Bagaimana Hipotek Bekerja
Hipotek adalah perjanjian yang memungkinkan peminjam untuk menggunakan properti sebagai jaminan untuk mendapatkan pinjaman.
Dalam kebanyakan kasus, istilah ini merujuk pada pinjaman rumah: Ketika Anda meminjam untuk membeli rumah, Anda menandatangani perjanjian yang mengatakan bahwa pemberi pinjaman Anda memiliki hak untuk mengambil tindakan jika Anda tidak melakukan pembayaran yang diwajibkan atas pinjaman Anda. Yang paling penting, bank dapat mengambil properti dalam penyitaan - memaksa Anda untuk pindah sehingga mereka dapat menjual rumah.
Hasil penjualan akan digunakan untuk melunasi utang Anda yang masih ada di properti.
Mortgage Adalah Perjanjian:
Istilah "hipotek" dan "pinjaman rumah" sering digunakan secara bergantian. Secara teknis, hipotek adalah perjanjian yang membuat pinjaman rumah Anda mungkin - bukan pinjaman itu sendiri. Untuk transaksi real estat, perjanjian harus dibuat secara tertulis, dan hipotek adalah dokumen yang (antara lain) memberi kreditor Anda hak untuk menyita rumah Anda.
Hipotek memungkinkan untuk membeli
Real estate itu mahal. Kebanyakan orang tidak memiliki cukup uang untuk membeli rumah, sehingga mereka membayar uang muka 20 persen atau lebih dan meminjam sisanya. Itu masih menyisakan kebutuhan ratusan ribu dolar di banyak pasar. Bank hanya bersedia memberi Anda banyak uang ketika mereka memiliki cara untuk mengurangi risiko mereka.
Aman untuk bank: Bank melindungi diri mereka sendiri dengan mengharuskan Anda menggunakan properti yang Anda beli sebagai jaminan . Untuk melakukannya, Anda "menjamin" properti sebagai jaminan, dan janji itu adalah "hipotek" Anda. Dalam cetakan persetujuan Anda, bank mendapat izin untuk memberikan hak gadai di rumah Anda sehingga mereka dapat menyita waktu jika diperlukan.
Pinjaman Lebih Terjangkau:
Peminjam juga mendapatkan manfaat dari pengaturan ini. Dengan membantu pemberi pinjaman mengurangi risiko, peminjam membayar suku bunga yang lebih rendah. Hipotek sering digunakan oleh konsumen (individu dan keluarga), tetapi bisnis dan organisasi lain juga dapat membeli properti dengan hipotek.
Jenis Hipotek
Ada beberapa jenis hipotek, dan memahami terminologi dapat membantu Anda memilih pinjaman yang tepat untuk situasi Anda (dan menghindari jalan yang salah).
Sekali lagi, jika Anda ingin menjadi ngotot, kita berbicara tentang berbagai jenis pinjaman - bukan jenis hipotek yang berbeda (karena hipotek hanyalah bagian yang mengatakan bahwa mereka dapat menutup jika Anda berhenti melakukan pembayaran).
Hipotek dengan suku bunga tetap adalah jenis pinjaman yang paling sederhana. Anda akan melakukan pembayaran yang sama untuk seluruh jangka waktu pinjaman (kecuali jika Anda membayar lebih dari yang diperlukan, yang membantu Anda menyingkirkan utang lebih cepat). KPR tingkat tetap biasanya berlangsung selama 30 atau 15 tahun, meskipun ketentuan lain tidak pernah terdengar. Matematika tentang pinjaman ini cukup sederhana: Mengingat jumlah pinjaman, tingkat bunga , dan beberapa tahun untuk membayar kembali pinjaman, pemberi pinjaman Anda menghitung pembayaran bulanan tetap.
Pinjaman dengan suku bunga tetap sangat sederhana sehingga Anda dapat menghitung pembayaran hipotek dan proses pembayaran sendiri ( spreadsheet dan templat online mempermudahnya). Perhitungan ini adalah latihan yang berharga untuk membantu Anda membandingkan pemberi pinjaman dan memutuskan pinjaman mana yang akan digunakan. Anda mungkin terkejut melihat bagaimana pinjaman jangka panjang menyebabkan biaya bunga lebih tinggi selama masa pinjaman Anda - secara efektif membuat rumah lebih mahal daripada yang seharusnya.
Tingkat hipotek yang disesuaikan mirip dengan pinjaman standar, tetapi suku bunga dapat berubah di beberapa titik di masa depan.
Ketika itu terjadi, pembayaran bulanan Anda juga berubah - untuk lebih baik atau lebih buruk (jika suku bunga naik, pembayaran Anda akan meningkat, tetapi jika harga turun, Anda mungkin melihat pembayaran bulanan yang diperlukan lebih rendah).
Harga biasanya berubah setelah beberapa tahun, dan ada beberapa batasan berapa banyak tarif bisa bergerak. Pinjaman ini dapat berisiko karena Anda tidak tahu apa pembayaran bulanan Anda dalam 10 tahun (atau jika Anda mampu membelinya).
KPR kedua , juga dikenal sebagai pinjaman ekuitas rumah, bukan untuk membeli rumah - mereka untuk meminjam terhadap properti yang sudah Anda miliki. Untuk melakukannya, Anda akan menambahkan hipotek lain (jika rumah Anda lunas, Anda menempatkan hipotek baru, pertama, di rumah). Pemberi pinjaman hipotek kedua Anda biasanya "di posisi kedua," yang berarti mereka hanya dibayar jika ada uang yang tersisa setelah pemegang hipotek pertama dibayar. Hipotek kedua kadang-kadang digunakan untuk membayar perbaikan rumah dan pendidikan tinggi. Dalam krisis keuangan , pinjaman-pinjaman ini terkenal digunakan untuk "menguangkan" ekuitas rumah Anda .
Reverse mortgage memberikan penghasilan kepada pemilik rumah (umumnya di atas usia 62 tahun) yang memiliki ekuitas yang signifikan di rumah mereka. Pensiunan kadang-kadang menggunakan hipotek terbalik untuk menambah penghasilan atau untuk mendapatkan sejumlah uang tunai dari rumah yang mereka bayarkan sejak lama. Dengan hipotek terbalik, Anda tidak membayar kreditur - kreditur membayar Anda - tetapi pinjaman ini tidak selalu sebaik yang mereka dengar .
Pinjaman bunga hanya memungkinkan Anda membayar hanya biaya bunga atas pinjaman Anda setiap bulan. Akibatnya, Anda akan memiliki pembayaran bulanan yang lebih kecil (karena Anda tidak membayar kembali saldo pinjaman Anda). Kekurangannya adalah Anda tidak membayar utang dan membangun ekuitas di rumah Anda , dan Anda harus membayar utang itu suatu hari nanti. Pinjaman ini dapat masuk akal dalam situasi jangka pendek tertentu, tetapi itu bukan pilihan terbaik bagi sebagian besar pemilik rumah yang berharap membangun kekayaan.
Pinjaman balon mengharuskan Anda melunasi seluruh pinjaman dengan pembayaran "balon" besar . Daripada melakukan pembayaran yang sama selama 15 atau 30 tahun, Anda harus melakukan pembayaran besar untuk menghilangkan utang (setelah lima hingga tujuh tahun, misalnya).
Pinjaman ini bekerja untuk pembiayaan sementara, tetapi berisiko untuk berasumsi bahwa Anda akan memiliki akses ke dana yang Anda butuhkan saat pembayaran balon jatuh tempo.
Pembiayaan kembali pinjaman memungkinkan Anda untuk menukar satu hipotek dengan yang lain jika Anda menemukan kesepakatan yang lebih baik. Ketika Anda membiayai kembali hipotek, Anda mendapatkan hipotek baru yang membayar pinjaman lama. Proses ini bisa mahal karena biaya penutupan, tetapi dapat membuahkan hasil dalam jangka panjang jika Anda mendapatkan nomor untuk berbaris dengan benar . Pinjaman tidak perlu jenis yang sama. Misalnya, Anda bisa mendapatkan pinjaman suku bunga tetap untuk melunasi hipotek suku bunga yang dapat disesuaikan.
Bagaimana Mendapatkan Pinjaman Rumah
Untuk meminjam uang, Anda harus mengajukan pinjaman. Pinjaman rumah membutuhkan lebih banyak dokumentasi daripada jenis pinjaman lain (seperti pinjaman mobil atau pinjaman pribadi), jadi bersiaplah untuk proses yang panjang.
Kredit dan Penghasilan:
Seperti kebanyakan pinjaman, kredit dan penghasilan Anda adalah faktor utama yang menentukan apakah Anda akan disetujui atau tidak. Sebelum Anda mengajukan pinjaman rumah, periksa kredit Anda untuk melihat apakah ada masalah yang mungkin menyebabkan masalah (dan perbaiki jika mereka hanya kesalahan). Keterlambatan pembayaran, penilaian, dan masalah lainnya dapat mengakibatkan aplikasi Anda ditolak - atau Anda akan mendapatkan suku bunga yang lebih tinggi, yang berarti Anda akan membayar lebih banyak selama masa pinjaman Anda.
Dokumentasi dan Rasio:
Pemberi pinjaman diminta untuk memverifikasi bahwa Anda memiliki penghasilan yang cukup untuk membayar kembali pinjaman yang mereka setujui. Sebagai hasilnya, Anda harus memberikan bukti penghasilan (dapatkan Formulir W-2 Anda, pengembalian pajak terbaru Anda, dan dokumen lain yang berguna sehingga Anda dapat mengirimkannya kepada kreditur Anda).
Debt to Income Ratio:
Pemberi pinjaman akan melihat utang Anda saat ini untuk memastikan Anda memiliki penghasilan yang cukup untuk melunasi seluruh pinjaman Anda - termasuk pinjaman baru yang Anda lamar. Untuk melakukannya, mereka menghitung rasio utang terhadap pendapatan , yang memberi tahu mereka berapa banyak dari pendapatan bulanan Anda yang dimakan oleh pembayaran bulanan.
Loan to Value Ratio:
Meskipun mungkin untuk membeli dengan sangat sedikit, peluang Anda untuk disetujui lebih baik ketika Anda melakukan pembayaran uang muka yang besar. Pemberi pinjaman menghitung rasio pinjaman terhadap nilai , yang menunjukkan berapa banyak yang Anda pinjam dibandingkan dengan berapa nilai properti itu. Semakin sedikit Anda meminjam, semakin rendah risiko bagi pemberi pinjaman Anda (karena mereka dapat dengan cepat menjual properti dan memulihkan semua uang mereka).
Preapproval:
Yang terbaik adalah mengetahui berapa banyak yang dapat Anda pinjam jauh sebelum Anda mulai berbelanja untuk rumah (atau pinjaman). Salah satu cara untuk melakukannya adalah mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari pemberi pinjaman. Ini adalah proses awal di mana pemberi pinjaman mengevaluasi informasi kredit Anda dan penghasilan Anda. Dengan informasi itu, mereka dapat memberi Anda jumlah pinjaman maksimum yang kemungkinan besar akan mereka setujui. Ini tidak berarti bahwa Anda disetujui - terutama bukan untuk properti tertentu - tetapi itu adalah informasi yang bermanfaat, dan surat persetujuan awal dapat membantu memperkuat tawaran Anda. Setelah Anda terikat kontrak, pemberi pinjaman akan melihat lebih dekat pada segala sesuatu dan mengeluarkan persetujuan resmi (atau penolakan).
Berapa Banyak Pinjaman:
Pemberi pinjaman selalu memberi tahu Anda berapa banyak yang dapat Anda pinjam, tetapi mereka tidak membahas seberapa banyak Anda "harus" meminjam. Tanggung jawab jatuh pada Anda untuk memutuskan berapa banyak yang akan dibelanjakan untuk sebuah rumah, jenis pinjaman apa yang akan digunakan, dan seberapa besar uang muka yang ingin Anda hasilkan (memengaruhi rasio pinjaman terhadap nilai Anda ). Semua faktor tersebut menentukan berapa banyak Anda akan membayar setiap bulan, dan berapa bunga yang akan Anda bayar selama masa pinjaman Anda (pinjaman yang lebih kecil menyebabkan pembayaran bulanan yang lebih kecil dan biaya bunga yang lebih kecil). Ini berisiko untuk meminjam jumlah maksimum yang tersedia, terutama jika Anda lebih suka memiliki “bantalan” dalam anggaran bulanan Anda.
Tempat untuk Pinjam
Pinjaman rumah tersedia dari beberapa sumber yang berbeda. Dapatkan penawaran dari setidaknya tiga pemberi pinjaman yang berbeda, dan pilih yang paling sesuai untuk Anda.
Broker hipotek menawarkan pinjaman dari banyak kreditur. Mereka memiliki akses ke pinjaman dari berbagai bank dan sumber pembiayaan lainnya, dan mereka akan membantu Anda memilih pemberi pinjaman berdasarkan suku bunga dan fitur lainnya. Pialang hipotek mungkin membebankan biaya originasi yang Anda bayarkan, atau mereka mungkin dibayar oleh kreditur (atau kombinasi keduanya). Jika Anda tidak mengenal broker hipotek, tanyakan kepada agen real estat Anda atau orang lain yang Anda percayai untuk mendapatkan rekomendasi.
Bank dan credit union menawarkan pinjaman kepada pelanggan. Uang dalam rekening giro dan tabungan perlu diinvestasikan, dan meminjamkan uang itu adalah salah satu cara untuk menginvestasikan uang itu . Lembaga-lembaga ini juga memperoleh pendapatan dari biaya originasi, bunga, dan biaya penutupan lainnya.
Pemberi pinjaman online dapat mendanai pinjaman sendiri (menggunakan uang investor, misalnya), atau mereka dapat berfungsi sebagai broker hipotek. Layanan ini nyaman karena Anda dapat menangani semuanya secara virtual, dan Anda dapat sering mendapatkan penawaran secara langsung.
Setiap pemberi pinjaman harus menyediakan Anda dengan Perkiraan Pinjaman , yang membantu Anda membandingkan biaya pinjaman dari pemberi pinjaman yang berbeda. Baca dokumen-dokumen ini dengan saksama, dan ajukan pertanyaan sampai Anda memahami semua yang Anda lihat. CFPB menjelaskan beberapa bagian dari Perkiraan Pinjaman untuk membantu Anda memahami fitur-fitur pinjaman Anda.
Program Pinjaman
Dimungkinkan untuk mendapatkan bantuan dengan pinjaman Anda menggunakan program pinjaman dari pemerintah dan organisasi lokal. Program-program ini membuatnya lebih mudah untuk disetujui, dan beberapa menawarkan insentif kreatif untuk membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau dan menarik. Selain membeli rumah, dimungkinkan untuk membiayai kembali dengan program-program ini (bahkan jika Anda berhutang lebih dari nilai rumah Anda ).
Program pinjaman pemerintah termasuk yang paling dermawan. Dalam banyak kasus, pemberi pinjaman swasta (seperti bank) menyediakan dana, dan pemerintah federal berjanji untuk membayar kembali pinjaman jika Anda gagal melakukannya. Ada berbagai program, dan beberapa yang paling populer tercantum di bawah ini.
Pinjaman FHA:
Pinjaman yang dijamin oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA) sangat populer bagi pembeli rumah yang ingin melakukan pembayaran uang muka kecil. Anda dapat membeli dengan hanya 3,5 persen ke bawah, dan mereka relatif mudah untuk memenuhi syarat (jika Anda tidak memiliki kredit yang sempurna, misalnya). Pelajari lebih lanjut tentang pinjaman FHA .
Pinjaman VA:
Veteran, Servicemembers, dan pasangan yang memenuhi syarat dapat membeli rumah dengan pinjaman yang dijamin oleh Departemen Urusan Veteran (VA). Pinjaman ini memungkinkan Anda untuk meminjam tanpa persyaratan untuk asuransi hipotek dan tidak ada uang muka (dalam beberapa kasus). Anda dapat meminjam dengan kredit yang kurang sempurna, biaya penutupan terbatas, dan pinjaman dapat diasumsikan (memungkinkan orang lain untuk mengambil alih pembayaran jika mereka memenuhi syarat).
Program First-Time Homebuyer memudahkan Anda memiliki rumah pertama Anda , tetapi mereka datang dengan ikatan. Sering dikembangkan oleh pemerintah lokal dan organisasi nirlaba, program-program ini dapat membantu dengan pembayaran uang muka, persetujuan, suku bunga, dan banyak lagi. Namun, mereka sulit untuk menemukan (dan memenuhi syarat untuk), dan mereka dapat membatasi berapa banyak Anda dapat untung ketika Anda menjual rumah Anda.
4 Cara untuk Menghemat Uang
Pinjaman rumah mahal, jadi menabung sedikit saja (dalam persentase) dapat menghasilkan ratusan atau ribuan dolar dalam bentuk tabungan.
1. Belanja
Sekali lagi, penting untuk mendapatkan setidaknya tiga kutipan dari pemberi pinjaman yang berbeda - sebaiknya jenis kreditur yang berbeda (broker hipotek, pemberi pinjaman online, dan serikat kredit lokal Anda, misalnya). Setiap orang memiliki harga yang berbeda, dan Anda akan belajar banyak dalam prosesnya.
2. Tonton Nilainya
Semakin besar (dan semakin lama) pinjaman Anda, semakin banyak suku bunga Anda. Anda membayar bunga atas saldo pinjaman Anda tahun demi tahun, dan biaya bunga itu bisa mencapai puluhan ribu dolar. Kadang-kadang masuk akal untuk membayar lebih di depan - bahkan membeli "poin" pada pinjaman Anda - jika Anda dapat mengunci suku bunga rendah untuk jangka panjang.
3. Perhatikan Asuransi Hipotek
Jika Anda meletakkan kurang dari 20 persen, Anda kemungkinan besar harus membayar asuransi hipotek. Asuransi ini bukan untuk keuntungan Anda - asuransi melindungi pemberi pinjaman jika Anda berhenti melakukan pembayaran dan mereka tidak dapat memulihkan dana mereka - jadi sebaiknya hindari biaya ini. Evaluasi cara alternatif untuk menghasilkan 20 persen, dan cari tahu cara menghapus asuransi hipotek sesegera mungkin. Dengan beberapa pinjaman, seperti pinjaman FHA, Anda tidak dapat benar-benar menyingkirkan biaya itu kecuali Anda membiayai kembali.
4. Kelola Biaya Penutupan
Ketika Anda mendapatkan pinjaman rumah, Anda harus membayar banyak biaya. Ada biaya pendaftaran, biaya pemeriksaan kredit, biaya originasi, biaya penilaian , dan banyak lagi. Beberapa kreditur membebankan biaya lebih tinggi dan lebih rendah, tetapi Anda selalu membayar satu atau lain cara. Berhati-hati dengan "tidak ada biaya penutupan" pinjaman kecuali Anda yakin Anda hanya akan berada di rumah untuk waktu yang singkat.