Membalikkan hipotek masuk akal untuk beberapa pemilik rumah
Dasar
Seperti hipotek standar, hipotek terbalik menggunakan rumah Anda sebagai jaminan .
Namun, pinjaman ini berbeda dalam beberapa hal, yang mengarah ke bagian "terbalik" dari nama tersebut. Pertama, Anda menerima uang daripada membayar uang kepada kreditur Anda setiap bulan. Kedua, jumlah pinjaman Anda bertambah seiring waktu, bukannya menyusut dengan setiap pembayaran bulanan
Konsep ini bekerja mirip dengan hipotek kedua atau pinjaman ekuitas rumah. Namun, hipotek terbalik hanya tersedia bagi pemilik rumah yang berusia 62 tahun ke atas, dan Anda biasanya tidak perlu membayar kembali pinjaman ini sampai Anda pindah dari rumah.
Hipotek terbalik dapat memberikan uang untuk apa pun yang Anda inginkan, dari penghasilan pensiun tambahan hingga uang untuk proyek perbaikan rumah besar. Selama Anda memenuhi persyaratan (lihat di bawah), Anda dapat menggunakan dana tersebut untuk menambah sumber penghasilan Anda yang lain atau tabungan apa pun yang telah Anda kumpulkan. Namun, jangan hanya melompat ke prospek uang mudah; pinjaman ini rumit , dan mereka mengurangi aset untuk ahli waris Anda.
Sementara beberapa sumber untuk hipotek terbalik ada, salah satu opsi yang lebih baik adalah Home Equity Conversion Mortgage (HECM) yang tersedia melalui Administrasi Perumahan Federal . HECM umumnya lebih murah untuk peminjam karena dukungan pemerintah, dan aturan untuk pinjaman ini membuat mereka relatif ramah konsumen.
Berapa Banyak Yang Bisa Anda Dapatkan?
Jumlah uang yang Anda dapatkan tergantung pada beberapa faktor dan didasarkan pada perhitungan yang membuat asumsi tertentu tentang berapa lama pinjaman akan bertahan.
Ekuitas: Semakin banyak ekuitas yang Anda miliki di rumah Anda, semakin banyak yang dapat Anda keluarkan. Bagi sebagian besar peminjam, lebih baik jika Anda telah melunasi pinjaman Anda selama bertahun-tahun dan hipotek Anda hampir benar-benar lunas.
Suku bunga: Suku bunga yang lebih rendah berarti lebih banyak dari ekuitas pinjaman Anda pergi ke Anda sebagai penghasilan daripada untuk menutupi pembayaran bunga.
Umur: Usia peminjam termuda di pinjaman juga mempengaruhi berapa banyak yang Anda dapatkan, dan peminjam yang lebih tua dapat mengambil lebih banyak. Jika Anda tergoda untuk mengecualikan orang yang lebih muda untuk mendapatkan pembayaran lebih tinggi, berhati-hatilah karena pasangan yang lebih muda harus pindah pada kematian peminjam yang lebih tua jika orang yang lebih muda tidak termasuk dalam pinjaman.
Cara Menerima Pembayaran Pinjaman
Pilihan Anda tentang cara mendapatkan uang juga penting. Anda dapat memilih dari beberapa opsi pembayaran.
Jumlah lumpuh: Opsi paling sederhana adalah mengambil semua uang sekaligus. Dengan opsi ini, pinjaman Anda memiliki suku bunga tetap , dan saldo pinjaman Anda akan bertambah seiring waktu seiring dengan bertambahnya bunga.
Pembayaran berkala: Anda juga dapat memilih untuk menerima pembayaran rutin — setiap bulan, misalnya.
Pembayaran tersebut dapat berlangsung seumur hidup Anda, atau untuk jangka waktu tertentu, seperti 10 tahun. Jika pinjaman Anda menjadi jatuh tempo karena semua peminjam telah pindah dari rumah, pembayaran berakhir. Dengan pembayaran seumur hidup, Anda dapat mengambil lebih dari yang Anda dan pemberi pinjaman Anda harapkan jika Anda menjalani kehidupan yang sangat panjang.
Lini kredit: Daripada mengambil uang tunai dengan segera, Anda dapat memilih jalur kredit , yang memungkinkan Anda untuk menarik dana jika dan kapan Anda membutuhkannya. Keuntungan dari pendekatan ini adalah Anda hanya membayar bunga atas uang yang benar-benar Anda pinjam, dan batas kredit Anda dapat berpotensi tumbuh dari waktu ke waktu.
Kombinasi: Tidak bisa memutuskan? Anda dapat menggunakan kombinasi program di atas. Sebagai contoh, Anda mungkin mengambil sejumlah kecil uang muka dan menyimpan garis kredit untuk nanti.
Untuk mendapatkan perkiraan berapa banyak yang dapat Anda keluarkan, coba kalkulator National Reverse Mortgage Lenders Association.
Namun, tarif dan biaya aktual yang dibebankan oleh pemberi pinjaman Anda akan berbeda dari asumsi yang digunakan.
Biaya Mortgage Reverse
Seperti halnya pinjaman rumah lainnya, Anda akan membayar bunga dan biaya untuk mendapatkan hipotek terbalik. Secara historis, biaya telah terkenal tinggi, tetapi dengan biaya persaingan yang lebih meningkat agak. Namun, Anda perlu memperhatikan biaya dan membandingkan penawaran dari beberapa kreditur.
Biaya sering dibiayai, atau dimasukkan ke dalam pinjaman Anda. Dengan kata lain, Anda tidak menulis cek sehingga Anda tidak merasakan biaya itu, tetapi Anda tetap membayarnya, plus bunga.
Biaya mengurangi jumlah ekuitas yang tersisa di rumah Anda, yang menyisakan sedikit untuk harta Anda atau untuk Anda jika Anda menjual rumah dan melunasi pinjaman. Jika Anda memiliki dana yang tersedia, mungkin bijaksana untuk membayar biaya dari saku, bukan membayar bunga atas biaya tersebut untuk tahun-tahun mendatang.
Biaya penutupan: Anda akan membayar sebagian dari biaya penutupan yang sama yang diperlukan untuk pembelian rumah atau pembiayaan kembali. Misalnya, Anda akan membutuhkan penilaian, Anda akan membutuhkan dokumen yang diajukan, dan kreditur Anda akan meninjau kredit Anda. Beberapa biaya ini berada di luar kendali Anda tetapi yang lain dapat dikelola dan dibandingkan. Misalnya, biaya origination bervariasi dari pemberi pinjaman kepada pemberi pinjaman, tetapi kantor pencatatan county Anda mengenakan biaya yang sama tidak peduli siapa pun yang Anda gunakan.
Biaya servis: Anda mungkin mendapatkan kejutan stiker ketika Anda melihat jumlah biaya yang makan ke penghasilan bulanan Anda dari hipotek terbalik. Ada batasan maksimum untuk biaya HECM, tetapi masih layak untuk dititipkan untuk pemberi pinjaman dengan biaya terendah.
Premi asuransi: Karena HECM didukung oleh FHA, yang mengurangi risiko bagi kreditur Anda, Anda membayar premi kepada FHA. Premi asuransi hipotek awal Anda (MIP) adalah antara 0,5 persen hingga 2,5 persen, dan Anda akan membayar biaya tahunan sebesar 1,25 persen dari saldo pinjaman Anda.
Bunga: Anda akan membayar bunga atas uang yang Anda ambil melalui hipotek terbalik.
Membayar kembali Pinjaman
Anda tidak melakukan pembayaran bulanan pada hipotek terbalik. Sebaliknya, saldo pinjaman jatuh tempo ketika peminjam secara permanen pindah dari rumah, biasanya pada saat kematian atau ketika rumah dijual. Namun, Anda mengambil utang yang harus dibayar kembali, Anda tidak menyadarinya.
Utang total Anda adalah jumlah uang yang Anda ambil dalam bentuk uang tunai ditambah bunga atas uang yang Anda pinjam . Dalam banyak kasus, utang Anda bertumbuh seiring waktu karena Anda meminjam uang dan tidak melakukan pembayaran apa pun, dan Anda bahkan mungkin meminjam lebih banyak setiap bulan.
Ketika pinjaman Anda jatuh tempo, itu harus dilunasi. Pinjaman umumnya jatuh tempo ketika semua peminjam memiliki "secara permanen" pindah. Namun, hipotek terbalik juga dapat datang karena jika Anda tidak memenuhi ketentuan perjanjian Anda jika Anda tidak membayar pajak properti Anda, misalnya.
Sebagian besar hipotek terbalik dibayar melalui penjualan rumah. Misalnya, setelah kematian Anda, rumah pergi di pasar, dan harta Anda menerima uang tunai yang dapat digunakan untuk melunasi pinjaman. Jika Anda memutuskan untuk pindah dan menemukan Anda berhutang lebih sedikit pada hipotek terbalik daripada Anda menjual rumah, Anda harus mempertahankan perbedaannya.
Jika Anda berhutang lebih dari yang Anda jual rumah, Anda tidak perlu membayar selisih dengan HECM; dengan kata lain, Anda “menang.” Kebanyakan hipotek terbalik memiliki klausa yang tidak memungkinkan keseimbangan pinjaman melebihi nilai ekuitas rumah, meskipun fluktuasi pasar masih dapat menghasilkan ekuitas yang lebih sedikit daripada saat Anda mengambil pinjaman.
Dalam beberapa kasus, ahli waris Anda akan memutuskan untuk mempertahankan rumah. Dalam kasus seperti itu, jumlah pinjaman penuh jatuh tempo, bahkan jika saldo pinjaman lebih tinggi dari nilai rumah. Ahli waris Anda akan perlu membuat perbedaan jika mereka ingin mempertahankan rumah di dalam keluarga.
Persyaratan untuk Mendapatkan Pinjaman
Untuk mendapatkan hipotek terbalik, Anda harus memenuhi beberapa kriteria dasar.
Aturan dasar:
- Rumah adalah tempat tinggal utama Anda. Anda tidak dapat menggunakan properti sewaan, misalnya.
- Anda berusia setidaknya 62 tahun.
- Anda tidak menunggak utang apa pun yang terhutang kepada pemerintah federal.
Ekuitas yang cukup: Karena Anda mengambil uang dari rumah Anda, Anda membutuhkan sejumlah besar ekuitas di rumah Anda untuk menarik. Tidak ada perhitungan pinjaman-ke-nilai seperti yang Anda miliki dengan hipotek "maju".
Biaya yang sedang berlangsung: Anda harus memiliki kemampuan untuk terus membayar biaya berkelanjutan yang terkait dengan rumah Anda. Anda harus membuktikan kepada kreditur bahwa Anda mampu mengikuti biaya. Ini memastikan bahwa properti mempertahankan nilainya dan Anda tetap memiliki properti. Misalnya, Anda masih harus mengikuti pemeliharaan, pajak properti, dan premi asuransi pemilik rumah.
Penghasilan: Anda tidak perlu penghasilan untuk memenuhi syarat untuk hipotek terbalik karena Anda tidak diharuskan untuk melakukan pembayaran atas pinjaman.
Konseling: Sebelum HECM Anda didanai, Anda harus menghadiri "sesi informasi konsumen" dengan konselor HECM yang disetujui HUD. Ini untuk memastikan peminjam memahami setiap biaya dan konsekuensi dari mengambil pinjaman jenis ini. Konselor bekerja untuk organisasi independen, jadi mereka harus memberikan informasi yang tidak bias tentang produk.
KPR pertama: Jika Anda masih berutang uang di rumah Anda, Anda masih bisa mendapatkan hipotek terbalik. Beberapa orang mengambil hipotek terbalik untuk menghilangkan pembayaran bulanan yang ada, dengan menjaring pendapatan pinjaman terhadap pembayaran hipotek yang sudah ada jatuh tempo.
Namun, hipotek terbalik perlu menjadi hak gadai pertama di properti . Bagi kebanyakan peminjam, itu berarti melunasi sisa utang hipotek Anda dengan bagian dari hipotek terbalik Anda. Ini paling mudah jika Anda memiliki sekitar 50 persen ekuitas di rumah Anda atau lebih.