Kriteria untuk Memilih Agen Daftar Terbaik
- Harga jual tertinggi untuk rumah Anda
- Komisi terendah
Pada pandangan pertama, penjual mungkin berkata, "Apa? Apa kamu gila?" Karena penjual menginginkan harga setinggi mungkin dan membayar komisi paling sedikit. Tetapi kedua kriteria tersebut sangat sedikit hubungannya dengan mempekerjakan agen yang kompeten dan, dalam banyak contoh, sama sekali tidak relevan.
Mari kita lihat mengapa.
Harga Daftar yang Disarankan Tertinggi
Agen tidak dapat memberi tahu Anda berapa banyak rumah Anda akan dijual. Itu sebuah kesalahan. Agen cantuman dapat menunjukkan kepada Anda penjualan yang sebanding , penjualan tertunda , dan penjualan aktif. Tetapi ANDA memilih harga jual dan pembeli akan memberi tahu Anda jika harganya tepat . Agen dapat menyarankan harga jual yang akan menarik pembeli. Kemana perginya dari sana biasanya diserahkan kepada pembeli.
- Untuk mendapatkan daftar , beberapa agen mendistorsi kebenaran.
Karena agen tidak dapat menjamin harga penjualan Anda, agen cantuman yang menyarankan harga tertinggi bisa sangat tidak jujur. Mintalah agen untuk menunjukkan nomor yang mendukung harga daftar yang disarankan. Jika agen tidak memiliki statistik atau penjualan rumah berada di lingkungan yang berbeda, itu bisa menjadi bendera merah.
- Carilah agen daftar yang memberi Anda rentang.
Seringkali, tetapi tidak selalu, kisaran harga. Ini mungkin terpisah $ 10.000 pada low-end versus high, atau spreadnya mungkin lebih besar. Banyak faktor yang menentukan kisaran, di antaranya adalah lokasi, suhu pasar , dan perbaikan di rumah.
- Harga adalah seni.
Waktu terbaik untuk penawaran adalah dalam 30 hari pertama di pasar. Dua puluh satu hari sangat ideal. Jika rumah diberi harga dengan benar, Anda akan mendapatkan tawaran. Jika harganya terlalu tinggi , Anda mungkin tidak mendapatkan pertunjukan sama sekali; pembeli akan menghindari rumah Anda dan akhirnya Anda akan mengurangi harga , meninggalkan pembeli bertanya-tanya apa yang salah dengan rumah Anda.
Haruskah Anda Memilih Agen Berdasarkan Komisi?
Agen real estat tidak sama; masing-masing unik. Ingat sekitar 10% dari agen melakukan sekitar 90% dari bisnis. Masing-masing memiliki teknik pemasaran dan anggaran iklannya sendiri. Dengan memilih agen dengan anggaran iklan besar dan dolar perusahaan untuk mencocokkannya, Anda mungkin mendapatkan paparan lebih besar terhadap jumlah pembeli terbesar, yang sangat ideal. Mencapai lebih banyak pembeli menyamai peluang yang lebih baik dari tawaran yang bagus.
- Mengapa agen rela bekerja untuk kurang dari pesaing?
Selalu ada alasan mengapa broker atau agen real estat akan mendiskontokan biaya real estat . Kadang-kadang itu adalah satu-satunya cara agen merasa mungkin untuk bersaing dalam bisnis yang sangat kompetitif karena agen tidak dapat berdiri terpisah dari persaingan dalam hal keterampilan, pengetahuan, atau negosiasi.
Jika satu-satunya manfaat agen membawa ke meja adalah biaya murah, tanyakan pada diri Anda mengapa. Apakah agen putus asa untuk bisnis atau tidak memenuhi syarat? Apakah Anda ingin bekerja dengan agen putus asa?
Terkadang agen layanan lengkap akan menegosiasikan komisi yang lebih rendah dalam keadaan khusus seperti:
- Anda membeli rumah dan menjual rumah pada saat yang sama , memberikan kedua transaksi kepada satu agen. Saya tidak memberikan diskon seperti itu *, tetapi beberapa agen akan melakukannya.
- Anda bersedia melakukan semua kerja keras, periklanan, pemasaran , dan membayar biaya yang berkaitan dengan penjualan.
- Anda berjanji untuk merujuk lebih banyak bisnis ke agen, yang akan menghasilkan banyak transaksi.
- Anda menjual lebih dari satu rumah.
- Anda tidak memiliki cukup modal untuk membayar komisi penuh.
- Agen menerima Anda sebagai kasus pro bono.
- Agen akan kehilangan daftar kecuali dia mencocokkan biaya pesaing.
- Agen menginginkan tanda (paparan lalu lintas) membebani tagihan penuh secara berlebihan.
Jika Anda mewawancarai agen yang menawarkan layanan serupa dan tidak dapat memutuskan di antara mereka, mintalah untuk melihat rekam jejak dari harga asli dan harga jual akhir masing-masing agen. Peluang adalah agen dengan biaya terendah akan menunjukkan lebih banyak pengurangan harga dan DOM yang lebih lama. Perbedaan antara agen yang mengenakan biaya 5% dan 6% adalah 1%. Tanyakan pada diri Anda sendiri bagaimana Anda melangkah ke depan jika harga Anda akhirnya turun 2% karena Anda memilih agen dengan biaya lebih rendah yang tidak mampu secara aktif memasarkan rumah Anda.
Kiat: Jika rumah Anda berada di lingkungan yang sulit dijual, pertimbangkan agen dengan pengalaman menjual rumah yang sulit dijual.
Pentingnya Pemasaran Agen
Di luar mobil mahal atau pakaian mewah, agen pencatatan yang baik hidup dan mati oleh pemasaran. Karena pemasaran menjual rumah. Minta untuk meninjau salinan lengkap dari rencana pemasaran agen. Tepatnya, apa yang akan dilakukan agen untuk menjual rumah Anda? Berikut adalah minimal tulang-tulang yang Anda harapkan:
- Papan nama profesional, termasuk nomor ponsel agen.
- Lockbox .
- Pemantauan elektronik setiap hari dari akses lockbox .
- Tindak lanjut laporan tentang penampilan pembeli / umpan balik kepada penjual.
- Pratinjau Broker.
- Insentif untuk pratinjau broker / kantor.
- Saran pementasan .
- Pemasaran bertarget digital.
- Iklan di surat kabar lokal, hanya jika dijamin. Koran adalah ketinggalan jaman.
- Paparan MLS dengan 36+ foto profesional.
- Tur virtual .
- Distribusi ke situs web utama.
- Selebaran empat warna, jika digaransi. Sebagian besar cetakan juga ketinggalan jaman.
- Membiayai selebaran untuk pembeli.
- Minimal 2 open house , menyediakan lokasinya sebagai kandidat.
- Surat langsung ke tetangga di sekitarnya, pembeli / perantara di luar area.
- Paparan di pertemuan Dewan Makelar.
- Umpan balik kepada penjual pada panggilan tanda pembeli dan penampilan pembeli.
- CMA diperbarui setelah 30 hari.
- Umpan e-mail dari daftar baru yang bersaing.
- Pembaruan tentang fakta lingkungan, tren, dan penjualan terbaru.
Ingat, tidak ada taktik menjual rumah. Ini adalah kombinasi dari semua metode yang menjual rumah.
Karakteristik Agen Pencari yang Baik
Anda akan menjalin hubungan dengan agen listing Anda selama satu atau dua bulan atau lebih. Pilih agen yang Anda sukai dan dapat Anda kaitkan. Berikut beberapa karakteristik penjual yang mereka inginkan dalam agen:
- Pengalaman. Biarkan agen-agen baru mempelajari bisnis ini dengan sepeser pun orang lain.
- Pendidikan. Tanyakan tentang derajat dan sertifikasi.
- Kejujuran. Percayalah pada intuisi Anda. Agen Anda harus berbicara dari hati.
- Jaringan. Ini adalah bisnis orang. Beberapa rumah menjual karena agen telah menghubungi agen lain.
- Keterampilan negosiasi. Anda menginginkan negosiator yang agresif, bukan seseorang yang melakukan penjualan cepat dengan mengorbankan Anda.
- Komunikator yang baik. Penjual mengatakan komunikasi dan ketersediaan adalah kuncinya.
Akhirnya, mintalah jaminan pribadi. Jika agen tidak menjamin kinerja dan membebaskan Anda dari daftar berdasarkan permintaan, jangan menyewa agen itu.
* Alasan produsen top yang memimpin tim biasanya tidak menawarkan diskon adalah karena pimpinan tim mungkin tidak bekerja dengan pembeli. Dia mungkin menugaskan penjualnya kepada anggota tim untuk membeli akhir transaksi.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.