Seorang pembaca bertanya: "Saya memiliki tempat tinggal pribadi. Ini lebih berharga daripada sisa saldo pokok hipotek. Pemberi pinjaman saya bersedia mengizinkan saya untuk membiayai kembali lebih dari saldo hipotek yang ada. Saya tahu bahwa aturan pajak memungkinkan saya untuk memotong pembayaran bunga ketika pembiayaan kembali hipotek selama itu untuk jumlah yang sama dengan saldo yang ada. Tapi bagaimana pemotongan pajak dibatasi untuk refinancing hipotek? "
Jawaban: Oleh Julian Block , Jaksa
Ketika tingkat bunga menurun, jutaan rumah tangga, seperti Anda, berduyun-duyun ke pemberi pinjaman untuk membiayai kembali hipotek mereka. Sebelum melompat ke pembiayaan kembali hipotek , pintar untuk membiasakan diri dengan aturan pajak yang rumit tentang apa yang bisa atau tidak dikurangkan untuk pembayaran bunga. Berikut adalah beberapa pengingat tentang bagaimana aturan bekerja untuk refinancing hipotek:
Peraturan Refinancing Mortgage untuk Pengurangan Pajak
Apakah peminjam berhak untuk mengurangi bunga atas kelebihan jumlah tergantung pada bagaimana mereka menggunakan hasil dari refinancing KPR dan jumlah hasil penjualan. Ketika peminjam menggunakan jumlah yang melebihi dari hipotek yang ada untuk membeli, membangun atau secara substansial meningkatkan tempat tinggal utama, yang berarti tempat tinggal sepanjang tahun, atau rumah kedua seperti retret liburan, pembayaran bunga mereka berada di bawah aturan untuk pinjaman pembelian rumah. Aturan-aturan itu memungkinkan mereka untuk mengurangi seluruh bunga selama kelebihan ditambah semua pinjaman pembelian rumah lainnya tidak melebihi $ 1.000.000, jatuh ke $ 500.000 untuk pasangan menikah yang mengajukan pengembalian terpisah.
Ketika peminjam menggunakan kelebihan untuk tujuan lain, seperangkat aturan lain melarang pemotongan untuk pembayaran bunga pada "pinjaman konsumen." Kategori luas ini termasuk tagihan kartu kredit, pinjaman otomatis, biaya pengobatan, dan utang pribadi lainnya seperti pajak penghasilan federal dan negara bagian yang terlampaui. Namun, ada pengecualian terbatas untuk bunga pinjaman mahasiswa, salah satu dari pengurangan "di atas garis" untuk mendapatkan penghasilan kotor yang disesuaikan, jumlah pada baris terakhir dari halaman pertama dari formulir 1040.
Pengecualian untuk Aturan Pengurangan Pajak Refinancing Pajak
Tetapi sebagian besar peminjam dapat menghindari pembatasan ini pada pemotongan untuk kepentingan konsumen, berkat aturan untuk pinjaman ekuitas rumah . Aturan-aturan itu memungkinkan mereka untuk mengurangi seluruh bunga selama jumlah yang melebihi dari hipotek yang ada ditambah semua pinjaman ekuitas rumah lainnya tidak melebihi $ 100.000, turun menjadi $ 50.000 untuk pasangan menikah yang mengajukan pengembalian terpisah. Tidak ada bedanya bagaimana peminjam menggunakan hasilnya.
Ketika pinjaman refinancing mereka sebagian merupakan pinjaman pembelian rumah dan sebagian pinjaman ekuitas rumah, ada batas keseluruhan $ 1.100.000, $ 1.000.000 utang akuisisi rumah dan $ 100,000 utang ekuitas rumah, turun menjadi $ 550.000 untuk pasangan menikah yang mengajukan secara terpisah.
Ketika pinjaman melebihi plafon $ 1.000.000 untuk pinjaman pembelian rumah dan $ 100.000 untuk pinjaman ekuitas rumah, kelebihan umumnya dikategorikan sebagai kepentingan pribadi yang tidak dapat dikompensasi. Pelarangan umum tunduk pada pengecualian untuk hasil pinjaman yang digunakan untuk tujuan bisnis atau investasi.
Pengurangan Pajak Refinancing Pajak untuk Wajib Pajak Tunduk pada AMT
Namun pembatasan lain berlaku untuk jumlah peminjam yang terus membebani dibebani oleh AMT (pajak minimum alternatif).
AMT memungkinkan pemotongan untuk pembayaran bunga atas pinjaman pembelian rumah hingga $ 1.000.000. Tetapi peraturan AMT menolak setiap pengurangan untuk bunga atas pinjaman ekuitas rumah untuk rumah pertama atau kedua, kecuali jika hasil pinjaman digunakan untuk membeli, membangun, atau secara substansial memperbaiki tempat tinggal; salah satu alasan mengapa iklan untuk pinjaman ekuitas rumah sering mempermasalahkan pertanyaan yang menyulitkan dari pengurangan pajak.
Julian Block adalah pengacara pajak di Larchmont, NY.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.