Relisting Rumah untuk Tampilkan Zero Days di Pasar
Di pasar pembeli, DOM umumnya lebih tinggi karena persediaan membutuhkan waktu lebih lama untuk dijual. Di pasar penjual, DOM lebih sedikit.
Hari dalam hal pasar. Untuk menentukan hari rata-rata di pasar, agen mengambil 30 hari terakhir hingga enam bulan daftar yang terjual, tambahkan bersama hari-hari di pasar (sebelum setiap daftar tertunda) dan bagilah jumlah itu dengan jumlah cantuman.
Misalnya, jika enam cantuman masuk status menunggu pada bulan Desember - yang berarti penjual menerima tawaran pembeli tetapi belum ditutup - dan tiga dari daftar tersebut berada di pasar selama lima hari, satu cantuman dijual di pasar selama 21 hari dan dua terdaftar selama 30 hari sebelum penawaran diterima, pertama-tama tambahkan semua hari di pasar. Rata-rata hari di pasar untuk bulan Desember, dalam contoh ini, diperoleh dengan menambahkan 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30, yang sama dengan 96 hari. Kemudian membagi 96 dengan enam listing akan sama dengan 16 hari rata-rata di pasar.
Apakah Hari Rata-rata di Pasar?
Mana yang lebih penting? 16 hari rata-rata di pasar atau jumlah hari di pasar setiap daftar? Jika Anda seorang pembeli, tentu saja, itu adalah rumah yang ingin Anda beli yang penting. Jika Anda seorang penjual yang rumahnya sudah berada di pasar selama 17 hari, Anda akan jatuh ke dalam 50% lebih rendah dari rumah yang terjual lebih dari bulan sebelumnya.
Bagaimana Pembeli Melihat Hari di Pasar
Tidak ada ifs, ands atau buts about it. Ketika pembeli melihat hari yang luas di pasar, mereka menganggap penjual putus asa untuk menjual karena rumah masih di pasar. Pembeli juga percaya mungkin ada sesuatu yang salah dengan rumah yang menyebabkan pembeli lain melewatkannya. Kedua asumsi itu, bagaimanapun, bisa salah.
Rumah dapat berlama-lama di pasar karena alasan berikut:
- Alasan umum adalah terlalu mahal.
Agen itu mungkin telah "membeli" daftar dengan menyesatkan penjual agar percaya bahwa rumah itu bernilai lebih dari yang akan ditanggung pasar. Bukan hal yang aneh bagi seorang agen untuk dengan sengaja mengambil daftar yang terlalu mahal . - Motivasi penjual kecil.
Terkadang penjual ingin "menguji pasar" dengan harga terlalu tinggi, hanya untuk melihat apakah mereka dapat menemukan orang bodoh untuk membayar harga itu. Ini dikenal sebagai kesalahan terburuk penjual . - Sikap keras kepala.
Penjual dapat terjebak pada harga dan bersedia menunggu pasar sampai pasar menangkap harga yang diminta. - Turun pasar real estat.
Di pasar pembeli , dibutuhkan waktu lebih lama untuk menjual rumah daripada di pasar penjual. Sebuah rumah yang akan dijual dalam waktu lima hari di pasar penjual dapat dijual dalam 90 hari di pasar real estat yang turun . - Tidak tersedia untuk ditampilkan.
Jika properti itu ditempati penyewa, mungkin sulit untuk mendapatkan janji dari penyewa. Dalam banyak kasus, rumah dengan lockbox ditampilkan lebih sering daripada yang tidak.
- Tidak sesuai untuk ditampilkan.
Terkadang penjual menempatkan rumah di pasar sebelum mereka siap untuk membiarkan pembeli melihatnya. Mereka mungkin akan menyelesaikan perbaikan atau lukisan dijual kembali selama 30 hingga 60 hari pertama dari daftar. - Mengurangi waktu tayang.
Beberapa penjual berpikir pembeli akan mematuhi waktu yang ketat seperti jam 9 pagi pada hari Senin atau hanya 5 hingga 6 sore pada hari Jumat. Pembeli melakukan tur ke rumah sesuai dengan jadwal mereka sendiri. Jika rumah Anda tidak tersedia pada saat pembeli ingin melihatnya, mereka mungkin tidak akan pernah melihatnya - Pengurangan komisi.
- Meskipun agen pembelian diminta untuk menunjukkan semua daftar, banyak agen menolak untuk menunjukkan rumah yang tidak membayar komisi yang sama dengan rumah yang bersaing. Seringkali rumah-rumah ini terdaftar oleh pialang diskon .
- Sedikit paparan Internet atau MLS.
Jika rumah memiliki satu foto di MLS , pembeli cenderung meneruskan daftar dan memilih rumah untuk melihat yang memiliki banyak foto.
Praktik Agen Relisting untuk Mereset Hari di Pasar
Praktik yang umum di antara banyak agen real estat adalah mencabut daftar dari MLS setelah beberapa hari dan menganggapnya sebagai daftar baru. Agen relist untuk menunjukkan nol hari di pasar karena mereka tahu bahwa pembeli tertarik pada daftar baru.
Banyak pembeli yang tidak menyukai praktik ini karena mereka merasa itu menyesatkan dan bukan gambaran akurat tentang jumlah hari di pasar. Setelah sebuah rumah berada di pasar selama 60 hingga 90 hari, tidak lazim untuk menjual dalam waktu lima hari setelah kembali ke pasar sebagai daftar baru.
Terkadang, daftar kedaluwarsa. Banyak agen mengambil daftar untuk 90 hari dan ketika daftar berakhir , agen baru mengunggah daftar dan menuai hasil kerja keras agen pertama. Jika Anda senang dengan agen Anda saat ini, Anda dapat mempertimbangkan untuk menggunakan agen yang ada.
Menemukan Hari-Hari Kumulatif di Pasar
Beberapa sistem MLS menolak untuk membiarkan agen menarik daftar dan memasukkannya sebagai daftar baru tanpa membatalkan atau kedaluwarsa listing. Dalam kedua kasus itu, relatif mudah bagi agen untuk menentukan jumlah hari di pasar; tidak mudah bagi pembeli.
- Periksa Riwayat Cantuman.
Salah satunya adalah dengan memasukkan alamat properti ke MLS untuk menemukan daftar duplikat, kedaluwarsa atau ditarik. Di Sacramento MLS, ini dikenal sebagai menarik "sejarah" properti. - Cari DOM Kumulatif.
Beberapa MLS telah mengubah cara listing dilaporkan dan akan mencakup hari kumulatif di pasar dalam daftar itu sendiri. - Tanyakan Agen Anda.
Jika Anda bekerja dengan spesialis lingkungan , agen Anda akan memiliki ide yang cukup bagus jika rumah telah terdaftar sebelumnya, untuk berapa lama dan oleh siapa. - Tanyakan Agen Pencari.
Karena agen real estat tidak dapat salah menggambarkan properti, Anda dapat mengajukan pertanyaan langsung kepada agen penjual. Jangan tanya berapa lama rumah telah berada di pasar karena mungkin ada penurunan harga , sehingga agen akan merasa dibenarkan untuk memberi tahu Anda hari-hari di pasar dengan harga baru. Tanyakan apakah telah kedaluwarsa / ditarik / dibatalkan dan kemudian kembali. Harus spesifik. - Cari Daring.
Masukkan alamat properti beberapa cara berbeda ke mesin pencari seperti Google atau Yahoo. Semua daftar online sebelumnya akan muncul. - Tanyakan Tetangga.
Tetangga tahu segalanya yang terjadi di daerah mereka dan sering lebih dari senang untuk memberi tahu Anda berapa lama sebuah rumah telah berada di pasar.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.