Membeli Rumah dengan Pembiayaan Pemilik
Jika Anda bertanya kepada penjual secara langsung, penjual cenderung mengatakan tidak. Penjual sering menolak saran pembiayaan pemilik karena tidak ada yang menjelaskan manfaat atau mengajukan pembiayaan kepada pemilik sebagai cara untuk menjual rumah.
Kebanyakan penjual tidak menjual rumah setiap hari. Pengetahuan mereka terbatas pada praktik konvensional di mana pembeli pergi ke bank untuk mendapatkan hipotek .
Namun, bagi penjual yang rumahnya tidak menjual atau ketika pedoman pemberi pinjaman tradisional diperketat, pembiayaan pemilik tiba-tiba menjadi sangat populer. Pembiayaan pemilik jelas merupakan opsi yang layak untuk beberapa di pasar pembeli . Tidak begitu banyak di pasar penjual.
Apa itu pembiayaan pemilik?
Ketika sebagian atau seluruh harga pembelian, dikurangi uang muka pembeli, dilakukan oleh (dibiayai oleh) penjual, penjual menyediakan pembiayaan pemilik. Tidak masalah jika properti memiliki pinjaman yang ada, kecuali sejauh pemberi pinjaman yang ada dapat mempercepat pinjaman pada penjualan karena klausa alienasi . Alih-alih pergi ke bank, pembeli memberikan instrumen pembiayaan kepada penjual sebagai bukti pinjaman dan melakukan pembayaran kepada penjual.
Jika properti itu bebas-dan-jelas, yang berarti penjual memiliki judul yang jelas tanpa pinjaman, penjual mungkin setuju untuk membawa semua pembiayaan.
Dalam hal itu, pembeli dan penjual menyetujui tingkat bunga, jumlah pembayaran bulanan dan jangka waktu pinjaman, dan pembeli membayar penjual untuk ekuitas penjual secara angsuran.
Instrumen keamanan umumnya dicatat dalam catatan publik, yang melindungi kedua belah pihak. Ingatlah, beberapa undang-undang negara melarang pembayaran balon.
Beberapa undang-undang pemerintah federal juga dapat mengatur pembiayaan pemilik. Anda mungkin ingin mendapatkan nasihat hukum untuk memastikan Anda mengikuti hukum.
Jenis Pembiayaan Pemilik
Sebagian besar transaksi pembelian uang dapat dinegosiasikan. Penjual dan pembeli bebas untuk menegosiasikan persyaratan pembiayaan pemilik, tunduk pada hukum riba dan peraturan khusus negara lainnya. Sekali lagi, Anda mungkin ingin mencari nasihat hukum.
Meskipun tidak ada uang muka standar yang diperlukan, banyak penjual menginginkan pembayaran uang muka yang cukup untuk melindungi ekuitas mereka. Uang muka dapat bervariasi dari sangat sedikit hingga 30 persen ke bawah atau lebih. Penjual merasa ekuitas mereka dijaga dengan pembayaran uang muka pembeli karena pembeli cenderung tidak melakukan penyitaan jika mereka menginvestasikan banyak uang di muka.
Beberapa variasi pembiayaan pemilik meliputi:
- Kontrak Tanah.
Kontrak tanah tidak memberikan hak legal kepada pembeli tetapi memberikan judul yang layak kepada pembeli. Pembeli melakukan pembayaran kepada penjual untuk jangka waktu tertentu. Setelah pembayaran terakhir atau pembiayaan kembali, pembeli menerima akta.
- Surat Promes dan Mortgages.
Penjual dapat membawa hipotek untuk seluruh saldo harga pembelian (dikurangi uang muka), yang mungkin termasuk pinjaman pokok. Jenis pembiayaan ini disebut "all-inclusive mortgage" atau "all-inclusive trust deed" (AITD). Penjual menerima pengabaian bunga atas pinjaman pokok.
Seorang penjual juga dapat membawa hipotek junior, dalam hal ini, pembeli akan mengambil judul dengan tunduk pada pinjaman yang ada atau memperoleh hipotek pertama yang baru. Pembeli menerima akta dan memberikan hipotek kedua kepada pembeli untuk saldo harga pembelian, dikurangi dengan uang muka dan jumlah hipotek pertama.
- Perjanjian Sewa Beli.
Menjual dengan perjanjian sewa-beli berarti penjual memberikan judul yang adil kepada pembeli dan menyewakan properti kepada pembeli. Setelah pemenuhan perjanjian sewa-beli, pembeli menerima gelar dan biasanya memperoleh pinjaman untuk membayar penjual, setelah menerima kredit untuk semua atau sebagian dari pembayaran sewa terhadap harga pembelian.
Manfaat Pembiayaan Pemilik untuk Pembeli Rumah
- Sedikit atau Tidak Berkualifikasi.
Bahkan jika penjual meminta laporan kredit pada pembeli, interpretasi penjual terhadap kualifikasi pembeli biasanya kurang ketat dan lebih fleksibel daripada yang dikenakan oleh pemberi pinjaman konvensional.
- Pendanaan Disesuaikan.
Tidak seperti pinjaman konvensional , penjual dan pembeli dapat memilih dari berbagai opsi pembayaran seperti bunga saja, amortisasi tarif tetap , kurang bunga atau pembayaran balon . Pembayaran dapat mencampur dan mencocokkan. Suku bunga dapat menyesuaikan secara berkala atau tetap pada satu tingkat untuk jangka waktu pinjaman.
- Fleksibilitas Pembayaran Bawah.
Uang muka bisa dinegosiasikan. Jika penjual menginginkan pembayaran uang muka lebih besar dari yang dimiliki pembeli, penjual terkadang akan membiarkan pembeli melakukan pembayaran lump-sum secara berkala terhadap pembayaran uang muka.
- Biaya Penutupan Lebih Rendah .
Tanpa pemberi pinjaman institusional, tidak ada pinjaman atau potongan harga untuk dibayar. Tidak ada biaya originasi , biaya pemrosesan, biaya administrasi, atau biaya lain-lain yang dipinjamkan secara rutin, yang secara otomatis menghemat uang untuk biaya penutupan pembeli .
- Kepemilikan Lebih Cepat.
Karena pembeli dan penjual tidak menunggu pemberi pinjaman untuk memproses pembiayaan, pembeli dapat menutup lebih cepat dan mendapatkan kepemilikan pembeli lebih awal daripada transaksi pinjaman konvensional.
Manfaat Pembiayaan Pemilik untuk Penjual Rumah
- Harga Penjualan Tinggi.
Karena penjual menawarkan pembiayaan pemilik, penjual mungkin berada dalam posisi untuk memerintahkan harga daftar lengkap atau lebih tinggi.
- Istirahat Pajak .
Penjual mungkin membayar lebih sedikit pajak atas penjualan angsuran , melaporkan hanya pendapatan yang diterima dalam setiap tahun kalender.
- Pendapatan bulanan.
Pembayaran dari pembeli meningkatkan arus kas bulanan penjual, sehingga menghasilkan pendapatan yang dapat dibelanjakan.
- Suku Bunga Tinggi.
Pendanaan pemilik dapat membawa tingkat bunga yang lebih tinggi daripada yang mungkin diterima penjual dalam rekening pasar uang atau jenis investasi berisiko rendah lainnya.
- Masa Pencatatan Lebih Pendek.
Pendanaan pemilik menarik sekelompok pembeli yang berbeda. Jika sebuah properti tidak dijual dengan metode konvensional, menawarkan pembiayaan pemilik adalah salah satu cara untuk berdiri keluar dari lautan inventaris dan memindahkan properti yang sulit dijual yang tidak mungkin dijual.
Sebagai penutup, sebelum melakukan transaksi dengan pembiayaan pemilik, silakan berkonsultasi dengan pengacara real estat dan dapatkan nasihat hukum yang kompeten. Jangan mengandalkan agen real estat Anda untuk informasi, kecuali agen Anda adalah seorang pengacara real estat yang berpraktek.