Apakah Anda harus mendukung modifikasi pinjaman atas penjualan pendek tergantung, sebagian, pada hal-hal berikut:
- Situasi keuangan Anda
- Kesediaan bank
- Keinginan Anda untuk menjaga rumah Anda
Ini menjadi lebih rumit jika bank menolak untuk mempertimbangkan nilai pasar rumah Anda saat ini. Jika Anda benar-benar ingin tinggal di rumah Anda, terlepas dari nilainya, maka modifikasi pinjaman mungkin menjadi pilihan yang lebih baik.
Ketentuan Modifikasi Pinjaman
Tujuan dari modifikasi pinjaman adalah untuk mengurangi pembayaran hipotek pemilik rumah dan membuat pembayaran itu terjangkau.
Ini dilakukan dengan menerapkan satu atau lebih dari yang berikut:
- Menurunkan suku bunga
- Memperpanjang jangka waktu pinjaman
- Menambahkan bunga yang belum dibayar ke saldo pokok
- Mengurangi saldo pokok
Kantor Pengontrol Mata Uang (OCC), yang mengatur bank-bank nasional, mengatakan banyak modifikasi pinjaman tidak mengurangi saldo pokok yang terhutang. Mungkin lebih mengganggu adalah berita bahwa sejumlah besar modifikasi pinjaman segera menjadi tunggakan lagi. Ini sering hanya perbaikan sementara dan bukan solusi jangka panjang.
Modifikasi Pinjaman Dapat Mengakibatkan Peningkatan Pembayaran
Ini mungkin terdengar aneh bagi Anda dan bertentangan dengan bagaimana modifikasi pinjaman seharusnya bekerja, tetapi tidak setiap bank akan menawarkan modifikasi pinjaman yang menurunkan pembayaran hipotek pemilik rumah. Beberapa bank akan menawarkan modifikasi pinjaman yang meningkatkan pembayaran. Bank menggunakan rasio, sering membatasi persentase tertentu dari penghasilan bulanan bruto Anda, untuk menentukan pembayaran hipotek baru.
Jika pernyataan keuangan menjamin, bank dapat meminta pembayaran lebih tinggi.
Modifikasi Pinjaman Sementara
Ketahuilah bahwa beberapa bank menawarkan modifikasi pinjaman sementara. Ini berarti bank tidak akan setuju untuk membuat modifikasi pinjaman permanen tetapi sebaliknya dapat menawarkan kondisi berikut:
- Keseimbangan pokoknya tetap sama.
- Pemilik rumah diminta untuk melakukan pengurangan pembayaran baru.
- Istilah untuk pembayaran baru ditetapkan selama 3 hingga 6 bulan.
- Implikasinya adalah jika pemilik rumah membuat pembayaran baru tepat waktu selama batas termodifikasi pinjaman sementara, bank dapat memberikan modifikasi pinjaman permanen.
Namun, pada akhir semester, bank juga bebas untuk mengatakan: "Terima kasih banyak, karena telah memberi kami sejumlah uang, tetapi pinjaman Anda sekarang gagal." Dan bank bisa melanjutkan penyitaan. Saya telah mendengar cerita ini dari beberapa klien Sacramento yang dipaksa melakukan penjualan singkat oleh manuver ini.
Bank Tidak Memproses Penjualan Singkat Secara Bersamaan Dengan Modifikasi Pinjaman
Sebagian besar bank tidak akan membuka dua file pada saat yang bersamaan. Anda harus memutuskan terlebih dahulu apakah Anda ingin mengejar modifikasi pinjaman atau penjualan pendek. Anda harus mengejar satu atau yang lain.
Sebuah bank akan menutup transaksi penjualan pendek yang tertunda jika pemilik rumah kemudian memutuskan untuk mencoba modifikasi pinjaman. Lamanya waktu untuk memproses penjualan singkat versus modifikasi pinjaman hampir sama. Beberapa perubahan pinjaman membutuhkan waktu 3 hingga 6 bulan untuk disimpulkan.
Tidak adil bagi pembeli yang telah mengajukan penawaran dengan itikad baik dengan penjualan pendek dan setuju untuk menunggu persetujuan penjualan singkat untuk mengetahui bahwa penjual telah berubah pikiran dan sekarang ingin melakukan modifikasi pinjaman di tengah-tengah penjualan pendek.
Saran saya adalah membuat keputusan dan mematuhinya. Selain itu, jangan menyewa perusahaan untuk melakukan modifikasi pinjaman untuk Anda karena Anda dapat meminta sendiri tanpa membayar siapa pun. Banyak perusahaan modifikasi pinjaman adalah penipu.
Mengapa Mungkin Penjualan Singkat Lebih Disukai Melalui Modifikasi Pinjaman?
Pemilik rumah yang lebih suka keluar dari bawah air mungkin lebih suka melakukan penjualan singkat sebagai pengganti modifikasi pinjaman. Penjualan singkat berarti bank akan menerima pembayaran lebih sedikit dan melepaskan pinjaman. Jika rumah Anda bernilai jauh lebih rendah daripada jumlah yang terutang, mungkin lebih masuk akal untuk melakukan penjualan singkat dan dibebaskan dari utang terbebani. Berikut adalah faktor lain yang perlu dipertimbangkan:
- Setelah 3 tahun mempertahankan kredit, jika harga tetap stabil, pemilik rumah dapat memenuhi syarat untuk membeli rumah lain setelah penjualan pendek dengan hipotek dan pembayaran yang terjangkau.
- Baik modifikasi pinjaman dan penjualan singkat dapat memengaruhi kredit . Namun solusinya pada umumnya lebih baik daripada penyitaan.
- Banyak modifikasi pinjaman membutuhkan pembayaran dengan tingkat penyesuaian yang dapat meningkat setiap tahun setelah 5 tahun pertama pembayaran fixed-rate telah berlalu.
- Sebagian besar daftar penjualan pendek yang saya jual di Sacramento melibatkan penjual yang ditolak modifikasi pinjaman.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.