Mengapa Pembeli Rumah Seperti Kontrak Tanah
Kontrak tanah untuk membeli rumah sangat populer di akhir 1970-an dan awal 1980-an. Saat itu, kontrak penjualan angsuran, kadang-kadang disebut kontrak untuk akta, menawarkan persyaratan pembiayaan yang lebih menarik atas tingkat yang lebih tinggi dan standar kualifikasi yang kaku dari pemberi pinjaman institusional.
Kontrak tanah mulai menghilang ketika persyaratan pinjaman melunak dan suku bunga turun di bawah 8%. Tapi mereka belum lenyap sama sekali dan, pada kenyataannya, berjingkat kembali ke pasar selama krisis hipotek.
Sebelumnya pemilik rumah yang kehilangan rumah mereka untuk penyitaan atau dijual melalui penjualan pendek mulai bersandar pada kontrak tanah sebagai alternatif pembiayaan ketika bank-bank besar menolaknya.
Apa itu Kontrak Tanah Penjualan Angsuran?
Kontrak penjualan angsuran adalah jenis kontrak apa pun yang menuntut pembayaran berkala, tetapi dalam real estat, ini umumnya disebut sebagai kontrak tanah, kontrak untuk akta, atau kontrak untuk dijual. Istilah "tanah" menyesatkan karena kontrak tanah dapat digunakan untuk membeli segala jenis real estat dengan atau tanpa perbaikan.
Kontrak penjualan angsuran merinci harga penjualan, jumlah uang muka, suku bunga, jumlah pembayaran bulanan (atau periodik), dan tugas masing-masing pihak. Ini mencakup tanggung jawab seperti siapa yang akan memelihara rumah, membayar asuransi, dan pajak properti - yang umumnya adalah pembeli. Kontrak akan mencakup jalan bagi penjual jika pembeli berhenti melakukan pembayaran angsuran.
Spesifikasi:
- Kontrak tanah atau kontrak untuk akta adalah perjanjian keamanan antara penjual, yang disebut Vendor, dan pembeli, yang disebut Vendee.
- Vendor setuju untuk menjual properti dengan membiayai pembelian untuk Vendee.
- Vendor mempertahankan hak yang sah dan Vendee menerima hak yang setara.
- Pembiayaan yang dilakukan pemilik dapat mencakup saldo hipotek yang ada (lihat lebih lanjut di bawah) atau properti dapat bebas dan jelas (opsi terbaik).
- Setelah pembayaran penuh, Vendor menyerahkan Vendee suatu akta ke properti.
All-inclusive (Wrap-around) Land Contracts
- Kontrak wrap-around mengandung hipotek yang ada.
- Vendee melakukan satu pembayaran kepada Vendor.
- Setelah menerima pembayaran, Vendor membayar pembayaran kreditur yang mendasari dan menyimpan sisanya.
- Jika hipotek yang ada memiliki suku bunga yang lebih rendah daripada tingkat bunga pada kontrak, Vendor mendapatkan bunga tambahan atas uang yang bukan milik Vendor. Ini dikenal sebagai override.
Berikut adalah cara kerjanya.
- Katakanlah harga jualnya adalah $ 100.000.
- Vendee meletakkan $ 10.000.
- Vendee setuju untuk melakukan pembayaran pada $ 90.000, dengan bunga sebesar 6,5%, dibayarkan $ 567.
- Pinjaman pokok yang ada adalah $ 50.000, dibayarkan dengan bunga 5% dengan pembayaran $ 268.
- Vendor menghasilkan bunga 6,5% pada $ 40.000 dari ekuitas, PLUS bunga 1,5% pada hipotek yang ada sebesar $ 50.000 dan kantong $ 299 per bulan.
- Vendee juga membayar pajak, asuransi, dan semua biaya kepemilikan lainnya.
Kontrak Lurus
Tidak ada penimpaan minat pada kontrak langsung. Vendee dapat setuju untuk membayar pemberi pinjaman yang ada secara langsung dan melakukan pembayaran lain kepada Vendor, atau Vendee dapat mengirim satu pembayaran kepada Vendor, dan Vendor akan mencairkan pembayaran kepada pemberi pinjaman yang mendasarinya.
Mari kita lihat contoh sebelumnya pada kontrak langsung:
- Harga jual $ 100.000.
- Vendee menurunkan $ 10.000.
- Vendee membuat satu pembayaran sebesar $ 268 pada saldo pinjaman saat ini sebesar $ 50.000, dengan suku bunga sebesar 5%.
- Vendee melakukan pembayaran kedua kepada Vendor dengan pembiayaan yang didanai oleh $ 40.000, dengan suku bunga sebesar 6,5% dan dibayarkan pada $ 253 per bulan.
- Total kedua pembayaran adalah $ 521, yang menghemat Vendee $ 46 per bulan selama pembungkusan.
Kekuatan Penjualan
- Beberapa perusahaan judul menyusun dan mengasuransikan kontrak tanah yang berisi Vendor, Vendee dan Wali Amanat. Anda akan perlu menelepon untuk menemukan perusahaan judul tersebut.
- Seperti halnya perwalian dalam perwalian kepercayaan , Vendor dan Vendee memberikan hak, hak milik dan kepentingan kepada wali amanat untuk tujuan mengamankan kewajiban Vendor dan Vendee.
- Jika Vendee berhenti melakukan pembayaran, Wali Amanat memiliki wewenang untuk menutup di bawah kuasa penjualan.
- Proses pengajuan pemberitahuan default bervariasi dari satu negara bagian ke negara bagian lain.
Klausul Akselerasi dalam Kredit Yang Mendasari
Semua pinjaman saat ini memuat klausul akselerasi dan alienasi . Pemberi pinjaman telah memiliki sejarah panjang untuk menelepon pinjaman segera jatuh tempo dan dibayar jika pembeli mengambil judul "tunduk" pada pinjaman yang ada . Itu karena pemberi pinjaman ingin pembeli untuk memenuhi syarat, membayar poin pinjaman dan suku bunga yang lebih tinggi .
Sue Heimbichner, seorang petugas escrow di Chicago Title di Sacramento, telah berkecimpung dalam bisnis ini sejak tahun 1976 dan telah menyaksikan popularitas kontrak lahan datang dan pergi. Salah satu tuntutan hukum terbesar dari periode tersebut berevolusi dari para pembeli yang mengambil hak milik tunduk pada hipotek yang ada yang dipegang oleh simpanan federal dan asosiasi pinjaman. Kongres meloloskan Undang-undang Lembaga Penyimpanan pada tahun 1982, yang secara efektif menghapus kemampuan untuk mengambil alih pinjaman yang ada.
Heimbichner mengatakan pemberi pinjaman saat ini cenderung melihat ke arah lain. "Beberapa pemberi pinjaman senang untuk melakukan pembayaran mereka," katanya. Tetapi jangan mencoba mengambil alih pinjaman yang didukung pemerintah. "Anda tidak ingin mengacaukan pemerintah," Heimbichner memperingatkan, "karena Anda akan ditampar." Jika kontrak tanah Anda mengandung hipotek yang sudah ada, Anda harus mencari nasihat dari pengacara real estat.
Contoh pinjaman yang didukung pemerintah adalah Fannie Mae atau Freddie Mac, dan pinjaman pemerintah adalah FHA atau VA.
Bundel Hak Asasi Vendee
Untuk semua tujuan praktis, Vendee memiliki properti dan memiliki hak untuk:
- Milik.
- Kesenangan yang tenang dan penggunaan properti.
- Pengecualian, memaksa orang lain meninggalkan tempat.
- Penjualan lagi.
Manfaat untuk Vendee
- Tidak ada kualifikasi, meskipun Vendor dapat meminta salinan laporan kredit pembeli.
- Fleksibilitas pembayaran lebih rendah. Jumlahnya bisa dinegosiasikan.
- Jangka waktu kontrak tanah, suku bunga , dan pembayaran bisa dinegosiasikan.
- Biaya penutupan rendah . Tidak ada biaya pemberi pinjaman untuk membayar.
- Penutupan cepat. Transaksi dapat ditutup dalam 7 hari atau kurang.
Manfaat bagi Vendor
- Biasanya harga penjualan lebih tinggi dan tidak ada penilaian. Meskipun pembeli disarankan untuk memperoleh penilaian.
- Jika kena pajak, mungkin dapat memenuhi syarat untuk keuntungan yang ditangguhkan.
- Pendapatan bulanan.
- Seringkali tingkat pengembalian yang lebih baik daripada rekening pasar uang .
- Jika properti tidak sesuai, itu cara mudah untuk menjual.
- Penutupan cepat.
Tips Pembeli
- Dapatkan sebuah penilaian.
- Dapatkan asuransi judul.
- Libatkan jasa perusahaan induk untuk mempertahankan kepemilikan akta yang telah dieksekusi dan dokumen asli.
- Bicara dengan pengacara real estat .
Tips Penjual
- Tarik laporan kredit pembeli.
- Sertakan nama Vendor dan Vendee pada polis asuransi yang ada.
- Menyewa perusahaan pencairan untuk menangani pengumpulan kontrak.
- Bicara dengan pengacara real estat.
Artikel ini tidak disalahartikan sebagai memberikan nasihat hukum. Hanya pengacara yang dapat menawarkan nasihat hukum.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, adalah seorang broker-associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.