Seorang pembaca bertanya: "Haruskah kita berhenti melakukan pembayaran hipotek kami sementara rumah kami di pasar sebagai penjualan pendek ? Kami sudah mencoba melakukan modifikasi pinjaman dengan pemberi pinjaman kami, tetapi aplikasi kami ditolak karena kami saat ini. Pemberi pinjaman mengatakan jika kami gagal, itu akan membantu kami. Tapi kami berhutang lebih banyak daripada nilai rumah kami, saya kehilangan pekerjaan dan tidak mampu terus melakukan pembayaran. Bisakah Anda membantu kami? "
Jawaban: Pertama, izinkan saya mengatakan hati saya keluar kepada Anda. Saya berbicara dengan banyak penjual penjualan pendek di posisi Anda setiap hari dan menyadari kesulitan menghadapi penjual. Di Sacramento, tempat saya bekerja, lebih dari separuh penjualan pada tahun 2008 adalah penjualan dan penyitaan yang singkat, dan situasi ini tercermin di banyak bagian lain negara tersebut. Anda tidak sendiri.
Tidak seorang pun, di luar pengacara, dapat memberi tahu Anda apakah harus berhenti melakukan pembayaran hipotek - terutama bukan agen real estat , karena kami tidak memiliki izin untuk memberikan nasihat hukum. Ini adalah keputusan pribadi yang harus dibuat oleh penjual untuk diri mereka sendiri. Ada konsekuensi jika Anda berhenti melakukan pembayaran. Berikut beberapa hal yang perlu dipertimbangkan:
Apakah Anda Ingin Pergi Melalui Penyitaan?
Biasanya, pemberi pinjaman tidak akan memberi otorisasi penjualan singkat sampai penjual menemukan pembeli, tetapi status itu berubah. Sadarilah bahwa tidak ada jaminan bahwa pemberi pinjaman akan menerima penjualan pendek, dan tidak setiap pemberi pinjaman diharuskan membiarkan Anda menjual dengan penjualan pendek.
Jika Anda memulai proses penjualan singkat dan berhenti melakukan pembayaran, jika penjualan pendek ditolak dan Anda tidak dapat membayar kembali pembayaran, Anda mungkin mendapati diri Anda secara tidak sengaja kehilangan rumah Anda melalui penyitaan . Banyak penjual pendek memasuki proses dengan pemikiran bahwa jika pemberi pinjaman tidak akan menyetujui penjualan singkat mereka, mereka siap untuk membiarkan properti itu pergi.
Keuntungan untuk Membuat Pembayaran Hipotek Anda Selama Penjualan Singkat
Jika Anda dapat terus melakukan pembayaran saat rumah Anda berada di pasar, mungkin menguntungkan bagi Anda untuk melakukannya karena alasan-alasan berikut:
- Memenuhi Kualifikasi untuk Membeli Rumah Baru .
Pedoman Fannie Mae, dikeluarkan pada bulan Agustus 2008, mengatakan peminjam dapat segera membeli rumah lain setelah penjualan singkat jika peminjam tidak pernah nakal, sesuai dengan "kebijakan hipotek hipotek yang berlebihan sebelumnya," dan tidak berkewajiban untuk membayar kepada pemberi pinjaman penjualan pendek , termasuk penilaian kekurangan .
Sulit untuk menemukan pemberi pinjaman yang akan melakukannya, tetapi ada bank yang lebih kecil dengan portolio mereka sendiri yang tidak menjual kepada Fannie Mae dan dapat mempertimbangkan pinjaman semacam itu. Di sisi lain, pedoman FHA mengatakan jika pembeli tidak pernah terlambat, FHA akan segera memberikan pinjaman setelah penjualan singkat. Pedoman HAFA 2013 memungkinkan pemberi pinjaman melaporkan Pembayaran Penuh, sehingga membuat perbedaan besar pada laporan kredit .
- Lindungi Kredit
Menjaga arus hipotek Anda juga membantu peringkat kredit Anda karena laporan kredit Anda tidak akan mencerminkan pembayaran terlambat. Sadarilah bahwa pemberi pinjaman dapat, bagaimanapun, melaporkan penjualan singkat Anda sebagai Kode Faktor Skor Kredit # 22, yang masih agak akan menjatuhkan FICO Anda.
- Ketenangan Pikiran
Tidak ketinggalan pembayaran Anda membuat lebih mudah bagi beberapa penjual untuk berurusan dengan penjualan singkat karena stigma tunggakan tidak ada, dan mereka tidur lebih nyenyak di malam hari.
- Batalkan Tanpa Hukuman
Jika rumah Anda tidak menjual atau pemberi pinjaman menolak untuk menerima tawaran dari pembeli penjualan singkat Anda, di California, misalnya, Anda bebas membatalkan daftar dan menjaga rumah Anda tanpa kewajiban.
Alasan Berhenti Membuat Pembayaran Hipotek Anda Selama Penjualan Singkat
Beberapa penjual berurusan dengan kesulitan keuangan ekstrem dan tidak memiliki pilihan untuk memutuskan apakah akan terus melakukan pembayaran hipotek. Penjual lainnya sengaja berhenti membayar.
- Motivasi Lebih Banyak bagi Bank untuk Menerima Penjualan Singkat
Meskipun tidak perlu berada di default sebelum bank akan mempertimbangkan penjualan singkat, file-file yang mendapat prioritas adalah yang secara default.
- Pemberi Pinjaman Mungkin Tidak Membayar Pembayaran Kembali
Anda tidak dapat memeras darah dari bit, meskipun saya tahu bank yang telah mencoba. Biasanya, jika seorang peminjam menghadapi kesulitan yang sebenarnya dan tidak memiliki aset atau sarana untuk melakukan pembayaran hipotek, pemberi pinjaman tidak mungkin mencoba memaksa peminjam untuk membayar kembali semua itu. Ini tidak berarti pemberi pinjaman tidak berhak atas penilaian defisiensi , jika keadaan menjamin.
- Dapatkan Dana untuk Bergerak
Hal ini cukup beralasan bahwa jika Anda tidak membayar bank, uang yang biasanya akan dialokasikan untuk biaya tersebut dapat digunakan untuk membayar pertama, terakhir dan uang jaminan sewa.
Kelemahan untuk Going Into Default Selama Penjualan Pendek
Tidak ada makan siang gratis. Sementara beberapa penjual senang berjalan jauh dari rumah dalam penyitaan, yang lain lebih suka untuk menyelesaikan penjualan pendek dan takut memikirkan penyitaan.
- Laporan Kredit Bisa Menderita
Penjualan dan penyitaan singkat mempengaruhi kredit . Selain Kode Faktor Skor Kredit # 22, kreditur juga dapat melaporkan pembayaran kredit macet Anda ke biro kredit . Beberapa kreditur dapat melaporkan penjualan singkat karena dibayar penuh jika Anda telah menyelesaikan penjualan singkat HAFA setelah 2013, yang seharusnya tidak memengaruhi kredit Anda.
- Dibatasi Dari Membeli Rumah Baru
Meskipun saya mengharapkan pembatasan dapat menjadi rileks sedikit karena meningkatnya jumlah penyitaan dan penjualan pendek, pada saat ini, peminjam dengan pembayaran 60 hari terlambat atau lebih besar diperlukan oleh Fannie Mae untuk menunggu dua tahun untuk membeli rumah lain. Golden 1 Credit Union di California menawarkan periode menunggu kasus per kasus bagi peminjam yang memenuhi kriteria tertentu. Pedoman HAFA tertentu memungkinkan pembelian kembali segera. Bicaralah dengan agen Anda.
- Kalah dari Rumah ke Penyitaan
Jika Anda tidak dapat membayar kembali pembayaran sebelum penjualan wali atau sheriff, Anda mungkin kehilangan rumah Anda ke bank.