Bagaimana Cara Meminta Agen Anda untuk Mengurangi Komisi
Karena beberapa agen tidak perlu melakukannya.
Memahami Cara Agen Dibayar
Perbedaan persentase komisi bervariasi di antara broker, tergantung pada kebijakan perusahaan dan produksi agen. Agen penghasil utama yang menutup 100 transaksi dalam setahun biasanya dibayar lebih tinggi, lebih tinggi, daripada agen yang menutup satu transaksi setiap beberapa bulan. Hanya pialang real estat berlisensi yang dapat menerima komisi. Broker memiliki perjanjian tertulis yang mempekerjakan agen dan, pada gilirannya, membayar agen, biasanya sebagai kontraktor independen.
Komisi yang dibayar oleh penjual dibagi dengan sekitar setengahnya ke sisi pencatatan dan sisanya ke sisi penjualan; itu tidak selalu pembagian 50/50. Tren yang sedang berkembang adalah agen pencatatan dibayar lebih tinggi daripada agen yang mewakili pembeli.
Mengapa Tidak Semua Agen Mengisi Komisi yang Sama?
Untuk sebagian besar, mereka melakukannya, sesuai adat setempat. Meskipun Anda akan menemukan agen diskon, agen produsen top, spesialis lingkungan, agen veteran, agen baru, agen paruh waktu, dan agen di setiap jenis ukuran dan warna.
Agen tidak identik satu sama lain. Anda tidak boleh memilih agen berdasarkan komisi. Anda mungkin menemukan agen yang lebih mahal menawarkan layanan dan model laba untuk penjual mereka, agen yang lebih murah tidak. Secara keseluruhan, para agen umumnya dibayar apa yang mereka layak dapatkan. Mereka tidak semua sebanding dengan biaya yang sama.
Keuntungan Bersih Biasa
Bertanya-tanya berapa banyak agen yang membuat? Katakanlah pembeli Mary membeli rumah seharga $ 150.000. Total komisi yang dibayarkan adalah 7%, dengan 4% untuk broker listing dan 3% untuk broker penjualan. Broker Mary dibayar $ 4.500. Mary berhak atas 50% lebih sedikit biaya waralaba 8%. Mary menerima $ 2.070. Dari itu, Mary membayar biaya overhead 22% dan menyimpan 30% ke dalam tabungan untuk menahan pembayaran jaminan sosial, pajak penghasilan federal dan negara bagian. Mary telah menghasilkan laba bersih $ 993,60.
Jika Mary menutup hanya satu transaksi dalam sebulan dan bekerja selama 40 jam seminggu, itu membuat upah bersih per jamnya sekitar $ 5,78 per bulan. Jika dia menutup dua transaksi sebulan, maka Mary membuat hampir sama dengan panitera lorong di The Home Depot. Tidak semua agen real estate melakukan pembunuhan. Banyak yang hampir tidak bisa, sebagian pensiun atau bekerja pekerjaan kedua.
Menjual dan Membeli Dengan Agen yang Sama
Dianggap diperbolehkan untuk bertanya pada Mary apakah dia akan mengabaikan bagian dari komisi jika dia mewakili Anda untuk menjual rumah Anda dan juga mewakili Anda untuk membeli rumah, tetapi Mary mungkin tidak setuju. Teori ini bekerja pada premis bahwa dua burung di semak lebih baik dari satu di tangan. Dengan kata lain, jika Mary adalah agen listing Anda, dia akan mendapatkan sisi daftar komisi.
Plus, dengan membantu Anda membeli rumah lain, ia akan mendapatkan sisi penjualan dari transaksi itu. Satu orang. Dua transaksi. Tapi lebih bernuansa dari itu.
Ada agen yang akan menawarkan Anda diskon jika Anda menjual dan membeli rumah melalui agen mereka. Agen real estat yang menolak untuk memungut biaya sepertinya percaya bahwa kedua transaksi itu terpisah satu sama lain, yaitu mereka. Mereka memerlukan jumlah kerja yang terpisah, apakah penjual dan pembeli adalah orang yang sama atau dua individu yang berbeda dan tidak terkait.
Jika Mary mendiskontokan komisi pencatatannya untuk Anda agar dapat melakukan dua kali pekerjaan dan menghasilkan kurang dari dua kali uang, ia mungkin akan membencinya. Dia mungkin juga dipukul di sisi penjualan komisi karena dia tidak memiliki kendali atas biaya yang dinegosiasikan oleh agen lain. Untuk membujuk Mary untuk "memberi Anda istirahat," Anda mungkin harus menawarkan Mary insentif lain seperti rujukan, mengirim lebih banyak bisnisnya ke jalan.
Ketika Agen yang Sama Mewakili Anda dan Pembeli
Ini disebut agensi ganda , dan itu bahkan tidak legal di beberapa negara bagian. Tetapi jika itu legal, Mary akan mendapatkan kedua sisi komisi, daftar dan biaya penjualan. Ini disebut mengakhiri transaksi ganda. Properti yang sama tetapi dua pihak terpisah dengan kepentingan terpisah dan kemampuan terpisah untuk menuntut. Mary sekarang telah menerima tanggung jawab yang meningkat sebagai agen ganda.
Di beberapa negara bagian, agen ganda diminta untuk beroperasi sebagai agen transaksional, mengambil sisi siapa pun. Mereka tidak menawarkan saran atau bantuan banyak kecuali untuk memproses dokumen.
Kadang-kadang merupakan taktik umum yang digunakan oleh penjual di bagian-bagian tertentu negara untuk meminta agen daftar jika dia setuju untuk menurunkan komisi jika dia akhirnya mewakili penjual dan pembeli. Anda memiliki opsi untuk menegosiasikan ini ketika Anda menandatangani perjanjian pencatatan atau ketika Anda menerima tawaran, tetapi lebih baik jika Anda mendiskusikan skenario ini di awal, pada awal pencatatan.
Ingatlah bahwa negosiasi ini mungkin akan menjadi bumerang. Itu bisa mengurangi keinginan atau motivasi agen penjualan untuk menjual rumah Anda kepada pembelinya sendiri. Terlepas dari tanggung jawab fidusia hukumnya untuk memasarkan rumah Anda kepada semua pembeli yang tersedia, apa insentifnya untuk membujuk pembeli untuk membeli rumah Anda ketika bayarannya akan berkurang? Terutama jika dia berdiri untuk menjual pembeli ini daftar orang lain dan mendapatkan bayaran lebih banyak. Tapi maju dan tanyakan. Banyak agen setuju dengan "komisi variabel" ketika ditanya karena mereka mencurigai kemungkinan mereka tidak akan mewakili kedua belah pihak, jadi mereka tidak mengorbankan apa pun.
Beberapa Daftar, Penjual yang Sama
Mengurangi komisi dalam pertukaran untuk sejumlah daftar eksklusif dari penjual yang sama tergantung pada:
- Volume dolar
- Kemudahan penjualan
- Mobilitas pasar
Jika ketiga variabel tersebut menguntungkan agen, tidak perlu bernegosiasi dan mungkin negosiasi termudah untuk menang. Meskipun, sekali lagi, tidak semua agen akan menyetujui ini. Terutama produsen top dengan aliran pendapatan yang kuat. Jika mereka tidak perlu listing Anda, menawarkan 5 listing bukanlah bujukan besar.
Agen yang Mengendalikan Lingkungan
Agen yang melakukan satu ton bisnis setiap tahun di area tertentu biasanya mendiskon suatu titik di sana-sini. Ini adalah agen yang mungkin meminta komisi lebih tinggi tetapi dengan cepat setuju untuk menurunkan biaya jika ada persaingan dari agen lain. Jika Anda menyukai agen yang mengutip Anda komisi yang lebih tinggi tetapi mewawancarai orang kedua yang setuju untuk melakukan pekerjaan itu kurang, panggil kembali agen pertama dan tawarkan biaya agen kedua. Jelaskan mengapa. Ingat juga, bahwa pepatah: Anda mendapatkan apa yang Anda bayar sangat sering benar. Jangan terlalu terpaku pada komisi sehingga Anda kehilangan kesempatan untuk menyewa agen terbaik yang mungkin dapat Anda temukan.
Saya ingat seorang penjual di kota Elk Grove yang mencoba taktik ini. Mungkin dia membaca artikel saya? Dia meminta saya untuk mencocokkan komisi agen lain. Ketika saya menolak gagasan itu, dia mulai menangis. Tapi aku menginginkanmu, dia menyesal. Dia hanya tidak mau membayar komisi saya. Jadi, dia menginginkan layanan saya tetapi hanya dengan harga diskon. Saya harus memberi tahu dia keberuntungan terbaik. Itu tidak bekerja seperti itu.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.