
- Harga yang di-inflow secara artifisial yang dihasilkan dari beberapa penawaran .
- Menurunnya nilai pasar karena lebih sedikit pembeli yang berbelanja di antara inventaris rumah yang lebih besar.
- Fallout dari banyaknya penyitaan atau penjualan singkat di lingkungan, terutama ketika tidak ada penjualan lain yang sebanding .
- Evaluasi yang salah oleh penjamin .
- Overpricing oleh penjual.
- Penilai yang tidak berpengalaman yang tidak memahami pengaruh lokal pada nilai.
- Meningkatnya nilai pasar karena persediaan terbatas dan beberapa comp.
- Penilai mengabaikan data penjualan tertunda, yang dapat mencerminkan penjualan sebanding yang lebih tinggi ketika ditutup, atau penilai memilih penjualan yang sebanding dari lingkungan yang salah.
- Pembeli menerima uang kembali dari penjual, menyebabkan pemberi pinjaman percaya harga telah meningkat.
Salah satu faktor yang tidak ikut bermain adalah apakah pemberi pinjaman ingin membuat pinjaman. Pemberi pinjaman ingin meminjamkan uang, dan pemberi pinjaman dilarang melakukan redlining .
Solusi untuk Penilaian Rendah
Jangan panik jika penilaian rendah. Sulit untuk tetap tenang ketika tampaknya penjualan yang tertunda akan berantakan, tetapi kedua pihak memiliki opsi:
- Pembeli dapat membuat perbedaan dalam uang tunai.
Pemberi pinjaman hanya peduli tentang penilaian sejauh itu mempengaruhi rasio loan-to-value . Penilaian yang rendah tidak berarti pemberi pinjaman tidak akan meminjamkan. Ini berarti pemberi pinjaman akan membuat pinjaman berdasarkan rasio yang disepakati dalam kontrak pada nilai yang dinilai. Kadang-kadang pemberi pinjaman pembeli tidak akan mengizinkan pembeli untuk memberikan uang tunai untuk selisihnya dan, dalam hal itu, pembeli harus membayar sebagian dari biaya penutupan penjual.
- Penjual dapat menurunkan harga.
Jika rumah terlalu mahal atau nilainya meningkat, seringkali ini adalah solusi terbaik. Itu membuat pembeli senang dan pemberi pinjaman puas. Tidak ada jaminan bahwa jika pembeli pergi, penjual tidak akan menerima penilaian rendah dari pemberi pinjaman pembeli kedua, belum lagi waktu dan masalah yang diperlukan untuk menjual properti lagi. Terkadang seekor burung di tangan adalah yang terbaik.
- Penjual dapat menawarkan untuk membawa hipotek kedua untuk selisihnya.
Jika pembeli benar-benar menginginkan rumah tetapi tidak dapat menemukan perbedaan uang tunai, melakukan pembayaran atau pembayaran sekaligus di kemudian hari kepada penjual adalah pilihan. Setelah penutupan rekening , penjual sering mempertahankan hak untuk mendiskon hipotek kedua , menjualnya kurang dari nilai nominal kepada investor.
- Pesan penilaian kedua.
Pertama, jika pinjaman Anda adalah pinjaman FHA, mintalah pemberi pinjaman untuk daftar penilai yang disetujui. Penjual atau pembeli dapat membayar untuk penilaian kedua. Terkadang penilaian kedua akan datang lebih tinggi dari yang pertama, terutama jika penilai pertama tidak berpengalaman atau membuat kesalahan.
Jika pinjaman Anda adalah pinjaman konvensional , maka itu tunduk pada aturan Pedoman Perilaku Penilaian Rumah (HVCC). Barb Torres, seorang penilai senior yang terakreditasi mengatakan, "Segera setelah para pihak menemukan seorang penilai keluar yang tidak akrab dengan pasar lokal, mereka memiliki hak untuk menghubungi pemberi pinjaman (sebaiknya secara tertulis) untuk MENUNTUT seorang penilai lokal digunakan . "
- Berikan daftar penjualan yang sebanding .
Mintalah para agen yang terlibat untuk menyusun daftar penjualan baru-baru ini yang sebanding yang membenarkan harga jual yang disepakati. Kirimkan daftar itu ke penjamin dan minta peninjauan atas penilaian. Coba gunakan comps lebih dekat ke properti subjek daripada comps yang digunakan oleh penilai.
- Juga, minta agen untuk menghubungi agen penjualan yang tertunda untuk mencoba mencari tahu harga penjualan sebenarnya dari properti tersebut. Agen pencatatan tidak perlu mengungkapkan harga penjualan, tetapi banyak yang senang membantu karena mereka dapat menemukan diri mereka dalam situasi yang sama. Anda selalu dapat menanyakan apakah agen berpikir harga Anda akan menilai jika agen menolak untuk memberitahukan harga yang tertunda.
Kompromi pada nilai. Terkadang penjual akan mundur sedikit pada pembeli yang membayar seluruh selisih dan akan menetap di suatu tempat antara kontribusi uang tunai penuh dan benar-benar menurunkan harga. Mengenai perbedaan katakanlah, $ 10.000, penjual mungkin setuju untuk menerima $ 5.000 dalam bentuk tunai dan menurunkan harga hingga $ 5.000.
- Mintalah penjual untuk membayar penilaian independen. Jika pembeli menurunkan 20%, misalnya, pembeli dapat beralih ke program pinjaman 10% ke bawah dan menggunakan uang tunai yang baru saja dibebaskan untuk menegosiasikan pembayaran tunai yang lebih tinggi kepada penjual.
- Batalkan transaksi.
Banyak kontrak pembelian mengandung kontingensi pinjaman . Jika penilaian rendah, pembeli tidak memenuhi syarat untuk membeli properti dengan syarat kontrak yang disepakati. Pinjaman kontingensi yang ditulis dengan benar memungkinkan pembeli membatalkan kontrak dan mengharuskan penjual untuk melepaskan setoran uang pembeli yang sungguh - sungguh.
Demikian juga, penjual mungkin menjual lebih banyak dengan menempatkan rumah kembali di pasar dan mencari pembeli baru. Asalkan penilaian rendah bukan FHA, penilaian baru bisa sangat berbeda. Penilaian FHA diberikan nomor kasus sehingga jika pembeli pertama adalah FHA dan pembeli kedua adalah FHA, penilaian yang sama akan digunakan.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.