Subjek Penjualan Bukan Asumsi Kredit
Apa Yang Dibeli Untuk Membeli?
"Membeli tunduk pada" berarti membeli rumah yang tunduk pada hipotek yang ada.
Ini berarti penjual tidak melunasi hipotek yang ada dan pembeli mengambil alih pembayaran. Saldo hipotek yang belum dibayar kemudian dihitung sebagai bagian dari harga pembelian pembeli.
Mengapa Apakah Pembeli Membeli Rumah Sesuai Dengan Hipotek?
Alasan utama untuk membeli barang adalah untuk mengambil alih tingkat bunga penjual yang ada. Jika tingkat bunga saat ini adalah 7% dan penjual memiliki suku bunga tetap 5%, perbedaan 2% dapat membuat perbedaan besar dalam pembayaran bulanan pembeli.
- Sebuah hipotek $ 200.000 dengan suku bunga 5% diamortisasi dengan pembayaran $ 1.073,64 per bulan.
- Sebuah hipotek $ 200.000 dengan suku bunga 7% diamortisasi dengan pembayaran sebesar $ 1,330.60 per bulan.
- Penghematan bulanan kepada pembeli dalam keadaan ini adalah $ 256,96 atau $ 3,083,52 per tahun.
Alasan kedua: umumnya pembeli tidak memenuhi syarat untuk membeli rumah ketika menggunakan subjek untuk pembiayaan kecuali penjual memutuskan untuk menarik laporan kredit pembeli.
Jika penjual mau, bahkan pembeli dengan kredit macet dapat membeli rumah yang menjadi subjek.
Tiga Jenis Subjek Ke Opsi
Sebuah subjek penjualan tidak harus melibatkan pembiayaan pemilik tetapi itu bisa. Apakah penjual membawa jenis pembiayaan apa pun tergantung pada apakah penjual membungkus hipotek dan / atau jumlah uang muka versus harga pembelian.
- Subjek langsung ke pinjaman tunai: Jenis subjek yang paling umum adalah ketika pembeli membayar tunai perbedaan antara harga pembelian dan saldo pinjaman yang ada penjual. Misalnya, jika saldo pinjaman penjual yang ada adalah $ 150.000 dan harga penjualan adalah $ 200.000, pembeli harus memberikan uang tunai $ 50.000 kepada penjual.
- Subjek langsung dengan pengikatan kembali penjual: Pengembalian barang dari penjual , juga dikenal sebagai pembiayaan penjual atau pemilik, paling sering ditemukan dalam bentuk hipotek kedua . Pengembalian penjual juga bisa menjadi kontrak tanah atau instrumen penjualan opsi sewa .
Misalnya, jika harga penjualan adalah $ 200.000, saldo pinjaman yang ada adalah $ 150.000, dan pembeli melakukan pembayaran uang muka sebesar $ 20.000, penjual akan membawa sisa saldo sebesar $ 30.000 dengan suku bunga terpisah dan persyaratan dinegosiasikan di antara para pihak. Pembeli akan setuju untuk melakukan satu pembayaran kepada pemberi pinjaman penjual dan pembayaran terpisah dengan tingkat bunga yang berbeda kepada penjual.
- Wrap-around tunduk pada: Subjek yang membungkus untuk memberikan penjual suatu override bunga karena penjual menghasilkan uang pada saldo hipotek yang ada. Katakanlah hipotek yang ada membawa suku bunga 5%. Jika harga penjualan adalah $ 200.000 dan pembeli meletakkan $ 20.000, maka pengembalian yang dilakukan penjual adalah $ 180.000. Pada tingkat 6%, penjual membuat 1% pada hipotek yang ada sebesar $ 150.000 dan 6% pada saldo $ 30.000. Pembeli akan membayar 6% pada $ 180.000.
Perbedaan Antara Subjek dan Asumsi Pinjaman
Dalam suatu transaksi, baik penjual maupun pembeli tidak memberitahukan kepada pemberi pinjaman yang ada bahwa penjual telah menjual properti dan pembeli sekarang melakukan pembayaran. Pembeli tidak mendapatkan izin bank untuk mengambil alih pinjaman. Pemberi pinjaman menempatkan verbiage khusus ke dalam hipotek mereka dan memercayai perbuatan yang memberi pemberi pinjaman hak untuk mempercepat pinjaman jika terjadi alienasi .
Apakah bank menyebut pinjaman ini jatuh tempo dan terhutang pada saat transfer? Tergantung. Dalam situasi tertentu, beberapa bank senang bahwa seseorang - siapa saja - sedang melakukan pembayaran. Tetapi bank-bank memiliki hak karena klausul percepatan dalam hipotek atau akta kepercayaan. Itulah yang membuatnya menjadi situasi yang berisiko bagi pembeli. Jika pembeli tidak dapat melunasi pinjaman atas permintaan bank, bank dapat memulai penyitaan .
Jika pembeli melakukan asumsi pinjaman , pembeli secara formal mengasumsikan pinjaman dengan izin bank. Ini berarti nama penjual dihapus dari pinjaman, dan pembeli memenuhi syarat untuk pinjaman, sama seperti pinjaman uang pembelian lainnya . Umumnya, bank mengenakan biaya asumsi kepada pembeli untuk memproses asumsi pinjaman, tetapi biayanya jauh lebih sedikit daripada biaya untuk mendapatkan pinjaman konvensional . Pinjaman FHA memungkinkan untuk asumsi pinjaman tetapi kebanyakan pinjaman konvensional tidak.