Memahami Hubungan Antara Harga Aset dan Tingkat Bunga
Semua ini bisa tampak fantastis jika Anda cukup beruntung untuk duduk di kepemilikan signifikan sebelum penurunan suku bunga, memungkinkan Anda mengalami booming sampai ke puncak, melihat kekayaan bersih Anda tumbuh lebih tinggi dan lebih tinggi setiap tahun. Terlepas dari kenyataan, tingkat kenaikan nilai bersih melebihi laju peningkatan pendapatan pasif , yang benar-benar berarti . Ini tidak begitu bagus untuk investor jangka panjang dan / atau mereka yang tanpa banyak aset menyisihkan yang ingin mulai menabung, yang sering kali melibatkan orang dewasa muda yang baru lulus dari sekolah menengah atau perguruan tinggi, memasuki dunia kerja untuk pertama kalinya.
Itu mungkin terdengar aneh jika Anda tidak akrab dengan penilaian keuangan atau bisnis tetapi itu sangat masuk akal jika Anda berhenti dan memikirkannya. Ketika Anda membeli investasi, apa yang sebenarnya Anda beli adalah arus kas masa depan; keuntungan atau hasil penjualan yang, disesuaikan dengan waktu, risiko, inflasi, dan pajak , Anda yakin akan memberikan tingkat pengembalian yang memadai , yang dinyatakan sebagai tingkat pertumbuhan tahunan gabungan , untuk mengkompensasi Anda karena tidak mengonsumsi daya beli Anda saat ini; membelanjakannya untuk hal-hal yang menyediakan utilitas seperti mobil, rumah, liburan, hadiah, lemari pakaian baru, lansekap, makan malam di restoran yang bagus, atau apa pun yang membawa rasa bahagia atau sukacita dalam hidup Anda, menambah hal yang benar-benar penting: Keluarga, teman, kebebasan atas waktu Anda, dan kesehatan yang baik.
Ketika harga aset tinggi karena suku bunga rendah, itu berarti setiap dolar yang Anda habiskan untuk membeli investasi lebih sedikit membeli dolar dari dividen, bunga, sewa , atau pendapatan lain (baik langsung atau melihat-melalui, dalam kasus perusahaan yang mempertahankan pendapatan untuk pertumbuhan daripada membayar mereka kepada pemegang saham ).
Memang, investor jangka panjang rasional akan melakukan jungkir balik pada prospek pasar saham yang menawarkan hasil dividen lebih dari 2x atau 3x hasil obligasi Treasury yang dinormalisasi atau pasar real estat yang dapat memberikan 5x atau 10x yield obligasi Treasury yang dinormalisasi. Untuk apa yang mereka hilang dalam membawa nilai pada neraca , membuat mereka terlihat lebih miskin di atas kertas, mereka akan mendapatkan penghasilan bulanan tambahan, yang memungkinkan mereka untuk memperoleh lebih banyak; sebuah kasus realitas ekonomi yang mengalahkan penampilan akuntansi.
Namun, bahkan jika Anda tahu semua ini, Anda mungkin bertanya - tanya mengapa harga aset jatuh ketika suku bunga naik. Apa yang ada di balik penurunan? Ini pertanyaan yang fantastis. Meskipun jauh lebih rumit kita menyelidiki mekanika, di jantung masalah, itu sebagian besar bermuara pada dua hal.
1. Harga Aset Turun Ketika Suku Bunga Naik Karena Biaya Peluang Tingkat "Bebas-Resiko" Menjadi Lebih Menarik
Apakah mereka menyadarinya atau tidak, kebanyakan orang memiliki cukup akal sehat untuk membandingkan apa yang dapat mereka hasilkan pada investasi potensial dalam saham, obligasi , atau real estat dengan apa yang dapat mereka peroleh dari memarkir uang dalam aset yang aman. Untuk investor kecil, ini sering merupakan tingkat bunga yang dibayarkan pada rekening tabungan diasuransikan FDIC, rekening giro, rekening pasar uang , atau reksadana pasar uang .
Untuk investor, bisnis, dan lembaga yang lebih besar, ini adalah apa yang disebut tarif "bebas risiko" pada tagihan, obligasi, dan catatan Treasury AS, yang didukung oleh kekuatan pajak penuh dari Pemerintah Amerika Serikat.
Jika tarif "aman" meningkat, Anda, dan sebagian besar investor lainnya, akan menuntut pengembalian lebih tinggi untuk sebagian dengan uang Anda; untuk mengambil risiko memiliki bisnis atau bangunan apartemen. Ini wajar saja. Mengapa mengekspos diri Anda untuk kehilangan atau volatilitas ketika Anda dapat duduk kembali, mengumpulkan bunga, dan tahu Anda akhirnya akan mendapatkan kembali nilai pokok (nominal) penuh Anda di beberapa titik di masa depan? Tidak ada laporan tahunan untuk dibaca, tidak ada 10-K untuk dipelajari, tidak ada pernyataan proksi untuk dibaca.
Contoh praktis dapat membantu.
Bayangkan obligasi Treasury 10-tahun menawarkan hasil pajak sebelum pajak 2,4%. Anda melihat saham yang dijual seharga $ 100,00 per saham dan memiliki laba per saham dilemahkan sebesar $ 4,00.
Dari jumlah itu, $ 4,00, $ 2,00 dibayarkan sebagai dividen tunai. Ini menghasilkan hasil laba 4,00% dan hasil dividen 2,00%.
Sekarang, bayangkan Federal Reserve menaikkan suku bunga . Treasury 10-tahun akhirnya menghasilkan 5,0% pra-pajak. Semua lainnya sama (dan tidak pernah ada, tetapi demi kejelasan akademik, kami akan berasumsi demikian untuk saat ini), investor mungkin menuntut premi yang sama untuk memiliki saham. Artinya, sebelum kenaikan suku bunga, investor bersedia membeli saham dengan imbalan 1,6% dalam pengembalian ekstra (perbedaan antara hasil laba 4,00% dan hasil Treasury 2,40%). Ketika hasil Treasury naik menjadi 5,00%, jika hubungan yang sama berlaku, mereka akan menuntut hasil laba sebesar 6,60%, yang diterjemahkan menjadi hasil dividen sebesar 3,30%. Tidak ada variabel lain, seperti perubahan dalam biaya struktur modal (lebih pada suatu saat), satu-satunya cara agar saham dapat memberikan tingkat laba dan dividen adalah jatuh dari $ 100,00 per saham menjadi $ 60,60 per saham, sebuah penurunan hampir 40,00%.
Ini sama sekali tidak menimbulkan masalah bagi investor yang berdisiplin, mengingat, tentu saja, bahwa tingkat inflasi tetap jinak. Jika ada, itu adalah perkembangan yang hebat karena biaya dolar reguler mereka rata-rata , dividen yang diinvestasikan kembali , dan modal baru yang segar yang diinvestasikan dari gaji atau sumber pendapatan lain sekarang membeli lebih banyak pendapatan, lebih banyak dividen, bunga yang lebih banyak, sewa lebih banyak daripada yang mungkin sebelumnya. Mereka juga mendapat manfaat karena perusahaan dapat menghasilkan pengembalian yang lebih tinggi dari program pembelian kembali saham .
2. Harga Aset Jatuh Ketika Suku Bunga Naik Karena Biaya Perubahan Modal untuk Bisnis dan Real Estat, Memotong Menjadi Penghasilan
Alasan kedua harga aset jatuh ketika suku bunga meningkat, hal ini dapat sangat memengaruhi tingkat laba bersih yang dilaporkan pada laporan laba rugi . Ketika sebuah bisnis meminjam uang, itu melalui melalui pinjaman bank atau dengan menerbitkan obligasi korporasi . Jika suku bunga yang dapat diperoleh perusahaan di pasar jauh lebih tinggi daripada tingkat bunga yang dibayarkannya pada utang yang ada, ia harus menyerahkan lebih banyak arus kas untuk setiap dolar dari kewajiban yang beredar ketika tiba saatnya untuk membiayai kembali. Ini akan menghasilkan biaya bunga yang jauh lebih tinggi. Perusahaan akan menjadi kurang menguntungkan karena pemegang obligasi dalam obligasi yang baru diterbitkan digunakan untuk membiayai kembali obligasi lama, jatuh tempo, atau obligasi yang baru dikeluarkan yang diperlukan untuk mendanai akuisisi atau ekspansi, sekarang menuntut lebih banyak arus kas. Hal ini menyebabkan "laba" dalam rasio harga terhadap penghasilan menurun, yang berarti peningkatan beberapa valuasi kecuali jika saham menurun dengan jumlah yang sesuai. Dengan kata lain, agar stok tetap sama dengan harga sebenarnya, harga saham harus turun.
Ini, pada gilirannya, menyebabkan apa yang disebut rasio cakupan bunga juga menurun, membuat perusahaan tampak lebih berisiko. Jika risiko yang meningkat cukup tinggi, mungkin menyebabkan investor untuk menuntut premi risiko yang lebih besar, menurunkan harga saham bahkan lebih.
Bisnis intensif aset yang membutuhkan banyak properti, pabrik, dan peralatan termasuk yang paling rentan terhadap risiko tingkat suku bunga semacam ini. Perusahaan-perusahaan lain - pikirkan Microsoft pada tahun 1990-an ketika bebas utang dan membutuhkan begitu sedikit di jalan aset nyata untuk beroperasi, itu bisa mendanai apa saja dan segala sesuatu dari rekening giro perusahaan tanpa meminta bank atau Wall Street untuk uang - berlayar tepat dengan masalah ini, sama sekali tidak terpengaruh.
Beberapa jenis bisnis benar-benar berhasil ketika dan jika suku bunga meningkat. Satu ilustrasi: Konglomerat asuransi Berkshire Hathaway, dibangun selama lebih dari 50 tahun lebih oleh sekarang-miliarder Warren Buffett . Di antara uang tunai dan obligasi mirip kas, perusahaan ini duduk dengan aset $ 60 miliar yang tidak menghasilkan apa-apa. Jika suku bunga untuk meningkatkan persentase yang layak, perusahaan akan tiba-tiba mendapatkan miliaran atas miliaran dolar dalam pendapatan tambahan per tahun dari kepemilikan likuiditas cadangan tersebut. Dalam kasus seperti itu, hal ini dapat menjadi sangat menarik sebagai faktor dari item pertama - investor menuntut harga saham yang lebih rendah untuk mengkompensasi fakta bahwa tagihan, obligasi, dan catatan Treasury memberikan pengembalian yang lebih kaya - dukun dengan fenomena ini sebagai pendapatan itu sendiri. tumbuh. Jika bisnis ini duduk dengan cukup uang receh, mungkin harga saham benar-benar akan meningkat pada akhirnya; salah satu hal yang membuat investasi sangat menyenangkan secara intelektual.
Hal yang sama berlaku untuk real estat. Bayangkan Anda memiliki modal ekuitas sebesar $ 500.000 yang ingin Anda masukkan ke dalam proyek real estat; mungkin membangun gedung perkantoran, membangun unit penyimpanan, atau mengembangkan gudang industri untuk disewakan kepada perusahaan manufaktur. Apapun proyek yang Anda buat, Anda tahu Anda harus menempatkan 30% ekuitas ke dalamnya untuk mempertahankan profil risiko pilihan Anda, dengan 70% lainnya berasal dari pinjaman bank atau sumber pembiayaan lainnya. Jika suku bunga meningkat, biaya modal Anda naik. Itu berarti Anda harus membayar lebih sedikit untuk akuisisi / pengembangan properti atau Anda harus puas dengan arus kas yang jauh lebih rendah; uang yang akan masuk ke sakumu tapi sekarang dialihkan ke pemberi pinjaman. Hasil? Kecuali ada variabel lain yang bermain yang membanjiri pertimbangan ini, nilai yang dikutip dari real estat harus menurun relatif terhadap tempat itu telah. (Operator yang kuat di pasar real estat cenderung membeli properti yang dapat mereka pegang selama beberapa dekade, membiayai dengan syarat selama mungkin sehingga mereka dapat melakukan arbitrase depresiasi dalam mata uang. Ketika chip inflasi pergi dengan nilai setiap dolar, mereka meningkatkan harga sewa, mengetahui pembayaran jatuh tempo masa depan mereka lebih kecil dan lebih kecil dalam hal ekonomi.)