Opsi untuk Mengubah Peminjam
Ada kemungkinan untuk mendapatkan nama seseorang dari hipotek, tetapi prosesnya biasanya menantang. Ini berlaku untuk setiap peminjam utama serta penandatangan bersama yang membantu peminjam mendapatkan persetujuan.
Sampai Anda membuat perubahan resmi untuk hipotek (atau melunasinya seluruhnya), semua orang akan bertanggung jawab atas pinjaman itu, dan utang itu akan mengurangi kemampuan mereka untuk mendapatkan pinjaman lain .
Tantangan
Pemberi pinjaman tidak ingin mengambil nama siapa pun dari pinjaman rumah. Ketika mereka menyetujui pinjaman, mereka melihat nilai kredit dan pendapatan dari kedua peminjam bersama-sama. Terutama ketika datang ke pinjaman rumah, lebih dari satu pendapatan sering diperlukan untuk mencapai rasio utang terhadap pendapatan yang memuaskan (dengan kata lain, banyak orang mengalami kesulitan untuk mendapatkan hipotek pada rumah keluarga seukuran mereka sendiri).
Semua peminjam bertanggung jawab 100% atas utang - bukan 50/50 atas pinjaman bersama. Jika seorang peminjam tidak dapat membayar untuk alasan apa pun (entah itu kesulitan keuangan atau salah satu peminjam mati), peminjam lain perlu menjaga pembayaran saat ini atau melunasi pinjaman. Jika pemberi pinjaman hanya menghapus nama, mereka meningkatkan risikonya dan mereka memberi seseorang “bebas keluar”, yang bank enggan lakukan.
Sayangnya untuk co-borrowers, pemberi pinjaman melihat setiap pemohon sebagai kesempatan individu untuk mengumpulkan pinjaman.
Anda mungkin berpikir bahwa itu adalah pinjaman "kami" (dan dalam kasus perceraian, misalnya, tidak ada lagi "kami"), tetapi perjanjian pinjaman Anda tidak terstruktur seperti itu. Bahkan jika perjanjian perceraian menetapkan bahwa mantan Anda bertanggung jawab atas utang, pemberi pinjaman memiliki kemampuan untuk mengumpulkan dari semua orang yang mengajukan permohonan .
Mantan pasangan mungkin menghadapi konsekuensi hukum karena gagal mengikuti perintah pengadilan, tetapi Anda tidak dapat mengubah perjanjian pinjaman yang ada.
Cara Mendapatkan Nama Dihapus
Ada beberapa cara untuk mendapatkan nama dihapus dari pinjaman.
Rencanakan sebuah proses yang membutuhkan beberapa minggu dan melibatkan dokumen-dokumen penting, tetapi idealnya, Anda akan dapat menempatkan pinjaman di belakang Anda.
Tanyakan kepada Pemberi Pinjaman Anda
Mulailah dengan meminta pemberi pinjaman Anda saat ini tentang mengubah pinjaman. Anda tidak akan menyelesaikan semuanya dalam satu panggilan telepon, tetapi Anda dapat mengetahui apakah mungkin untuk mempertahankan pinjaman yang ada dengan satu peminjam yang lebih sedikit. Jika demikian, setiap peminjam yang tersisa (yang namanya tidak dihapus) akan perlu kembali berkualifikasi untuk pinjaman mereka sendiri. Para peminjam tersebut membutuhkan kredit yang bagus dan penghasilan yang cukup untuk melakukan pembayaran dengan nyaman, dan mereka harus melalui proses aplikasi yang serupa dengan saat Anda mendapatkan pinjaman . Jika permintaan Anda disetujui, kreditur dapat memberikan pelepasan tanggung jawab (sering digunakan dalam kasus perceraian).
Pembiayaan kembali Pinjaman
Jika pemberi pinjaman Anda saat ini tidak mau bekerja dengan Anda, cobalah refinancing pinjaman . Untuk melakukannya, Anda akan mengajukan pinjaman baru dan menggunakan utang itu untuk melunasi utang lama. Orang yang bertanggung jawab atas pinjaman harus berlaku secara individual dan harus memenuhi syarat dengan pendapatan dan kredit yang cukup.
Pemberi pinjaman lainnya mungkin lebih bersedia menyetujui pinjaman, dan Anda dapat melihat program seperti pinjaman FHA (yang mungkin memiliki standar persetujuan yang lebih mudah dalam hal jumlah uang muka dan nilai kredit Anda).
Jika Anda Di Bawah Air
Refinancing sangat sulit dilakukan saat rumah Anda bernilai lebih kecil dari yang Anda miliki, atau jika Anda memiliki ekuitas minimal di rumah . Pemberi pinjaman konvensional memiliki persyaratan ketat untuk rasio pinjaman terhadap nilai , dan Anda tidak akan bertemu dengan mereka kecuali Anda menulis cek besar. Untungnya, ada beberapa program refinancing pemerintah yang dapat membantu Anda mendapatkan pinjaman baru - pastikan Anda bisa mendapatkan pinjaman yang dibiayai kembali di bawah peminjam yang Anda inginkan sebelum Anda melakukan semua dokumen.
Anggapan
Dimungkinkan untuk mentransfer hipotek ke peminjam yang berbeda. Pinjaman “Assumable” menawarkan fitur ini, tetapi sebagian besar pinjaman tidak dapat diasumsikan.
Jika Anda meminjam melalui FHA atau VA, Anda mungkin memiliki kemampuan ini - tetapi patut ditanyakan, di mana pun Anda meminjam.
Jual Properti
Jika tidak ada pendekatan di atas yang berhasil untuk Anda, Anda mungkin perlu menjual properti dan menggunakan hasil penjualan untuk melunasi pinjaman. Ini jelas dapat menyebabkan gangguan bagi Anda atau keluarga Anda, dan mungkin sulit untuk dijual jika Anda berada di bawah air, jadi pikirkan dengan hati-hati dan dapatkan bantuan dari profesional real estat lokal sebelum Anda membuat keputusan.
Biaya
Semua opsi di atas melibatkan biaya, jadi evaluasi beberapa alternatif sebelum memilih, dan putuskan siapa yang akan membayar biaya. Bahkan jika Anda menjual properti dan menerima uang, biaya agen real estat dan biaya lainnya cenderung mengurangi Anda. Di antara opsi yang tercantum, rilis kewajiban atau asumsi pinjaman mungkin yang paling terjangkau - mereka akan membantu Anda menghindari biaya penutupan yang terkait dengan pembiayaan kembali.
Kisah yang sama untuk Co-Signers
Semua hal di atas berlaku untuk co-penandatangan hipotek. Sebagai penandatangan bersama, Anda 100% bertanggung jawab atas pinjaman, dan pemberi pinjaman tidak ingin membiarkan Anda lolos. Bicarakan dengan peminjam utama tentang pembiayaan ulang, dan ingat bahwa masa depan mereka terikat dengan Anda.
Dengan beberapa pinjaman (pinjaman mahasiswa, khususnya), lebih mudah untuk mendapatkan co-penandatangan pinjaman setelah periode pembayaran tepat waktu. Namun, pinjaman rumah tidak menawarkan fitur yang sama.
Hentikan Perizinan Klaim
Akta hak tanggungan tidak akan menghapus nama peminjam dari hipotek. Dengan akta klaim berhenti, pemilik dapat mentransfer semua hak kepemilikan kepada orang lain, tetapi perjanjian pinjaman tetap tidak berubah (menyerah kepemilikan tidak berarti Anda menyerahkan tanggung jawab untuk membayar). Akibatnya, akta klaim berhenti dapat membuat peminjam menjadi lebih buruk - mereka berhutang pada properti, tetapi mereka tidak lagi memiliki kepentingan kepemilikan di dalamnya.
Informasi penting
Informasi pada halaman ini bersifat mendasar dan tidak dapat dianggap sebagai nasihat hukum atau keuangan. Berbicaralah dengan pengacara setempat yang akrab dengan situasi Anda sebelum membuat keputusan keuangan apa pun.