Pertanyaan: Haruskah Kita Melakukan Pemulihan HARP atau Short Sale Our Underwater Home?
Seorang pembaca bertanya: "Suami saya dan saya sedang mencoba untuk mencari tahu apakah kami harus mencoba menjual rumah kami sebagai penjualan singkat atau bertahan untuk itu dan mengajukan permohonan untuk program reforestasi pemerintah HARP . Agen real estat kami mengatakan kepada kami untuk menjual, tetapi kami menyukai gagasan mengurangi pembayaran hipotek kami. Kami berhutang hampir $ 300.000, dan sementara nilai rumah kami adalah sekitar $ 165.000, orang hipotek kami mengatakan kami dapat menghemat $ 635 sebulan jika kami memenuhi syarat untuk pembiayaan kembali HARP. Apa yang Anda sarankan? Haruskah kita melakukan pembiayaan ulang HARP atau penjualan singkat ? "
Jawaban: Apakah pemilik rumah harus menjual pendek versus pembiayaan ulang HARP bukan yang dipotong dan kering. Tentu, dalam banyak kasus, logika akan menentukan bahwa pemilik rumah mungkin lebih baik dalam dua tahun setelah penjualan pendek daripada setelah pembiayaan ulang HARP, tetapi ada banyak hal yang perlu dipertimbangkan sebelum membuat keputusan itu.
Pertama dan terpenting adalah apakah Anda akan memenuhi syarat untuk salah satu program. Banyak bank penjualan pendek telah melonggarkan persyaratan untuk penjualan pendek, dan tidak setiap pemberi pinjaman membutuhkan kesulitan keuangan, terutama setelah 2012. Namun, jika bank Anda membutuhkan kesulitan keuangan dan Anda tidak dapat mendokumentasikan kesulitan, maka Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk penjualan singkat sama sekali. Yang akan membuat pertanyaan menjadi titik diperdebatkan, bukan?
Jadi, hal pertama yang saya sarankan Anda lakukan adalah berbicara dengan agen penjualan singkat untuk mencari tahu apakah Anda akan memenuhi syarat untuk penjualan singkat. Pertimbangkan program penjualan singkat HAFA pemerintah jika penjualan singkat biasa terlalu ketat.
Tetapi jika Anda pergi rute HAFA, pastikan Anda benar-benar ingin melakukan penjualan singkat sebelum mengajukan permohonan untuk HAFA. Beberapa pemberi pinjaman tidak akan mengizinkan Anda mengajukan permohonan kembali setelah Anda prakualifikasi, jika Anda harus berubah pikiran setelah mendapat persetujuan.
Penting untuk dicatat bahwa Anda tidak dapat melakukan keduanya. Anda harus memilih satu program. Entah Refinance HARP atau penjualan pendek.
Memenuhi kualifikasi untuk Refinance HARP
- Terbatas untuk pinjaman Fannie Mae dan Freddie Mac.
Program refinance HARP hanya berlaku untuk pinjaman yang dipegang oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Jika pinjaman Anda bukan Fannie Mae atau Freddie Mac, Anda tidak akan memenuhi syarat. Anda dapat mengetahui apakah pinjaman Anda adalah Fannie Mae atau Freddie Mac dengan pergi ke Fannie Mae Loan Look Up atau Freddie Mac Loan Look Up. Anda harus mengetahui empat digit nomor Jaminan Sosial utama peminjam terakhir.
- Pinjaman originasi 1 Juni 2009 atau sebelumnya.
Jika Anda mengambil hipotek pada 2 Juni 2009 atau lebih baru, Anda mungkin tidak memenuhi syarat untuk Refinance HARP. Tidak ada pengecualian pada saat ini tetapi itu bisa berubah.
- Lebih dari 80% LTV
Jika rumah Anda berada di bawah air, LTV Anda ( rasio pinjaman-ke-nilai ) akan melebihi 80% dari nilai pasar - karena nilai pasar umumnya lebih kecil dari saldo pinjaman Anda. Kebanyakan orang tidak memiliki masalah dengan faktor kualifikasi ini.
- Tidak ada pembayaran terlambat.
Meskipun program HARP Refinance memungkinkan satu pembayaran terlambat dalam 12 bulan sebelumnya, banyak pemberi pinjaman tidak akan memberikan pinjaman kepada peminjam yang telah menunggak, terlepas dari panduan HARP. Persyaratan pemberi pinjaman tambahan yang mungkin berbeda dari yang tercantum dalam program disebut overlay.
- Pembiayaan kembali HARP pertama.
Kecuali aturan berubah, dan dengan satu pengecualian kecil, Anda hanya dapat melakukan satu pembiayaan ulang HARP dan, setelah diberikan, Anda tidak dapat membiayai kembali melalui HARP lagi. Namun, jika setelah Refinance HARP, Anda memiliki masalah dalam melakukan pembayaran, Anda dapat selalu di kemudian hari mengajukan permohonan penjualan singkat.
HARP Refinance Vs. Short Sale
Pedoman penjualan singkat untuk membeli rumah lain setelah penjualan singkat biasanya 5 tahun untuk pinjaman konvensional dan 3 tahun untuk pinjaman FHA . Katakanlah Anda melakukan penjualan singkat sebagai gantinya dan menjual rumah Anda. Kerugian untuk penjualan singkat adalah:
- Anda tidak lagi memiliki rumah.
- Anda harus pindah ke tempat lain dan menjadi penyewa.
- Anda mungkin harus pindah dari lingkungan Anda.
- Anda akan kehilangan pajak Anda karena memiliki rumah.
- Tidak ada jaminan Anda akan memenuhi syarat bahkan dalam 3 tahun untuk membeli rumah lain karena situasi pribadi berubah dan hukum berubah.
Jika Anda memilih opsi refinance HARP, dalam 2 tahun, Anda akan menghemat $ 15.240 (perbedaan pembayaran $ 635 x 24 bulan). Dalam 3 tahun, Anda akan menghemat lebih banyak lagi, $ 22.860. Akankah nilai pasar rumah Anda meningkat untuk menutupi kenyataan bahwa Anda masih berhutang sekitar $ 300.000 untuk sebuah rumah yang bernilai $ 165.000?
Itu mungkin tidak masalah. Alasannya mungkin tidak masalah adalah karena Anda mungkin tidak ingin menjual. Ini berarti Anda akan terus membayar di rumah sampai Anda telah membayar hipotek $ 300.000.
Namun, jika Anda memilih penjualan pendek, pada akhir 3 tahun, Anda mungkin memenuhi syarat untuk membeli rumah lain. Jika Anda yakin harga rumah akan tetap relatif stabil selama periode waktu ini, ini berarti Anda dapat membeli rumah seperti rumah yang Anda jual, kecuali pada nilai pasar saat ini sebesar $ 165.000. Bahkan jika suku bunga berlipat ganda, pembayaran Anda akan tetap lebih rendah daripada pembayaran yang Anda bayar hari ini.
Tetapi bagi sebagian orang, ini bukan masalah logika atau penalaran finansial. Dan tidak apa-apa, baiklah. Orang sering membeli real estate dengan emosi dan mereka tinggal di rumah itu berdasarkan emosi. Jangan pernah merasa buruk jika Anda memilih pembiayaan kembali HARP atas penjualan singkat. Keputusan apa pun yang Anda buat adalah keputusan yang tepat untuk Anda.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.