Akta pengganti penyitaan (DIL) adalah salah satu dari beberapa opsi untuk keluar dari pinjaman rumah. Daripada melalui penyitaan , Anda dapat secara sukarela mentransfer kepemilikan kepada kreditur Anda (yang pasti akan mengambilnya) - pada dasarnya Anda menandatangani akta dan menyerahkan kunci.
Kenapa DIL?
Jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran hipotek Anda, tidak dapat memperoleh modifikasi pinjaman dan tidak dapat menjual rumah Anda, transaksi DIL mungkin merupakan jalan keluar terbaik Anda.
Laporan kredit: DIL terlihat sedikit berbeda pada kredit Anda daripada penyitaan biasa, tetapi hasil akhirnya sama - bank Anda mengambil properti dan menjualnya untuk melunasi pinjaman Anda. Dalam banyak kasus, skor kredit Anda akan turun sama seperti jika Anda mengalami penyitaan. Tetapi Anda mungkin bisa meminjam lagi lebih cepat, dan seorang manusia yang memeriksa laporan kredit Anda (dibandingkan dengan model penilaian terkomputerisasi) mungkin merasa lebih baik tentang DIL daripada penyitaan. Jika Anda dapat melakukan hal lain (seperti penjualan singkat , modifikasi pinjaman, atau penjualan pasar terbuka), Anda akan terlihat lebih baik.
Kekurangan: ketika pemberi pinjaman Anda menjual rumah Anda, rumah mungkin menjual dengan harga lebih rendah daripada utang Anda. Apa yang terjadi dengan uang yang masih Anda miliki? Pemberi pinjaman Anda mungkin mencoba untuk mengumpulkan kekurangan itu , yang berarti perjuangan Anda belum berakhir. Namun, dalam beberapa kasus, Anda dapat menghilangkan kekurangan dalam transaksi DIL. Pastikan untuk meninjau perjanjian Anda secara hati-hati dengan pengacara, dan tanyakan kepada pembuat pajak tentang kewajiban apa pun yang mungkin Anda miliki.
Kecepatan: DIL dapat lebih cepat daripada opsi lain, yang berarti Anda dapat berhenti melakukan pembayaran bulanan Anda (dan beralih ke perumahan yang lebih terjangkau).
Privasi: meskipun Anda mungkin tidak peduli (dan juga tidak ada orang lain), DIL kurang umum daripada penyitaan. Ini adalah perjanjian antara Anda dan bank Anda - bukan proses hukum yang disahkan oleh negara Anda.
Bank juga menguntungkan ketika Anda menggunakan akta sebagai pengganti penyitaan. Penyitaan itu mahal, menghabiskan waktu, dan berisiko bagi bank. Mereka lebih suka mengakhiri dengan cepat, itulah sebabnya mereka menyetujui transaksi ini.
Yang mengatakan, bank tidak selalu setuju untuk membiarkan Anda melepaskan rumah Anda dengan cara ini. Jika Anda memiliki hak gadai lainnya di rumah Anda (mungkin Anda mendapat hipotek kedua pada suatu titik), bank Anda mungkin tidak mau melanjutkan dengan DIL.
Kelemahan
Kekurangan utama dari sebuah akta sebagai pengganti penyitaan adalah bahwa Anda akan melukai kredit Anda. Namun, Anda mungkin tidak memiliki opsi lain, dan jika Anda akan melewatkan pembayaran bulanan dan akhirnya default , itu mungkin tidak masalah.
Perhatikan bahwa dengan DIL, Anda harus pindah dari rumah Anda. Anda akan berhenti melakukan pembayaran dan bank akan memiliki properti tersebut, jadi Anda harus mencari akomodasi alternatif.
Mengingat kelemahan tersebut, penjualan singkat mungkin menjadi pilihan yang lebih baik daripada DIL. Dengan penjualan singkat, Anda mungkin masih bisa menghilangkan kekurangan (sekali lagi, membaca perjanjian dengan pengacara lokal), dan Anda akan melakukan lebih sedikit kerusakan pada kredit Anda.
Juga, DIL hanyalah kesepakatan antara Anda dan pemberi pinjaman hipotek Anda . Jika Anda berhutang uang kepada orang lain (untuk hipotek kedua, biaya HOA, pajak, dan sebagainya), Anda masih akan berhutang uang itu.
Proses DIL
Untuk mendapatkan pelepasan hipotek, Anda harus bekerja dengan pemberi pinjaman Anda. Setiap pemberi pinjaman memiliki persyaratan yang berbeda, jadi Anda harus menelepon dan bertanya tentang prosesnya. Biarkan mereka tahu Anda tidak dapat melakukan pembayaran, dan pastikan untuk mendiskusikan semua alternatif (seperti modifikasi pinjaman, penjualan singkat, program pemerintah seperti HARP 2.0 , dan sebagainya).
Dengan sebagian besar kreditur, Anda harus mengisi aplikasi, dan Anda harus menunjukkan bukti bahwa Anda tidak dapat melakukan pembayaran. Berencana menyediakan dokumen yang menunjukkan penghasilan Anda, pengeluaran bulanan, dan saldo rekening bank. Bank Anda perlu memahami bahwa Anda menghadapi kesulitan yang tidak mungkin, dan tidak ada cara Anda dapat membayar.
Butuh waktu bagi bank Anda untuk memproses aplikasi DIL. Berharap untuk menunggu 30 hari atau lebih sebelum Anda mendengar jawaban, tetapi tidak ada salahnya untuk menelepon dan meminta pembaruan status.
Tidak ada yang akan terjadi dengan cepat (tetapi mungkin masih lebih cepat daripada penyitaan atau penjualan pasar terbuka).
Sebelum Anda menandatangani dokumentasi akhir (dan selama keseluruhan proses), dapatkan panduan dari pengacara real estate lokal. Ini akan menelan biaya beberapa ratus dolar, tetapi setiap "kesalahpahaman" bisa dengan mudah berharga sepuluh kali lipat - atau lebih banyak lagi. Anda pasti ingin memastikan Anda memahami bagaimana setiap kekurangan akan ditangani.