Cara Mengurangi Poin Pinjaman Pada Pengembalian Pajak Anda
Poin-poin pinjaman terkadang mendapatkan rap yang buruk, bahkan ketika mereka mungkin dikurangkan dari pajak, dan banyak poin pinjaman adalah jika Anda mengikuti aturan. Ini tip yang bagus. Berencana membeli rumah baru sekitar akhir tahun? Cobalah untuk membungkus semuanya pada 31 Desember. Hadiah untuk memenuhi tenggat waktu itu adalah pengurangan pajak untuk tahun ini jika Anda harus membiayai pembelian dengan pinjaman hipotek tempat Anda membayar poin pinjaman.
Bagaimana Cara Kerja Poin Pinjaman?
Apa poinnya? Mereka tambahan, biaya di muka, bukan suku bunga yang lebih tinggi. Ketika uang langka, pemberi pinjaman secara rutin membebankan poin, juga dikenal dengan sebutan seperti "biaya pinjaman origination," "biaya premium," atau "diskon pinjaman;" satu titik sama dengan satu persen dari jumlah yang dipinjam. Jika Anda meminjam $ 300.000 dan membayar satu poin, Anda telah membayar $ 3.000.
Bagaimana Poin Pinjaman Berkualitas sebagai Pengurangan Pajak?
Kunci untuk pinjaman poin yang dikurangkan 100 persen di tahun pembayaran, bersama dengan bunga hipotek rumah Anda yang lain, adalah bahwa Anda membayar poin untuk mendapatkan jenis pinjaman tertentu. Itu harus berupa pinjaman untuk membeli, membangun, atau meningkatkan (seperti ketika Anda menambahkan atau merombak sebuah ruangan) rumah utama Anda, yaitu rumah Anda sepanjang tahun, sebagai lawan dari, katakanlah, rumah kedua yang Anda gunakan sebagai tempat peristirahatan liburan atau properti yang Anda kenakan biaya sewa.
Apa Kata IRS Tentang Poin Pinjaman?
Di sini adalah bagaimana IRS membaca hukum ketika Anda membiayai kembali hipotek yang ada.
Umumnya, poin refinancing tidak dapat dikurangkan secara penuh pada tahun Anda membayarnya kecuali jika dibayarkan sehubungan dengan pembelian atau peningkatan rumah. Ini benar bahkan jika hipotek baru dijamin oleh rumah utama Anda. Terjemahan: Refinancers harus menulis poin dalam dribs dan drabs selama masa pinjaman - membagi poin yang dibayarkan oleh jumlah pembayaran bulanan yang harus dilakukan selama masa pinjaman.
Untuk mengilustrasikan, Anda membayar $ 4.000 dalam poin pinjaman dan akan melakukan 360 pembayaran bulanan pada hipotek 30 tahun. Pengurangan yang diizinkan adalah $ 11,11 per pembayaran, atau total $ 133,33 untuk 12 pembayaran.
Persyaratan alokasi IRS ini telah didukung oleh keputusan Pengadilan Pajak 1988, meskipun Pengadilan Banding Sirkuit Kedelapan menolak aturan alokasi ketika poin dibayarkan pada hipotek jangka panjang yang menggantikan pinjaman jangka pendek dengan pembayaran balon .
Saat refinancing untuk kedua kalinya, atau jika pinjaman dilunasi lebih awal, ambil pengurangan pada tahun pembayaran untuk semua poin yang tersisa yang belum dikurangi. Wow! Siapa yang tahu?
Undang-undang membuatnya lebih mudah bagi IRS untuk memeriksa apakah pemilik rumah benar memotong poin. Pemberi pinjaman harus melaporkan kepada IRS jumlah poin, selain dari poin refinancing, dibayarkan langsung oleh peminjam. Jumlahnya harus tercantum pada Formulir 1098. Seperti 1099 formulir dari bank dan perusahaan pialang yang melaporkan informasi dividen dan bunga, 1098 formulir dikirim ke IRS untuk digunakan oleh komputernya, yang membandingkan 1.098 angka dengan jumlah yang tercantum sebagai pengurangan untuk poin pada Jadwal A dari 1040.
Bagaimana Tentang Poin Pinjaman Berbayar Penjual?
Komplikasi lain menendang ketika Anda adalah penjual dan membayar poin untuk mendorong pemberi pinjaman untuk mengatur pembiayaan untuk pembeli.
Anda tidak dapat menghitung poin sebagai bunga. Tetapi sebagai biaya penjualan, mereka mengurangi jumlah keuntungan yang Anda dapatkan dari penjualan dan dikurangkan oleh pembeli, yang kemudian harus melakukan beberapa dokumen. Dia harus mengurangi jumlah yang dibayarkan dari harga pembelian dalam menghitung basis rumah - angka yang digunakan untuk menentukan untung atau rugi atas penjualan suatu aset.
Apakah Pembayaran Prabayar Pajak Dikurangkan?
Berhati-hatilah dengan kerutan lain jika Anda membayar cicilan hipotek di tempat tinggal utama dan dipukul dengan penalti besar (persentase dari saldo yang belum dibayar) untuk hak istimewa membayarnya terlebih dahulu. Tidak peduli apa yang disebut pemberi pinjaman itu, biaya tambahan itu adalah bunga hipotek rumah yang bisa dikurangkan sepenuhnya.
Julian Block adalah seorang pengacara, kolumnis sindikasi dan mantan agen khusus IRS (penyelidik kriminal). Artikel ini dikutip dengan izin dari pamflet: "Panduan Penjual Rumah untuk Penghematan Pajak: Cara Sederhana Untuk Penjual untuk Mengurangi Pajak Terhadap Minimum Hukum," yang dapat dipesan dengan mengirim $ 19,95 untuk salinan pascabayar ke J. Blok, 3 Washington Sq., # 1-G, Larchmont, NY 10538.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.