Jika Anda mencoba untuk mendapatkan jenis pinjaman yang salah, meskipun penjualan singkat Anda disetujui oleh bank penjual, Anda mungkin tidak dapat menutup transaksi tersebut karena masalah pembiayaan. Sayangnya, tidak semua jenis pembiayaan yang tersedia di Amerika Serikat dapat digunakan untuk membeli penjualan pendek.
Menunggu persetujuan
Kecuali jika penjualan pendek yang Anda rencanakan untuk dibeli adalah penjualan pendek Wachovia atau penjualan pendek HAFA yang disetujui sebelumnya, Anda dapat cukup banyak berharap menunggu persetujuan penjualan singkat. Mendapatkan penjualan pendek yang disetujui dapat memakan waktu dari 4 hingga 8 minggu rata-rata, hingga satu tahun atau lebih lama.
Selama periode waktu ini, suku bunga berfluktuasi. Banyak pemberi pinjaman tidak akan mengunci pinjaman selama lebih dari 30 hari tanpa membebankan Anda untuk hak istimewa. Beberapa tidak akan memberi Anda kunci pinjaman sampai Anda mendapatkan persetujuan penjualan singkat. Jika suku bunga Anda melambung ke atas, Anda dapat menemukan bahwa Anda tidak lagi memenuhi syarat untuk membeli rumah itu.
Tip: Coba beli di bawah kemampuan Anda. Jangan meregangkan jumlah pinjaman pra-persetujuan Anda secara maksimal. Tinggalkan beberapa keluwesan.
Tidak Menutup Sebelum Persetujuan Berakhir
Banyak bank penjualan pendek ingin menutup dalam waktu 30 hari setelah persetujuan penjualan singkat. Jika Anda mendapatkan pinjaman yang membutuhkan periode persetujuan yang lebih lama seperti pinjaman Bagian 184, Anda mungkin tidak dapat menutup dalam waktu yang ditentukan dan persetujuan Anda akan kedaluwarsa.
Kadang-kadang, bahkan dengan pinjaman konvensional , penundaan dengan pembiayaan penjualan singkat Anda tidak terhindarkan. Mungkin para penilai didukung dan penilaian tidak dapat diselesaikan tepat waktu atau underwriting membutuhkan waktu lebih lama dari biasanya. Jika petugas kredit tidak mendapatkan rincian biaya yang disetujui, dan beberapa biaya yang tidak boleh dibayar oleh penjual dipindahkan ke pembeli, merevisi Perkiraan Iman Baik dapat menunda prosesnya juga.
Beberapa bank tidak akan mengeluarkan perpanjangan untuk surat persetujuan penjualan singkat mereka.
Tip: Minta pemberi pinjaman Anda di muka jika perusahaan dapat menjamin penutupan 30 hari. Selain itu, jika Anda mendengar bahwa surat persetujuan akan datang, mulailah pinjaman Anda lebih awal.
Potensi Perbaikan Jarang Dibayar Oleh Ban
Banyak pemberi pinjaman memiliki persyaratan pinjaman. Pedoman perbaikan FHA dapat meminta banyak perbaikan seperti memperbaiki cat chipping dari rumah pra-1978 atau memasang pegangan tangan. Pinjaman VA pasti akan memanggil laporan hama dan sertifikat penyelesaian hama yang jelas. Bahkan jika pinjaman Anda adalah konvensional, penilai mungkin mencatat kegagalan atap dan meminta penggantian sebelum menyetujui untuk membiayai penjualan singkat itu. Bank jarang akan membayar untuk perbaikan. Penjualan pendek dijual dalam kondisi "sebagaimana adanya". Selain itu, bank tidak akan membiarkan penjual membayar untuk perbaikan, karena jika penjual memiliki uang tambahan, umumnya bank akan menginginkan dana tersebut.
Tip: Minta agen Anda untuk memeriksa rumah dan mendiskusikan masalah potensial terlebih dahulu.
Biaya Penutupan Mungkin Tidak Ditanggung
Seringkali, pembeli akan meminta penjual untuk membayar biaya penutupan mereka. Jika pembeli tidak memiliki cukup uang untuk membayar biaya penutupan dan bank menolak untuk mengizinkan konsesi, pembeli mungkin tidak dapat membeli penjualan singkat itu .
Kadang-kadang, bank-bank penjualan Wells Fargo FHA yang pendek akan mengurangi jumlah yang biasanya dibayarkan oleh bank-bank lain karena Wells Fargo mengatakan pedomannya untuk FHA melarang kredit penuh 3% dalam beberapa keadaan. Saya juga menemukan bahwa beberapa bank penjualan pendek akan secara otomatis menolak kredit penutupan pembeli jika pembeli menurunkan lebih dari 3,5%.
Tip: Tanyakan kepada agen pencatat apakah bank akan membayar konsesi terhadap biaya penutupan ketika Anda menulis penawaran atau menawarkan lebih dari harga daftar untuk dikompensasi.
Berurusan dengan Dua Pemberi Pinjaman dan Mendapatkan Persetujuan
Jika ada 2 pinjaman dengan penjualan pendek , Anda perlu persetujuan dari kedua kreditur untuk menutup. Anda mengambil risiko jika Anda bergerak maju dengan penilaian dan / atau inspeksi rumah sebelum Anda menerima persetujuan dari kedua pemberi pinjaman. Satu pemberi pinjaman mungkin setuju sementara yang lain mungkin menolak penjualan pendek atau keberatan atas kontribusi penjual pada HUD.
Kiat: Minta untuk melihat laporan judul awal atau komitmen judul untuk menentukan berapa banyak pinjaman yang dijamin oleh properti. Mungkin ada pinjaman lunas yang tidak pernah dipulihkan.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.