Cara Menggunakan Analisis Pasar Komparatif CMA
Apa itu Analisis Pasar Komparatif?
Meskipun laporan dapat bervariasi, dari daftar dua halaman penjualan rumah yang sebanding hingga panduan komprehensif sepanjang 50 halaman, lamanya dan kompleksitas laporan bergantung pada praktik bisnis agen.
Namun, laporan analisis pasar komparatif standar cenderung mengandung data berikut:
- Listing Aktif
Listing aktif adalah rumah saat ini untuk dijual. Daftar ini hanya berlaku sejauh bahwa mereka adalah pesaing Anda untuk pembeli. Mereka tidak menunjukkan nilai pasar karena penjual dapat menanyakan apa pun yang mereka inginkan untuk rumah mereka. Itu tidak berarti ada harga yang realistis. Harga jual yang ditawarkan tidak mencerminkan nilai pasar sampai mereka menjual, dan di pasar pembeli , misalnya, sebagian besar menjual jauh lebih sedikit.
- Canting Listings
Dijual rumah yang tertunda adalah daftar aktif yang berada di bawah kontrak. Mereka belum ditutup, jadi mereka belum dijual sebanding. Kecuali agen pencatatan bersedia membagikan informasi tentang penjualan yang tertunda - dan banyak yang tidak - Anda tidak akan tahu harga sebenarnya yang dijual sampai transaksi ditutup. Namun, penjualan yang tertunda memang menunjukkan arah pasar bergerak. Jika harga rumah Anda di atas harga jual dari penjualan yang tertunda ini, Anda dapat menghadapi DOM yang lebih lama .
- Daftar Terjual
Rumah yang telah ditutup dalam tiga bulan terakhir adalah penjualan Anda yang sebanding . Ini adalah penjualan yang akan digunakan oleh penilai ketika menilai rumah Anda untuk pembeli, bersama dengan penjualan yang tertunda (yang kemungkinan akan ditutup pada saat rumah Anda dijual). Lihatlah panjang dan keras pada penjualan yang sebanding karena itu adalah nilai pasar Anda. Anda dapat menggunakan 6 bulan comps jika tidak ada cukup penjualan untuk menghasilkan laporan yang baik dengan tiga bulan.
- Off-Market / Withdrawn / Dibatalkan
Ini adalah properti yang diambil dari pasar karena berbagai alasan. Biasanya, alasan rumah dikeluarkan dari pasar adalah karena harganya terlalu tinggi. Harga rata-rata grup ini hampir selalu lebih tinggi daripada harga rata-rata penjualan yang sebanding. Namun, daftar juga dibatalkan karena alasan berikut:
- Penyesalan Penjual . Penjual memutuskan bahwa mereka tidak dapat berpisah dengan rumah mereka dan tidak ingin menjual lagi.
- Harga terlalu tinggi. Tidak ada yang membuat penawaran atau satu-satunya penawaran yang diterima adalah penawaran bola rendah , yang ditolak .
- DOM terlalu panjang. Agen terkadang menarik daftar sehingga mereka dapat menempatkannya kembali sebagai daftar baru dan menarik lebih banyak pembeli.
- Permintaan perbaikan . Rumah-rumah itu pernah dikontrak dan setelah pemeriksaan rumah , pembeli meminta perbaikan yang ditolak penjual.
- Penjual memecat agen . Tidak jarang penjual yang tidak senang memecat agen dan menyewa agen baru.
- Daftar Kedaluwarsa
Kelompok ini akan mencerminkan harga penjualan median tertinggi karena mereka tidak menjual dan mungkin tidak masuk akal. Beberapa daftar kedaluwarsa juga dapat muncul sebagai daftar aktif, yang didaftar oleh agen baru dengan harga baru. Daftar juga kedaluwarsa karena tidak dipasarkan secara agresif atau karena rumah membutuhkan perbaikan.
Memeriksa Penjualan yang Sebanding
Penjualan yang sebanding adalah yang paling mirip dengan rumah Anda. Sulit untuk membandingkan rumah tingkat tiga dengan rumah satu lantai. Pilih rumah dari daftar ini yang sebagian besar identik dengan rumah Anda dalam ukuran, bentuk dan kondisi, seperti:
- Rekaman persegi serupa
Penilai membandingkan rumah berdasarkan ukuran luas. Rumah kaki persegi yang lebih besar bernilai lebih kecil per kaki persegi daripada rumah kaki persegi yang lebih kecil. Varians di antara sekelompok rumah dengan harga rata-rata idealnya tidak boleh melebihi lebih dari 10% hingga 20% varians dalam kaki persegi, plus atau minus.
- Usia konstruksi yang sama
Idealnya, usia rumah - tahun dibangunnya - harus dalam beberapa tahun dari rumah-rumah lain yang dapat dijual. Subdivisi campuran usia adalah hal biasa. Misalnya, di satu area di Sacramento, subdivisi terdiri dari rumah-rumah yang dibangun pada 1950-an, dan kemudian mereka melompat beberapa dekade ke tahun 1970-an. Meskipun rumah-rumah itu terletak bersebelahan dengan satu sama lain, rumah-rumah yang penuh dengan karakter dari tahun 1950-an terjual lebih banyak daripada rekan-rekan Brady Bunch yang lebih baru. Jika rumah Anda dibangun pada tahun 1980, katakanlah, dan rumah baru di pinggir jalan terjual lebih banyak, Anda tidak dapat memesan harga yang sama dengan rumah baru.
- Fasilitas, peningkatan, dan kondisi serupa
Penilai akan mengurangi nilai dari rumah Anda jika rumah lain memiliki peningkatan dan Anda tidak memilikinya. Sebuah rumah dengan kolam renang akan memiliki nilai yang berbeda dari rumah tanpa kolam. Kolam tidak layak seperti yang Anda pikirkan. Rumah yang benar-benar direnovasi bernilai lebih dari sekadar fixer. Rumah dengan satu kamar mandi lebih murah daripada rumah dengan dua atau lebih pemandian. Perawatan yang ditangguhkan akan diperhitungkan terhadap Anda.
- Lokasi
Semua orang tahu bahwa real estat dihargai "lokasi, lokasi, lokasi", tetapi apakah Anda sudah mempertimbangkan apa artinya itu? Sebuah rumah dengan pemandangan kota, misalnya, lebih berharga daripada rumah yang menghadap tembok semen. Rumah-rumah yang terletak di jalan yang sibuk jauh lebih murah daripada rumah-rumah di jalan-jalan yang sepi. Bandingkan rumah Anda dengan yang ada di lokasi serupa. Jika rumah Anda berdiri di seberang jalan dari pembangkit listrik, cari rumah lain dengan paparan pembangkit listrik atau yang terletak di sepanjang rel kereta api, di antara lokasi yang tidak diinginkan lainnya.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah broker-associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.