Mengapa Anda Perlu Harga Rumah Anda Benar
Di sisi lain, jangan khawatir harga terlalu rendah karena harga rumah di bawah nilai pasar sering akan menerima beberapa penawaran , yang kemudian akan menaikkan harga ke pasar.
Harga adalah semua tentang penawaran dan permintaan. Ini adalah bagian seni dan bagian sains, dan tidak ada properti harga dua agen dengan cara yang sama. Beberapa agen jauh lebih baik dalam mencari tahu cara menentukan harga rumah Anda daripada yang lain. Pengalaman penting.
Tarik Daftar dan Penjualan yang Sebanding
- Lihatlah setiap rumah serupa yang terdaftar di lingkungan yang sama selama tiga bulan terakhir. Penilai tidak menggunakan comps yang lebih tua dari 3 bulan.
- Daftar ini harus berisi rumah-rumah dalam jarak 1/4 mil hingga 1/2 mil dan tidak lebih jauh, kecuali hanya ada segelintir comp di sekitar umum atau properti itu bersifat pedesaan.
- Perhatikan garis pembatas lingkungan dan penghalang fisik seperti jalan utama, jalan raya atau jalur kereta api, dan jangan bandingkan inventaris dari "sisi lain trek". Di mana saya tinggal di lingkungan Land Park Sacramento, misalnya, rumah-rumah yang identik di seberang jalan dari satu sama lain dapat bervariasi hingga $ 100.000. Persepsi dan keinginan memiliki nilai.
- Bandingkan potongan persegi yang sama, dalam varians 10% dari atas atau bawah dari properti subjek, jika memungkinkan.
- Usia yang sama. Satu lingkungan mungkin terdiri dari rumah-rumah yang dibangun pada 1950-an di sebelah cincin konstruksi lain dari tahun 1980-an. Nilai antara keduanya akan berbeda. Bandingkan apel dengan apel.
- Jujurlah menilai keinginan. Jika Anda cukup beruntung memiliki rumah impian yang akan menyebabkan pembeli pingsan saat memasuki pasar, Anda mungkin bisa lolos dengan premi.
Sold Comps
- Tarik riwayat untuk daftar kedaluwarsa dan ditarik untuk menentukan apakah ada yang diambil dari pasar dan dikembalikan. Jika demikian, tambahkan hari - hari itu di pasar ke periode waktu pencatatan ini untuk tiba pada jumlah hari sebenarnya di pasar.
- Bandingkan harga jual asli dengan harga jual akhir untuk menentukan penurunan harga .
- Bandingkan harga penjualan akhir dengan harga jual aktual untuk menentukan rasio. Adalah hal yang umum di pasar penjual untuk rumah dijual seharga lebih dari 100% dari harga jual. Umumnya rumah menjual untuk harga daftar atau kurang di pasar pembeli.
- Sesuaikan harga untuk variasi ukuran lot, konfigurasi, dan fasilitas / upgrade.
Daftar Ditarik & Kedaluwarsa
- Carilah pola-pola mengapa rumah-rumah ini tidak terjual dan faktor-faktor umum yang mereka bagikan.
- Pialang mana yang memiliki daftar: perusahaan yang biasanya menjual semua yang terdaftar atau apakah itu pialang diskon yang mungkin tidak menghabiskan uang untuk memasarkan rumah ?
- Pikirkan tentang langkah-langkah yang dapat Anda ambil untuk mencegah rumah Anda menjadi daftar kedaluwarsa .
Penjualan yang tertunda
- Karena ini adalah penjualan yang tertunda , harga penjualan tidak diketahui sampai transaksi ditutup; tetapi itu tidak menghentikan siapa pun menelepon agen pencatatan dan meminta mereka untuk memberi tahu Anda. Sebagian akan. Beberapa tidak.
- Catat hari-hari di pasar, yang mungkin memiliki hubungan langsung dengan berapa lama waktu yang dibutuhkan sebelum Anda melihat penawaran.
- Periksa sejarah daftar ini untuk menentukan pengurangan harga.
Listing Aktif
- Hal ini hanya jika dibandingkan dengan daftar Anda, tetapi ingatlah bahwa penjual dapat menanyakan apa pun yang mereka inginkan.
- Untuk melihat apa yang akan dilihat pembeli, kunjungi rumah-rumah ini. Catat apa yang Anda sukai dan tidak suka, perasaan umum yang Anda alami saat memasuki rumah-rumah ini. Jika memungkinkan, buat kembali perasaan penerimaan di rumah Anda sendiri.
- Rumah-rumah ini adalah pesaing Anda. Tanyakan pada diri Anda sendiri mengapa pembeli lebih memilih rumah Anda daripada ini dan sesuaikan harga Anda dengan tepat.
Perbandingan Biaya Kaki Persegi
- Ingat bahwa setelah Anda menerima tawaran, pemberi pinjaman pembeli akan memesan penilaian, jadi Anda akan ingin membandingkan rumah dengan ukuran persegi yang sama.
- Penilai tidak suka menyimpang lebih dari 25% dan lebih memilih untuk tetap berada dalam 10% dari perhitungan rekaman persegi panjang. Jika rumah Anda adalah 2000 sq. Ft., Rumah yang sebanding adalah yang berukuran 1800-22200 sq ft.
- Biaya rata-rata kaki persegi tidak berarti Anda dapat melipatgandakan rekaman persegi Anda dengan angka itu kecuali rumah Anda berukuran rata-rata. Harga per kaki persegi meningkat ketika ukuran menurun dan menurun seiring dengan meningkatnya ukuran, yang berarti rumah yang lebih besar memiliki biaya kaki persegi yang lebih kecil dan rumah yang lebih kecil memiliki biaya kaki persegi yang lebih besar.
Harga Dependen Pasar
- Rumah yang sama, tiga harga yang berbeda. Setelah Anda mengumpulkan semua data Anda, langkah selanjutnya adalah menganalisis data berdasarkan kondisi pasar. Untuk tujuan perbandingan, katakanlah tiga penjualan terakhir yang sebanding di lingkungan Anda adalah $ 250.000. Di pasar pembeli , harga penjualan Anda mungkin memungkinkan beberapa ruang gerak untuk negosiasi tetapi cukup kuat (dekat penjualan terakhir yang sebanding) untuk menarik pembeli untuk tur ke rumah Anda. Untuk berjualan di pasar ini, Anda mungkin perlu menetapkan harga rumah Anda di $ 249,900, dengan menetapkan $ 245,000.
- Di pasar penjual, Anda mungkin ingin menambahkan 10% lebih banyak ke penjualan terakhir yang sebanding. Ketika ada sedikit persediaan dan banyak pembeli, Anda dapat meminta lebih dari penjualan terakhir yang sebanding dan kemungkinan mendapatkannya. Jadi, rumah seharga $ 250.000 dapat dijual dengan harga $ 265.000 atau lebih.
- Di pasar yang seimbang atau netral , Anda mungkin ingin menetapkan harga pada penjualan terakhir yang terakhir lalu menyesuaikan dengan tren pasar. Misalnya, jika penjualan terakhir ditutup tiga bulan yang lalu, tetapi harga rata-rata telah naik hingga 1% per bulan, harga di $ 254.500 akan masuk akal.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.