Cara Menulis Menawarkan untuk Membeli REO Foreclosures
Ketika harga saham REO penyitaan di bawah penjualan sebanding, beberapa penawaran sering kali merupakan respons. Ini berarti Anda bisa menghadapi persaingan ketat untuk rumah milik bank itu.
Atau tidak. Carilah rumah dengan hari yang lebih panjang di pasar jika Anda ingin menegosiasikan harga yang lebih rendah.
Ini tidak biasa untuk beberapa penyitaan REO di Sacramento, tempat saya menjual, untuk menerima 15 atau 20 penawaran. Kadang-kadang bank akan membuang semua kecuali beberapa penawaran dan kemudian meminta pembeli yang dipilih untuk mengirimkan kembali apa yang disebut penawaran "Tertinggi dan Terbaik". Terkadang, bank hanya menerima penawaran terbaik pada saat awal.
Jika Anda bertanya-tanya bagaimana Anda dapat membuat penawaran REO Anda bersinar di atas yang lain dan menjadi tawaran pemenang, berikut adalah beberapa tips untuk membantu Anda memilih harga dan ketentuan yang tepat:
1) Dapatkan Sejarah Properti dari REO Foreclosure itu
Mintalah agen pembeli Anda untuk mencari tahu harga pembelian bank berdasarkan Akta Perwalian atau Akta Sheriff. Secara umum, tercatat pada dokumen itu sendiri, yang bisa Anda dapatkan dari daftar pajak atau perusahaan judul. Bandingkan harga itu dengan harga yang diminta bank. Kadang-kadang bank ingin menyita dan akan menetapkan harga penawaran sangat tinggi sehingga tidak ada investor yang akan membeli rumah di lelang.
Lihatlah jumlah pinjaman yang pernah diamankan ke properti. Di suatu tempat antara saldo kredit asli (s) dan harga jual penyitaan adalah jumlah yang akan diterima bank, jika rumah di bawah harga.
2) Tentukan Penjualan yang Sebanding untuk REO Foreclosure
Dalam banyak kasus, harga daftar memiliki sedikit pengaruh pada nilai rumah.
Nilai pasar memiliki bobot terberat. Jika Anda menentang penawaran yang bersaing, pembeli lain akan menawarkan lebih dari harga daftar.
- Lihatlah tiga bulan terakhir dari penjualan yang sebanding , CMA mini , untuk lingkungan itu untuk menentukan berapa banyak penyitaan REO ini. Cobalah untuk hanya menggunakan rumah-rumah yang paling cocok dengan REO mengenai ukuran luas, jumlah kamar tidur, kamar mandi, fasilitas dan kondisi.
- Lihatlah penjualan yang tertunda . Mintalah agen Anda untuk menghubungi agen pencatat penjualan yang tertunda tersebut untuk mencoba mencari tahu harga penawaran yang diterima. Beberapa agen listing akan membagikan informasi itu dan beberapa tidak.
- Lihatlah daftar aktif. Mereka kemungkinan besar adalah daftar pembeli lain yang akan digunakan untuk merumuskan harga karena mereka adalah satu-satunya rumah yang benar-benar dikunjungi oleh pembeli.
3) Analisis REO Solds Agen Penjual
Sebagian besar agen REO bekerja untuk satu atau dua bank. Beberapa agen listing adalah agen daftar eksklusif untuk REO, dan mereka tidak mencantumkan jenis properti lainnya. Karena kesepakatan agen REO dalam volume, mereka biasanya menerapkan prinsip harga yang sama untuk semua daftar REO mereka.
- Mintalah agen pembeli Anda untuk mencari agen daftar di MLS .
- Jalankan pencarian menggunakan nama agen pencatat itu untuk menemukan tiga sampai enam bulan terakhir dari daftar agen itu.
- Tarik riwayat daftar tersebut untuk menentukan harga daftar untuk rasio harga jual. Jika sebagian besar dari daftar tersebut dijual, katakanlah, 5% dari harga jual, maka Anda mungkin perlu menawarkan 6% dari harga jual, dan sebaliknya.
4) Tanyakan Tentang Jumlah Penawaran yang Diterima untuk Penyitaan REO
Jika tidak ada penawaran di rumah REO, Anda mungkin bisa menawarkan kurang dari harga daftar dan mendapatkan penawaran Anda diterima. Namun, jika ada lebih dari dua penawaran, kemungkinan besar Anda harus menawarkan di atas harga yang diminta.
Jika ada 20 penawaran, ingatlah bahwa beberapa dari penawaran itu mungkin semuanya tunai. Bank menyukai semua penawaran tunai. Jika Anda memperoleh pembiayaan, maka Anda mungkin perlu menaikkan harga pada penawaran Anda untuk dipertimbangkan.
5) Kirim Surat Persetujuan Awal
Tak usah dikatakan bahwa Anda tidak ingin surat prakualifikasi. Anda menginginkan surat pra - persetujuan .
Dapatkan pra-persetujuan dari pemberi pinjaman pilihan Anda di muka.
Selain itu, mendapatkan persetujuan terlebih dahulu oleh kreditur yang memiliki properti. Jangan berharap untuk menggunakan pemberi pinjaman ini untuk pinjaman Anda, tetapi kirimkan surat persiapan dari pemberi pinjaman ini, bersama dengan surat dari pemberi pinjaman Anda sendiri. Bank tidak selalu mempercayai prapihak pemberi pinjaman lain tetapi cenderung mempercayai departemen mereka sendiri. Jika Anda membeli REO dari Wells Fargo, Anda mungkin akan mendapatkan keuntungan jika pra-persetujuan Anda dari Wells Fargo, adalah semua yang saya katakan.
6) Jangan Minta Bank REO untuk Membayar untuk Perbaikan / Inspeksi
Terkadang bank akan membayar untuk perbaikan, tetapi biasanya tidak akan setuju untuk melakukannya pada tahap penawaran. Jika ada masalah yang ditemukan selama inspeksi rumah , renegosiasi setelah penawaran Anda diterima. Saya di masa lalu telah mampu bernegosiasi pengurangan untuk item tiket besar seperti HVAC yang tidak bisa beroperasi. Tetapi hal-hal yang dapat Anda lihat dengan mata Anda sendiri dan barang-barang yang lebih kecil adalah milik Anda untuk berurusan dengan karena klausul AS AD yang melekat pada sebagian besar penjualan REO penyitaan.
7) Mempersingkat Periode Inspeksi
Jika pembeli lain meminta 17 hari, misalnya, untuk melakukan inspeksi, dan Anda meminta 10, Anda mungkin dianggap pembeli yang lebih serius. Inspeksi biasanya hanya untuk peneguhan pembeli pula. Bank sangat tidak mungkin menanggapi setiap permintaan perbaikan. Jangan membuat kesalahan dengan berpikir bahwa Anda bisa datang dan bernegosiasi kembali nanti.
Bayar perhatian khusus pada cetakan yang dicurigai yang dapat terjadi di rumah yang ditinggalkan setelah mereka duduk kosong untuk jangka waktu yang lama.
8) Tawarkan untuk Membagi Biaya dengan bank REO
Beberapa bank tidak akan membayar biaya transfer, misalnya. Jika pembeli menawarkan untuk membagi biaya tersebut, bank akan merasa lebih setuju untuk menerima tawaran itu. Hal yang sama untuk biaya escrow.
Banyak bank menegosiasikan biaya diskon untuk asuransi judul . Jika bank akan membayar polis pemilik, kebijakan ALTA mungkin membutuhkan biaya lebih. Namun, masih lebih baik membiarkan bank memilih judul jika Anda ingin penawaran Anda diterima.
Pertimbangkan Konsekuensi Appraisal
Jika Anda menawarkan lebih dari harga jual, ingat bahwa penilaian akan perlu untuk membuktikan harga itu. Jika Anda menemukan diri Anda berhadapan dengan penilaian rendah , Anda memiliki pilihan, jadi jangan putus asa. Ingat, bank kemungkinan besar akan mengalami masalah ini dengan pembeli berikutnya yang memperoleh pembiayaan.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.