Sedangkan penjualan pendek melibatkan menawarkan rumah untuk dijual, umumnya terdaftar melalui MLS .
Pembeli rumah potensial akan membuat janji untuk melihat rumah, beberapa akan membuat penawaran rendah , agen mungkin mengadakan open house dan, secara umum, kehidupan penjual akan terganggu, semua dengan harapan bahwa pembeli akan membeli rumah.
Dasar-dasar dari Penjualan Pendek
Penjualan singkat terjadi ketika pemberi pinjaman setuju untuk menerima kurang dari jumlah yang terhutang terhadap rumah atau karena tidak ada cukup ekuitas untuk menjual dan membayar semua biaya penjualan. Tidak semua pemberi pinjaman akan menegosiasikan penjualan singkat, dan itulah sebabnya agen real estat atau pengacara dapat menjadi bantuan yang luar biasa dengan menghubungi departemen mitigasi kerugian pemberi pinjaman untuk mencari tahu.
Anda tidak bisa hanya bangun pada suatu pagi dan memutuskan Anda akan menjual rumah Anda dengan meminta diskon dengan meminta penjualan singkat. Dulu pemberi pinjaman bahkan tidak akan mempertimbangkan penjualan singkat jika pembayaran Anda saat ini, tetapi itu telah berubah. Namun, sadari bahwa pemberi pinjaman akan lebih setuju untuk bernegosiasi jika pembayaran Anda menunggak.
Plus, jika Anda memiliki aset tunai, kreditur mungkin mencoba untuk menekan akun tersebut.
Bagaimana Kredit Penjual Penjualan Singkat Dipengaruhi?
Fair Isaac merilis laporan yang mengatakan bahwa skor kredit terpengaruh tentang hal yang sama, apakah penjual melakukan penjualan singkat atau penyitaan. Fair Issac mengatakan poin rata-rata yang hilang pada skor FICO adalah sebagai berikut:
- 30 hari terlambat: 40 hingga 110 poin
- 90 hari terlambat: 70 hingga 135 poin
- Penyitaan, penjualan singkat atau akta pengganti: 85 hingga 160
- Kebangkrutan: 130 hingga 240
- Penyitaan atau Akta-Pengganti Penyitaan: Kedua solusi ini mempengaruhi kredit yang sama, kata David Steep dari Vitek Mortgage. Penjual akan menerima 200 hingga 300 poin, tergantung pada kondisi kredit keseluruhan. Ini berarti jika skor FICO penjual sebelum penyitaan adalah 680, itu bisa menukik serendah 380.
- Short Sale: Curang mempertahankan bahwa efek dari penjualan pendek (menyediakan penjual lebih dari 59 hari terlambat) pada laporan kredit penjual identik dengan penyitaan. Utang pada kredit akan muncul sebagai pra-penyitaan dalam status penebusan, kata Steep, yang akan menghasilkan kerugian 200 hingga 300 poin. Ini berarti penjual penjualan pendek dengan FICO 720 sebelumnya dapat melihatnya jatuh dari 520 ke 420.
Pengalaman pribadi saya sebagai seorang agen agak berbeda. Saya menyelesaikan penjualan singkat untuk penjual Sacramento yang 90 hari di belakang hipoteknya. Beberapa bulan setelah penjualan singkatnya ditutup, ia memeriksa laporan kreditnya dan mendapati FICO-nya turun hanya 100 poin menjadi 671. Saya menduga situasi setiap penjual bervariasi.
Catherine Coy, broker hipotek di California selatan, setuju dengan Curam.
"Pengaruh pada laporan kredit konsumen - penyitaan vs penjualan singkat - adalah perbedaan antara ditabrak kereta api atau bus," kata Coy, berbicara tentang peminjam yang beberapa bulan menunggak. Namun, selama bertahun-tahun, penjualan yang pendek cenderung membawa stigma yang semakin berkurang.
Periode Menunggu Sebelum Membeli Rumah Lain
- Penyitaan atau Akta Pengikatan Penyitaan: Curam mengatakan penjual yang ingin membeli rumah lain setelah penyitaan akan berakhir menunggu sekitar 24 hingga 72 bulan sebelum pemberi pinjaman akan menawarkan jenis suku bunga apa pun yang masuk akal. Coy mengatakan, "Kabar baiknya adalah penjualan singkat akan memungkinkan konsumen untuk mendapatkan pinjaman institusional untuk rumah baru dalam waktu dua tahun".
- Short Sale: Beberapa agen mengatakan kabar baik untuk penjual penjualan singkat adalah menunggu jauh lebih singkat sebelum membeli rumah lain , dan pedoman Fannie Mae pada tahun 2008 mengadopsi prosedur baru.
Bisakah penjual membeli lagi dalam waktu kurang dari dua tahun? Tidak benar-benar, kata Coy, "Ini mitos sepenuhnya bahwa konsumen dapat membeli lagi dalam waktu 18 bulan dengan suku bunga yang bagus." Namun, pedoman Fannie Mae sekarang hanya membutuhkan bumbu selama 48 bulan, dan itu bukan kabar baik bagi agen yang mengkhususkan diri dalam penjualan singkat. "
FHA mengadopsi pedoman pada 2010 yang mengatakan penjual yang saat ini dan melakukan penjualan singkat dapat memenuhi syarat untuk segera membeli rumah lain. Pemberi pinjaman tidak begitu cepat mengikuti panduan tersebut. Namun, Bank Flagstar memberi penjual short sale Elk Grove pinjaman baru dalam waktu 2 bulan setelah menutup penjualan singkatnya, dan penjual itu saat ini pada saat itu. FHA dapat menyetujui pinjaman untuk penjual penjualan pendek yang memenuhi syarat di bawah program Kembali Bekerja setelah satu tahun.
Perhatikan bahwa pedoman Fannie Mae memungkinkan penjual untuk segera mengajukan permohonan pinjaman baru untuk membeli rumah lain jika penjual itu menyimpan pembayaran saat ini, tidak memiliki kenakalan melebihi 30 hari dan tidak setuju untuk melunasi penghapusan utang. Terlebih lagi, ini adalah keterlambatan pembayaran yang secara dramatis memengaruhi laporan kredit Anda, bukan penjualan singkat.
Penyitaan atau Keputusan Penjualan Pendek
Jika Anda seorang penjual yang mencoba memutuskan apakah akan membiarkan sebuah rumah mengalami penyitaan dibandingkan dengan mencoba penjualan pendek, menyelamatkan kredit Anda mungkin tidak menguntungkan untuk melakukan penjualan singkat, kata Coy. Dia melaporkan bahwa menurut "Score Factor Code # 22, tidak ada keuntungan skor kredit untuk peminjam bermasalah dengan penjualan pendek karena penyitaan."
Saya memiliki keraguan tentang itu. Dari apa yang saya lihat, ada lebih sedikit kerusakan pada laporan kredit setelah penjualan pendek yang melibatkan pembayaran terlambat daripada penyitaan. Selain itu, keuntungan lain bagi mereka dengan kenakalan pada kredit mereka adalah kemampuan untuk membeli rumah lain menggunakan pembiayaan konvensional dalam waktu 4 tahun selama periode 7 tahun yang diperlukan untuk penyitaan. Beberapa pemberi pinjaman akan memberikan pinjaman untuk rumah baru sehari setelah penjualan pendek ditutup. Ada keuntungan penjualan pendek lainnya selama penyitaan. Tetapi carilah nasihat hukum dan pajak sebelum membuat keputusan itu.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.