Menunggu untuk Menutup Rumah
Yang berarti pemberi pinjaman memainkan peran penting yang tidak dapat diabaikan.
Pembeli dan penjual dapat menyetujui tanggal penutupan sebelumnya dalam kontrak pembelian , tetapi jika pemberi pinjaman tidak dapat melakukan selama jangka waktu tersebut, tidak masalah tanggal mana yang dipilih, karena tidak akan ditutup pada tanggal pembeli dan penjual menentukan. Ini akan ditutup ketika kreditur siap untuk ditutup. Lebih lanjut, tidak setiap kreditur menghimbau kebijaksanaan.
Proses Penutupan Escrow
Tergantung di mana Anda tinggal, sejumlah entitas dapat menangani proses penutupan. Mari kita bahas beberapa. Agen penutup bisa menjadi petugas escrow , lebih dekat, perusahaan judul atau pengacara real estat .
Proses penutupan dapat sangat bervariasi bahkan dalam keadaan yang sama. Di California, misalnya, proses escrow berbeda di California utara dibandingkan California selatan. Perbedaan utama antara keduanya adalah instruksi escrow diambil dan ditandatangani di ujung depan (tak lama setelah penerimaan penawaran) di Cal selatan dan di bagian belakang (tepat sebelum menutup) di Cal utara.
Sebelum suatu escrow dapat ditutup, semua syarat dari kontrak pembelian harus dipenuhi; kemudian penjual mendepositkan akta dan pembeli menyetorkan dana. Berikut ini contoh jenis kondisi yang diperlukan di California. Proses penutupan negara Anda mungkin bervariasi.
- Perjanjian pembelian dan addendum yang dilaksanakan sepenuhnya.
- Deposit setoran uang yang tulus .
- Inspeksi rumah atau pengabaian.
- Pemenuhan kewajiban penjual seperti pengajuan laporan pemeriksaan hama dan / atau penyelesaian, sertifikasi atap , garansi rumah , kebijakan judul awal, penerimaan penerima manfaat , perbaikan, jika ada, sesuai dengan Permintaan Perbaikan .
- Penyempurnaan inspeksi pembeli, termasuk pelepasan kontinjensi, jika diminta.
- Pemeriksaan atau pengabaian melalui walk-through pembeli.
- Penilaian properti oleh penilai kreditur.
- Persetujuan pinjaman pemberi pinjaman dan kepuasan kondisi pinjaman oleh pembeli seperti menyetorkan bukti polis asuransi pemilik rumah .
- Petunjuk pembelian yang ditandatangani oleh Penjual dan Pembeli.
- Tanda pengenal akta yang ditandatangani dan diaktakan oleh penjual.
- Pembeli ditandatangani dan diaktakan akta kepercayaan dan surat promes yang dieksekusi.
- Tanda tangan pembeli pada semua dokumen pinjaman.
- Setor dana pembeli dari pemberi pinjaman.
- Deposit saldo pembayaran uang muka pembeli dan biaya penutupan pembeli .
Berapa Lama Apakah Penutupan Rumah Ambil?
Pembeli yang telah menerima pra-persetujuan pinjaman dibandingkan pra-kualifikasi pinjaman sering berada dalam posisi untuk menutup lebih cepat. Proses pra - persetujuan melibatkan verifikasi barang-barang tertentu di muka, sebelum menandatangani kontrak pembelian, memindahkan peminjam beberapa langkah lebih dekat ke penutupan.
Jika pemberi pinjaman telah memverifikasi pekerjaan peminjam, rekening bank, dan laporan kredit , penutupan dapat berlangsung secepat penjamin emisi dapat memproses dokumen dan meninjau penilaian, biasanya dalam satu atau dua minggu. Namun, jika ada dokumen yang hilang dari file seperti laporan judul awal atau kondisi penjualan penjual, penutupan mungkin tertunda.
Sebagian besar pinjaman hipotek terkait federal dapat ditutup dalam 30 hari. Program pembeli rumah khusus pertama kali , khususnya yang melibatkan bantuan dengan pembayaran uang muka pembeli , mungkin memerlukan waktu 35 hingga 45 hari untuk ditutup. Pinjaman khusus ini biasanya memerlukan persetujuan dari dua proses underwriting.
Di sisi lain, mematuhi pedoman TRID terkadang dapat memperlambat proses karena entitas yang bekerja sama tidak memiliki hubungan yang sudah ada sebelumnya.
Penundaan Penutupan Rumah
Masalah terbesar sering terjadi setelah file diserahkan kepada penjamin. Petugas kredit umumnya akrab dengan pedoman penjaminan; namun, mereka tidak bisa selalu memprediksi tanggapan underwriter. Setiap underwriter itu unik.
Sedikit lebih buruk bagi pembeli daripada duduk di atas kotak berisi semua barang berharga yang mereka miliki, menunggu penggerak dan tidak tahu apakah pinjaman mereka akan disetujui oleh penjamin. Beberapa hari terakhir penutupan bisa sangat menegangkan.
Pemberi pinjaman institusional tampaknya menyebabkan lebih banyak penundaan daripada broker hipotek. Saya tidak yakin apakah itu karena bank-bank besar mengikuti prosedur mereka sendiri atau bahwa karyawan mereka memukul jam dan tidak terlalu peduli dengan file seperti bagian-bagian yang ditugaskan, tetapi sebagian besar penundaan di escrow saya berasal dari bank-bank besar.
Berikut adalah masalah umum yang dapat menunda atau mencegah penutupan, banyak di antaranya, yang sangat menyakitkan untuk saya katakan, seharusnya sudah ditangani sebelum diserahkan kepada penjamin, tetapi terkadang bola akan dijatuhkan:
- Penilai rendah atau penjamin memerintahkan peninjauan ulang yang tidak sesuai dengan penilaian pertama.
- Utang tambahan ditemukan pada laporan kredit terbaru pembeli.
- Kesalahan dicatat dalam laporan kredit pembeli.
- Hak gadai baru atau penilaian diajukan terhadap pembeli atau penjual setelah pembaruan judul.
- Awan pada judul.
- Status pernikahan berubah untuk pembeli atau penjual.
- Diperlukan laporan mutakhir bank atau dokumen keuangan.
- Informasi asuransi hilang.
- Pinjaman atau komitmen program berakhir.
- Perubahan substansial pada biaya dalam perkiraan pinjaman.
Jika kontrak pembelian tidak mengandung ketentuan yang membuat penutupan bergantung pada persetujuan pinjaman, maka setoran uang pembeli yang sungguh - sungguh dapat berisiko jika pinjaman tidak disetujui dan transaksi tidak ditutup.
Pada saat penulisan, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, adalah Broker-Associate di Lyon Real Estate di Sacramento, California.